1.遭遇違法強制搬離後，選擇申請行政複議要有充分的理由；

2.要儘早開啟權利救濟，預留足夠的時間和空間，不要待拆遷方“動手”後才想起來行動；

3.對有特殊價值的地上附著物、青苗等物品要採取特殊的取證、評估工作。

【基本案情：盆景觀光園遭強制搬離】

當事人焦女士在Z省T市某村從村集體手中租賃了若干畝土地，建起了苗木花卉盆景觀光園。其所栽培的盆景苗木具有較高的觀賞價值和市場經濟價值，在當地也頗具影響力。

然而天有不測風雲。幾年前當地軌道交通建設專案啟動，焦女士租賃的土地位於專案紅線範圍內。徵收方委託評估機構對焦女士所種植盆景苗木的價值進行了先後兩輪評估，評估價值竟相差多達2000萬元。

焦女士認可的，徵收方不認可；徵收方認可的，焦女士不接受。協商溝通因這兩份結論截然不同的評估報告而陷於停滯，雙方未能就補償問題達成協議。

2019年12月，徵收方組織上百人對焦女士的上述盆景苗木實施強制搬離，其所依據的僅是一份村集體和當地街道辦下轄的專案建設指揮部作出的“限期搬離通知書”。強制搬離行為對焦女士的盆景觀光園造成重大財產損失，許多嬌貴的盆景苗木被移栽至別處後大量死亡或者半死不活，焦女士多年的苦心經營就此毀於一旦。

選擇採取法律途徑維護合法權益的焦女士卻遭遇瞭如下困難和麻煩：

其一，焦女士在律師（不是在明律師）的指導下以區政府為強制搬離主體，向市政府申請行政複議，請求市政府確認區政府的強制搬離行為違法。

然而市政府很快作出複議決定對其請求予以駁回。焦女士只得向市中院提起行政訴訟，然而法院基本採信了區政府、街道辦提供的證據和複議機關的調查結果，判決駁回了焦女士的訴訟請求。焦女士又向省高院提起上訴，結果還是未獲支援。

其二，焦女士主張其在專案徵地紅線範圍外還有與紅線內數量、價值相當的一批盆景苗木同時被損毀滅失，然而這部分紅線外的盆景苗木的數量、價值均無任何證據能夠證明。且就紅線內的部分，數量上已有徵收方認可的評估結果予以證實，但在價值上卻是相距懸殊。

【律師分析：3點教訓需要吸取】

焦女士的遭遇筆者就為大家講到這兒。那麼這其中有哪些經驗教訓值得廣大被徵收人吸取呢？在明律師認為主要有以下3點：

一是其找上級政府申請複議的路徑選擇缺乏充分理由。一般而言，對於拆遷方的行政強制（含強制拆除房屋、強制佔用土地、強制搬離人員及物品等）行為，救濟上首選向法院提起行政訴訟，而不是先人為的來個“複議前置”。

本案中，街道辦站出來“攬責”，承認強制搬離是其所為，而有區裡的領匯出現在現場僅僅是“觀摩”而非“指揮”。在這種情況下，要不要及時將被告調整為街道辦事處，需要專業律師的準確判斷。但無論如何，先選擇複議的做法顯然沒能起到任何積極的效果，尤其是這樣選擇的理由本就欠缺。

二是焦女士啟動權利救濟的時間偏晚。在強制搬離發生前，當事人始終將精力放在與徵收方的協商和一次又一次的評估上，這些都沒錯，但只做這些就不那麼合適了。

事實上，類似的交通基礎設施建設專案均應透過徵地程式推進，那麼被徵收人一定不要忽略對徵地行為合法性的審查，即透過申請資訊公開等途徑獲知專案的審批進展，針對實踐中很有可能發生的“未批先建”“少批多建”“無證施工”等涉嫌土地違法情形申請查處。

而本案中當事人在強制搬離發生後才想起來訴諸法律，未能有效地給自己創造足夠的權利救濟空間和時間，在喪失對涉案土地佔有的情況下客觀上也失去了談判的籌碼，後續的權利救濟行動必然會相對陷於下風。

我們常講“以打促談”，這裡的“打（官司）”不是目的，但卻是重要的手段。“胡蘿蔔加大棒”是拆遷方慣用的方法，被拆遷人一方也照樣可以使用。

三是對於本案所涉的盆景苗木等具有特殊經濟價值的物品，要有特殊的取證方式。按當事人自行委託的評估機構所出具的評估報告，這些盆景苗木一株的市價竟高達數千元至上萬元不等，而徵收方卻認為其種植的是“苗木”又不是金子，估計都是按斤算錢買進的樹苗，根本就不值這麼多錢。

那麼對於當事人而言，就務必要自行取證證明自己的盆景苗木的特殊價值。

1.要能明確數量。光有一兩張照片、一兩段不連貫的影片顯然是不夠的，而要從不同角度進行全方位的拍照、錄影，甚至動用無人機航拍等高科技手段將自己租賃的整塊土地的種植情況完整地記錄下來。

同時，要保留好購買樹苗的發票、銷售盆栽成品的流水情況等證明材料，使數量證據形成完整的證據鏈條。

2.要能明確種類和市價。這是這類案件中的老大難問題。我們建議被拆遷人在錄製影片時將不同的品種、市價等資訊直接以“配音”“解說”的形式植入進去，同時爭取與徵收方共同選定雙方都能認可的評估機構完成評估，必要時也可在專業律師的指導下自行委託評估。