作者｜郝美平

對於地產企業，千億是個坎。邁過這個坎，就能加入地產一線企業，榮登TOP榜。四川富豪、藍光發展的掌門人楊鏗做了近30年的地產生意，也一直喊著要衝入地產千億俱樂部。 誰能想到，2018年藍光發展銷售收入未過千億，負債卻搶先一步破千億。市值僅180億元，負債卻達千億！藍光發展在踐行著何謂“自我燃燒”式發展……

9月24日晚間，藍光發展（600466.SH）釋出公告表示，旗下全資子公司重慶中泓17.8億元收購重慶華景域100%的股權，收購完成後將獲得重慶華景域目標地塊的全部開發建設權。

這也意味著，作為四川的地產一哥，藍光發展再啟擴張。

藍光發展的這起收購，最大的亮點還是被收購公司。公告顯示，重慶華景域在2018年的營收為0，且虧損4310萬元，而淨資產僅為3808萬元。但是藍光發展子公司此次收購重慶華景域100%股權的對價是17.8億元，其中包括 6.7億元的股權轉讓款，並承擔11.09億元的債務。

耗資17.8億元卻收購一家收入為0的公司背後，藍光發展更看重的是重慶華景域的地產開發專案。公告顯示，重慶華景域在2017年獲得了重慶市兩江新區約309畝地的使用權，並且已經獲得不動產權登記證，面積合計約43.5萬平方米。

有這些地，意味著在四川發家的藍光發展，更是坐穩了四川地產一哥之位。

其實在主營業務拓展之外，藍光發展在資本市場也是動作頻頻。

今年3月，藍光發展旗下的物業公司——嘉寶股份申請港股上市，被證監會核准。一旦嘉寶股份港交所上市成功，意味著內地房企旗下的物業管理企業港股“軍團”再添一員。

其實在申請港股上市之前，嘉寶股份就曾於2015年掛牌新三板，彼時新三板門檻較低，物業公司掛牌新三板更是當時的“盛事”。掛牌當年，嘉寶股份累計融資1.2億元，次年再次融資3910萬元。

手裡有了錢，嘉寶股份立刻開始買買買。招股書顯示，從2016年到2018年，嘉寶股份的收購次數達7次，累計花費資金約3億元，其中包括：2016年，以1.04億元收購國嘉物業；2017年，以6000萬元收購杭州綠宇76%的股權；2018年，以5200萬元收購成都東景65%的股權。

一方面通過頻繁的收購，擴大了資本版圖。另一方面，融資收購又增加了營收壓力。資料顯示，不論毛利率還是淨利潤，從2017到2018年，嘉寶股份均呈下降趨勢。

嘉寶股份在財報中解釋，這是因為所收購公司的毛利率以及平均物業管理費降低導致的。

不過在頻繁收購後，營收不利，負債問題又接踵而至。財報顯示，2017年，嘉寶股份的資產負債率是58.6%，到2018年已經上升至63%。

最終2018年7月26日，嘉寶股份從新三板摘牌。對於嘉寶股份的摘牌，有相關人士分析，融資能力是重要原因，新三板對於公司融資的限制相對較大，企業沒辦法短時間快速融資。相比之下，港股上市的優勢明顯，不僅估值高，而且融資相對容易。

嘉寶股份在從新三板摘牌後，僅過去4個多月的時間，就馬不停蹄地“備戰”港股，提前進行了調整經營範圍、更名等一系列動作。

此外，今年5月，藍光發展旗下的另一家公司——迪康藥業，也宣佈闖港股。不過說起迪康藥業，還有另外一段往事。

藍光發展是一家地產企業，為何旗下會有醫藥公司呢？這還要從藍光發展的上市說起。

藍光發展的實控人是楊鏗，1961年出生於四川。楊鏗的創業經歷相對簡單，18歲加入成都工程機械集團上游機械廠，工作十多年後，30歲的楊鏗離職創辦了四川藍光實業集團公司，也就是藍光發展的前身。通過做電腦城開發進入地產行業。

