又是一年末，憧憬與懷舊，同時到來。

憧憬的是未知，帶有期待。懷舊的是已知，懷有遺憾。

每逢這時，家裡老人又會提起當年。吶，以前的豬肉只要幾毛錢一斤嘞，還噴香。

年輕人則回嘴到，都啥時代了，現在哪樣東西不貴啊。

老人嘴角微微一張，似有話說，終究咽回肚裡，換成一絲尷尬微笑。

是啊，都啥時代了，還嚼嚥著這些過往。

但是，我們這一代的年輕人們。老人們經歷過的經歷，我們也正在經歷。時光若小偷，越來越節奏的當下，有時懷舊一些，或許還能收穫一些真理。

譬如。你知道10年後，現在的100萬還能值多少錢嗎？一套100萬的房子，10年後又會值多少錢呢？

關於貨幣貶值

都知道，今天的錢永遠比明天的錢要值錢。也知道，以前雞蛋5分錢一斤，現在5塊錢一斤，漲了100倍。

這就是貨幣貶值帶來的改變。無時不刻。

但什麼是貨幣貶值？為什麼會貨幣貶值？

2019年，我國GDP為99.08萬億元。GDP又叫國內生產總值，意思2019年我們所創造出的新增產值是99.08萬億元。

既然是新增的產值，自然需要對應的貨幣支援。所以，99萬億的GDP，就需要發行99萬億的人民幣。

但這99萬億人民幣是新增的，它增加了全國貨幣總量。因此，（全國貨幣總量/全國商品總量）之下，商品價格就會出現一定的增長，這就是通脹，帶來的結果就是貨幣貶值。

但請不要單純把通貨膨脹看成是不好的現象。事實上，GDP的穩步增長必然伴隨著一定幅度的通貨膨脹，而通貨膨脹就會帶來貨幣貶值。它們仨是相生相伴的，且適度的通貨膨脹是一件好事，否則就是通貨緊縮或者通貨滯脹了，那才是不好的一面。

當然，除了GDP當量的貨幣發行會帶來貨幣貶值外，還有一部分來自於貨幣超發。比如2019年M2餘額為198.65萬億，顯示貨幣存在超發，加速了貨幣貶值率。

按照19年M2全年8.88%的平均增長率，橫向比較2019年6.1%的GDP增長率，可以顯示2019年這單一年度貨幣貶值了2.78%。2019年年初的100元，到了年尾只能值97.22元了。

這時再回過頭看，為什麼老人年輕時豬肉才幾毛錢一斤？

1952年，我國GDP679億元。1986年，我國GDP首次突破1萬億。2000年，GDP首次突破10萬億。2019年，GDP接近100萬億大關。

從679億到1萬億，用了37年。從1萬億到10萬億，用了14年。從10萬億到百萬億，用了19年。

過山車都趕不上的幅度，堪比直升機式的上升，貨幣總量的超高速疊加，就是原因所在。

快，就是過去幾十年的關鍵詞。快得老人一下白了頭還惦記著幾毛錢的豬肉，快得少年們一下成了父親、母親，全然忘了自己也曾吃過幾毛錢的豬肉。

關於房子

在17年以前買房的人，絕大部分應該都體會到房價上漲帶來的“幸福感”了吧？（少數悲催的選擇了燕郊、乳山這些房價奔過頭的，可能還比較痛苦）

但這房價“翻跟斗”式的上漲是何原因引起的呢？

有人認為是麵粉原因，有人認為是炒房客原因，有人認為是成本因素。這些都對，但根源不在這。

就像上文提到的那樣，從2000年的10萬億GDP到2019年的接近100萬億，20年時間光GDP就翻了10倍。而M2從2000年的13.5萬億來到2019年的不到200萬億，翻了接近15倍。而這些超發的貨幣（M2-GDP）在過去大部分流入了房市，導致房價上升，但也促使了其餘生活成本沒有發生太大的變化。

所以，GDP與M2，,才是房價上漲的根本所在，經濟發展+貨幣因素驅動的。

這時再看房價，從2000年的1952元一平，到2019年的9287元一平，翻了接近5倍，也就不足為奇了。

當然，有些城市遠遠不止5倍，這是人口與貨幣的再流通之下實現的結果。

所以啊，千萬不要覺得過去買房賺錢了，是因為自己投資眼光好。那叫兩個字：“普漲”，一個買房就幾乎賺錢的時代。

只可惜，它已經漸行漸遠。

10年後，100萬等於多少？

關於貨幣貶值與房子升值簡單的邏輯說清楚之後，就能開始測算未來走向了。

首先是廣義貨幣總量，也就是M2。M2在過去20年裡，一方面自身經濟高速發展的需要，另一方面是08年金融危機之後，全世界都透過增加貨幣供應的方式促進經濟發展，我國也不例外。所以，過去20年的M2增幅，幾乎每年都保持在10%以上的兩位數增長。減去GDP的增幅之後，平均下來每年貨幣貶值率大概在7.5%左右。

但這個趨勢，正在發生改變。一方面是GDP將保持在6%左右的增幅，另一方面是M2將逐漸迴歸到個位數之下。貨幣貶值率會逐年縮小，來到5%、4%這個樣子。

因此，根據X（1+5%）的10次方=100萬的演算法，算出來100萬在10年之後會變成值61萬。（當然，建立在預期M2增幅的基礎上）

10年後，100萬房子等於多少？

房子作為商品，即便沒有任何外部增長動力（比如供求、成本），價格也會隨著貨幣總量的升高而出現增長。

但這個幅度其實沒有想象的那麼高。根據CPI維持在2-3%這個區間內（不含房價的消費者物價指數）與貨幣貶值5%來簡單計算，房價因貨幣貶值帶來的年自然增幅應該在2-3%左右（貨幣貶值-CPI）。

注：CPI是商品物價指數，但不包含房價，因此貨幣貶值率減去CPI，大約就是房子這個大宗商品的物價變動指數。

因此，靜態下（僅貨幣貶值驅動）100萬的房子10年之後的價格應該在128萬左右。

當然，房價還沒到失去增長動力的時候。社科院給出的未來全國房價漲幅預計在5-6%之間，這其中有些城市可能偏高達到8%，有些城市偏低在5%左右，因此100萬的房子10年之後價格應該在162萬-215萬左右。

注：此處僅指房價有上升動力的城市，不包含類似鶴崗等已然失速的城市。

買房，還划算嗎？

根據上文資料，100萬的房子10年之後價格大約在162-215萬不等（實際上，能達到8%平均漲幅的城市只有少部分）。

也就是說，一套100萬的房子10年後，可以增值62萬到115萬不等。這其中還包含了貨幣貶值自然驅動的價格增長（28萬），所以真正來自市場推力導致的價格上漲，分別只有34萬和87萬。

看著似乎還可以？這可是10年才有的漲幅。另外再算算10年的房貸利息、房屋折舊成本、10年物業費，算下來恐怕勉強打個平手。能剩下的，就是一個出租收益。

所以，從全國平均角度來看（以上資料都是平均屬性），未來買房真算不上一件多麼有利的事。

當然，既然是平均，就會有高又有低。處於平均線之上的城市，收益會好一些。可處於平均線之下的城市，說不定就是虧本的。

最後一句話。先看懂、看明白，然後再量力而行。切記盲目，這年頭誰賺錢都不容易。