一、物業公司有保護業主人身安全及財產安全的義務

例項情景一 一天晚上，老王和往常一樣喝了杯小酒就睡覺了，而且還做了一個美夢。夢到自家的天花板不斷的往下掉錢，掉的滿屋子都是。可在醒來打算去上班的時候徹底憤怒了，自己停在小區的車被人打爛了車窗，並且把車內的物品洗劫一空，就連剛換的真皮座套都被拿走，共計損失15000元左右。老王要求物業看監控，可物業卻說監控已經壞了一個多月了，沒有錄影。老王對此更加上頭，認為物業沒有盡到安保義務，要求物業賠償損失，並多次找到物業討要損失。物業每次見老王都是愛搭不理，並且說老王的車窗被砸、東西丟失是小偷所為，跟物業公司沒有關係。

業主與物業管理公司之間成立的是一種合同關係，保障業主的人身和財產安全是物業管理公司應當履行的一項基本合同義務，更是法定應當履行的一項義務。】

物業服務公司的安全保障義務一般包括兩個方面：一是，物業服務公司自身應當採取一定防範措施，防止其服務管理區域內人員及財產遭受損害（如小區公共路面的修繕、樓道大堂的清潔及防滑處理、危牆修繕、必要的安全巡查等），該方面的安保義務系物業服務一方基本責任，不涉及第三方介入，因其失職所產生的人身和財產損害應有物業公司自己全部承擔。二是，由於第三方加害人的行為，致使業主人身或財產遭受損害的，物業服務公司只在其過錯程度範圍內承擔補充責任（ 未盡到制止、巡查等義務，如業主遭受盜竊等）；但在其承擔賠償責任後可向加害的第三人追償。

情形一中，物業公司的安保義務屬於前述第二種承擔補充責任的情形。物業公司未能有效檢修和維護監控，對於盜竊案件的追賠帶來困難，在老王損失不能及時得到補償時，物業公司應在其過錯範圍內（具體過錯程度要根據物業的義務履行態度、程度、狀態，及第三方行為人行為時的具體情況來確定）承擔補償責任。

《民法典》第九百四十二條，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全。

對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時採取合理措施制止、向有關行政主管部門報告並協助處理。

第一千一百九十八條，賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經營場所、公共場所的經營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。

因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；經營者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。經營者、管理者或者組織者承擔補充責任後，可以向第三人追償。（物業公司在其管理區域內系管理者，明確了其基本安全保障義務）

第一千二百五十四條第二款，物業服務企業等建築物管理人應當採取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生；未採取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。（就物業公司高空墜物導致損害補充責任進一步明確）

二、物業公司斷水斷電催繳物業費屬違法

例項情景二 老王對物業公司推脫車輛被盜的責任很是不滿，在隨後的好幾個月都未繳納物業費，以此抗議。物業公司多次催要後一分錢都沒要到，於是下了“狠手”，直接將老王家斷了水、電。老王和物業的“嘴仗”打了 一個多月，物業的絲毫未予妥協。老王終因無法在黑燈瞎火艱的苦日子裡煎熬，無奈之下補繳了物業費。

美好生活是每位公民新時代的需求，是社會主義核心價值觀的一項重要內容，每位公民、社會團體、企業法人等都應當去踐行，去維護。水、電是每個公民每個家庭賴以生活的基礎物質保障，是實現幸福生活必要條件，《民法典》也對該部分內容也予以明確，物業公司不能以自身強勢地位侵犯業主用水、用電的權利。（如果物業公司是履行合理檢修等職責，也應於合理期限通知業主。）

物業無故斷水斷電應當承擔什麼責任？其一，如果物業斷水斷電僅是為了催繳物業費等非正當理由，業主有權要求物業停止侵害行為，並向其賠禮道歉；其二，如果物業斷水斷電的侵害行為造成業主損失的，業主可追究物業服務公司的損害賠償責任。

業主如何維權？其一、業主可以直接向房屋管理行政部門（房屋管理局）投訴，房屋行政管理部門會根據物業行為的惡性程度對其進行教育、罰款等行政處罰；其二，業主也可直接向法院提起訴訟，訴請法院判令物業停止侵害、賠償損失。（訴可從兩個方向主張，一是依物業服務合同訴其違約；二是以侵權來主張停止侵害、賠償損失；二者選其一。）另外，雙方還可協商、透過調解委員會調解等。

《民法典》第九百四十四條，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

三、小區共有部分的收益應歸業主所有

例項情景三 一天老王上電梯時碰到有人維修電梯廣告播放裝置，便隨口問了句，這一個廣告一個月收多少錢費用呀？維修人員告知老王一個廣告一月1500元。老王估摸一算，這一個電梯每天 滾動播放的廣告不下三條，一個月的廣告費在四、五千以上呢，可這廣告費哪裡去了？於是老王要求物業公司向業主公佈其5年服務期間的廣告、停車等公共收益及使用賬目，遭物業拒絕。物業認為小區內廣告、停車等系其運營所產生，理應歸物業所有。老王很不服氣，便在業主群內發起“討伐”公告，很多業主紛紛響應，並委託業主委員會主張權益。

小區電梯廣告、外牆廣告、公共車位出租等業主共有部分所產生收益究竟歸誰？大多數的業主都沒有自己才是該部分權利主人的意識；加之物業公司處於公共區域直接管理和經營的強勢地位，最終導致物業侵吞共有收益的現象層出不窮，而我們有些“可愛的”業主確認為這本應就是物業的收益。

小區外牆、電梯、車位出租等收益到底歸誰所有？首先要搞清楚該部分收益產生的基礎是什麼？不管是小區外牆、電梯，還是公用車位，其均系業主共同所有（即共有權益），而其所產生的出租等收益均系業主共有權益基礎上產生的孳息收益，在扣除物業合理成本費用外，剩餘收益理所應當的歸全體業主所有；其如何支配應透過業主共同表決等方式來決定。（如業主表決該部分費用應用於小區大修基金或其他公共事務，並由物業公司直接管理和支配的， 物業公司也應當定期如實向業主公示。）

情景三中，業主有權要求物業公司公示共有部分所產生的收益，並有權決定該部分收益的用途；物業公司公示該部分收益及使用情況是其應有的義務，如若違背業主可依法提起訴訟維護權益。

《民法典》第二百八十二條，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

（《民法典》第二百七十四條、第二百七十五條已列明小區外牆、車道、綠地、電梯、車庫、車位等為業主共同所有。）

四、炒掉物業公司容易了

例項情景四 物業的很多做法在業主心中已積怨很深，終於因這次廣告費收益的事情爆發，經業主委員會提議，經業主大會表決，最終解聘了物業公司，並準備更換一家口碑好的物業公司來管理小區事務。

對於物業服務企業或者管理人的選任，依《物權法》（《民法典》2021年1月1日實施後廢止）第七十六條規定，需要經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，這個要求在實際操作上是有較大難度，但在《民法典》實施後該標準將被降低，透過比例基數將以參與表決的業主來計算，表決透過率只要過超過參與表決業主的半數即可，即經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

很明顯《民法典》對選任或更換物業的程式標準降低，更有利於業主透過法定程式實現自己權益，成為小區真正的“主人”。

情形四中，如果業主均對現服務物業公司不滿意的，可以透過共同表決的方式解聘物業，另行聘任其他口碑較好的物業企業或者自行組成管理人管理。（參與表決的人數應由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與；參與表決的業主只要過半數即可實現更換業主。）

《民法典》第二百七十八條第一款（第四項），下列事項由業主共同決定：......（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；...... 。

民法典》第二百七十八條第二款，業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。