過去20年，中國平均房價從不足2000元/平米，漲到了2021年每平米萬元，足足上漲了400%。可能有人會認為，從整體房價數據來看，投資房產似乎沒有想象中那麼高的收益，但需要注意的是，這僅僅是房價的“平均值”，事實上近些年許多小型偏遠城市房價並沒有上漲多少，但是一些典型熱點城市，房價漲幅卻十分明顯，可能達到十倍以上甚至幾十倍，比如四大一線城市，因此對於這些城市來說，投資房產幾乎是“穩賺不賠”的生意。
正因如此，隨著房價不斷上漲，吸引了大量炒房投資客，導致除了一二線城市以外，不少三四線城市甚至縣城的房價都出現了比較明顯的漲幅。根據中指研究院發佈的《中國房地產市場2021總結&2022展望》數據顯示，2021年東莞、紹興購房平均價格分別為323萬元、314萬元；揚州、佛山購房平均價格為203萬元，廊坊、蕪湖、泉州、贛州平均購房價格也超過了百萬元。
此外，根據央行公佈的數據顯示，截至2019年12月底，中國城鎮家庭住房擁有率已經超過96%，戶均持有1.5套房，31.0%的家庭持有兩套住房，持有三套及以上住房的佔比為10.5%，再結合“七普”數據，城鎮人口數為90199萬人，戶均2.62人，不難算出持有兩套房的家庭數量約為1.06億，持有三套及以上住房的家庭數量約為3600萬戶。
但正如李嘉誠所說：任何行業過度發展必將迎來摧殘，不要妄想賺取最後一塊銅板。未來投資房產還能夠賺得“盆滿缽滿”嗎？答案是否定的。隨著樓市不斷地調控下，自2017年起中國整體漲幅在持續回落，意味著利潤空間在不斷收縮，特別是進入2021年後，樓市更是進入了轉折期，具體表現為新房價格指數持續下跌，數據顯示自2021年8月起，新房價格指數出現了“4連跌”，與上半年火熱市場截然相反。
另一方面，在“三道紅線”、“限貸令”等金融層面調控措施持續引導下，房企負債率受到了限制，許多房企開始降價拋售，甚至導致部分城市出現了惡意降價競爭的行為，需要通過“限跌”的方式來進行調控，據不完全統計數據顯示，當前已經有23座城市發佈了“限跌令”。70城房價數據顯示，納入統計的70座典型城市中，新房環比下跌城市數量為50個，佔比超七成，二手房環比下跌城市數量為63座，佔比達到了九成。
種種跡象表明，當前樓市真的已經遇冷了，並且許多專家學者也認為2022年樓市依舊將保持下行趨勢，對於還沒有買房的家庭來說，顯然是一件好事。上文已經提到過，當前僅有不到4%的城鎮家庭沒有住房，但有超過40%的家庭持有2套及以上房產，這也就意味著住房供應已經過剩，隨著樓市逐漸迴歸理性，這些多餘的房產會逐漸被拋售，因此懂行人預測，到2025年，三類房子或成為“燙手山芋”，已有人在“悄悄”套現：
第一類：擁有“四大明顯缺陷”的超高層住宅
過去10年，我們能夠明顯感受到，身邊的高層住宅與日俱增，到如今大城市三四十層高層住宅隨處可見，對於房企來說，高層住宅提高了土地容積率，意味著有更大的盈利空間，在開發商不遺餘力地拍地建房下，導致高層住宅越來越多、越來越高、越來越密集。自2018年起，樓市中有關“20-30年後，高層住宅將淪為‘貧民窟’”的消息越來越多，最早提出該觀點是中國城市發展研究會城市研究所所長周天勇，城市規劃設計研究院院長李曉江和北京大學光華管理學院教授朱國忠都持有相同觀點。
究其原因，主要是高層住宅存在4大明顯的缺陷。1、公攤面積過大：由於配置了多個電梯和樓梯，一般超過30層的住宅，公攤係數往往在20%以上，更有甚者能夠達到25%、30%以上，這就意味著100㎡的房子到手只有70㎡，性價比極低；2、容積率過高：一般高層小區容積率為3-4左右，但如今許多高層住宅容積率能夠達到5以上，容積率越高，居住體驗越差。
3、存在火災安全隱患，並且救援難度大：最近兩年住建部多次發佈“限高令”，針對超過100米的住宅進行限制，原因很簡單，隨著這些住房不斷老化，火災等安全隱患也在增加，一旦發生火災事故，高層住戶逃生困難，對於消防救援來說樓層過高也是一大救援難題；4、未來不僅難以“拆遷”，也難以“舊改”：對於開發商來說，住宅高度受到限制後就不會選擇拆除舊樓建造更高的房子來盈利，與此同時由於高度過高，改造起來也十分困難。
第二類：小產權房以及公寓
首先是小產權房，2018年國家正式宣佈“不允許小產權房借土地確權登記合法化”，這就導致小產權房的價值進一步下跌。早期房價大漲的時候，小產權房的價格也在水漲船高，相較於正規商品房而言，小產權房缺少相應的資源配套，也就註定了其缺少房價“抗跌性”，因此樓市一旦遇冷，小產權房價值也會率先下跌，並且如今商品房已經過剩，未來選擇小產權房的購房者也會越來越少。
為什麼公寓也不建議購買，原因在於公寓的性質不同於商品房，一般來說公寓主要存在以下5個方面的問題：1、土地使用年限短；2、高稅費轉手交易難；3、房貸利率高年限短；4、管理費水電費更貴；5、不能入戶沒有學位。相關數據顯示，全國95%以上的城市，公寓產品都出現了嚴重過剩，進入2021年後，許多城市公寓也在持續貶值，比如長沙、昆明等城市，因此無論是從生活居住體驗還是保值升值空間來看，公寓都不值得入手。
第三類：地段偏遠、人口持續流出城市的房產
經濟學家任澤平說過：房價短期看金融、中期看土地、長期看人口。由此可見人口決定了一個地方房價的長期走勢。可以確定的是，當前的樓市已經出現了明顯的“分化”問題，具體表現為隨著人口不斷流入和流出，一些城市房價出現持續上漲和下跌的情況。對於人口持續流入的熱點城市來說，相當於住房需求在不斷增加，因此整體抗跌性比較強，即使在持續的調控下，整體房價也表現為“穩中有漲”或者“穩定不變”的趨勢。
但對於人口持續流出、地段偏遠的城市來說，所面臨的就是住房需求不斷減少的問題，由於住房資源過剩，因此房價很容易受到影響出現下跌的問題，導致這類城市的房價往往處於“陰跌”狀態。此外，隨著樓市不斷的調控下，如今樓市泡沫正在持續消除，因此對於這類房價抗跌性比較差的地段偏遠、人口持續流出的城市來說，房也會出現下跌，因此在經濟條件允許的情況下，不建議入手這類城市的房產。