2005年，成都舊改，趕上機遇的藍光發展迅速。到2008年，藍光發展開始考慮上市，於是上市公司迪康藥業成了楊鏗的備選項。當時迪康藥業因為連續虧損被ST，已經落魄到股份被公開司法拍賣。於是藍光集團3.3億拿下迪康藥業29.9%的股權，這也為藍光發展借殼上市做好了鋪墊。

然而藍光發展真正上市要在7年以後，期間因為證監會出臺了一系列針對地產公司上市的新標準，並且對地產企業借殼上市進行嚴格把關，而藍光當時的土地儲備也嚴重不足。有資料顯示，2008年左右，藍光發展的土地儲備為450萬平方米，如果要上市，明顯不夠。

事實證明，藍光發展的提前儲備是正確的。2015年，手握“殼”資產——迪康藥業長達七年之久的藍光發展終於上市了，這也被稱作當年的“地產開閘第一股”。

所以現在迪康藥業在港股再上市，是屬於分拆出醫藥業務單獨上市。目前僅公佈了上市意圖。如果迪康藥業和嘉寶股份均成功衝刺H股，楊鏗將成為手握3家上市公司的又一地產大佬。

2010年到2017年，是中國地產發展的黃金時代。在地產行業摸爬滾打多年，楊鏗應該對這種趨勢早有判斷。早在2012年，在地產行業還沒什麼名頭、營收剛破百億的藍光發展，就先知先覺地表示，要以60%的年複合增長率，完成“9年1000億”的銷售目標。

早點加入地產千億俱樂部，是藍光發展的目標，不過2018年財務資料顯示，藍光發展實現銷售金額 855 億元，雖然同比增長47%，不過距離千億俱樂部還是差了一點。

不過2018年，藍光發展財務資料整體是健康的，營業收入308.21億元，同比增長25.53%；歸母淨利潤達到22.24億元，同比增加62.91%，業績“飄紅”。

對於藍光發展的快速發展，其中一個動力就是高負債。因為是借殼上市，所以藍光發展陷入一種惡性迴圈——通過負債進行融資。

而2018年年報顯示，藍光發展的賬面貨幣資金是251.87億元，短期借款達83.22億元，長期借款224.48億元，應付債券160.82億元，資產負債率82.04%。同期負債總計1237億。

到2019年上半年，資產負債率略有下降，為81.31%，但是總負債依舊增加為1427億元。

雖然地產公司負債高是行業常態，但是藍光發展182億的市值（9月26日資料）卻有上千億的負債，不得不說，這是籠罩在藍光發展頭上的陰影。

負債增加背後，藍光發展的融資成本在增加，2018年報顯示，其平均融資成本為7.54%，相比2017年的7.19%在上升。

此外，年報資料顯示，藍光發展當初借殼上市時的土地儲備問題，現在依舊是其困擾。2018年，藍光發展土地儲備建築面積為1455萬平方米，而其2019年自有房地產專案計劃開工面積是 1800 萬平方米，超過了現有土地儲備。

在發展地產主業的同時，楊鏗也想通過多元化發展來鞏固側翼，先後推動了3D生物列印以及醫藥業務。其中醫藥業務主要來自迪康藥業，不過迪康藥業的業績並不亮眼，2018年實現營收10.14億元，實現淨利潤0.9億元。相比藍光發展308.21億元的總營業收入，佔比很小。

而3D列印，在2015年提出時曾轟動一時，卻至今未見進展，不過資料顯示3D列印相關業務淨虧損3041萬元。

現在，楊鏗手中的籌碼主要就是旗下兩家公司——嘉寶股份和迪康藥業在港股的上市情況了。你覺得藍光發展2019年能衝入千億俱樂部嗎？歡迎在評論區留言。