奉旨拿地

在長春有一個老梗：“美麗的長春市坐落在吉林大學校園當中。”

知情的人聽了也大多知道這也就是個玩笑話。在2000年合校並校後，散落在長春市區各處的吉林大學校區就坐實了這條梗的真實性；但如果想要切實地感受一下這個大學到底有多大，可能就不得不親自來拜訪一下吉大從無到有的中心校區了。

20世紀80年代，沒有合併市內其他大學的原吉林大學，還是一個只有一個校區的綜合性大學。為了“搬出長春市區、到郊外施展拳腳”，從1986到1987年，吉林大學在當時還是長春市郊八一水庫附近的南湖村，徵收了482畝地，以建設全新的“南校區”。

新建校區和徵地手續，這些都是紙面文書的事，但真要到落實的時候，就不是幾個橡皮圖章就能解決的問題了。

80年代的南湖村還沒有被囊括在城市規劃當中，成為高新技術開發區只是近些年的故事。沒有柏油路，也沒有立體交通，站在土坡上放眼望去，只有望不到頭的玉米田，和比人還高的苞米杆。

很快，一個無法迴避的問題即將出現：這些土地要怎樣才能夠拿到手裡。

被徵用的土地產權歸屬於集體，是屬於村子的集體財產；在被學校徵用作為新校區的建築用地前，這些土地還都是種滿了苞米的耕地：平地高樓萬丈起的另一個意思，就是斷了種地人的生路。

這也就是說，即使是經過了國家教委批准、奉旨來拿地的吉林大學，就算是裝作看不見土地所有權歸村集體，也不得不跟有著實際土地使用權的村民們協商和溝通。

1987年是一個微妙的年份，前一年《土地管理法》才剛剛被表決透過，而法律的正式實施是在1987年的1月1日。依據法律的規定，儘管國家可以依法對集體所有土地進行徵用，但同時也應當依法對被徵用的耕地進行補償。

在同被徵地村民的協商當中，學校決定依法對被徵收土地的村民們提供經濟補償。

出乎學校的意料的是，村民們拒絕了學校貨幣形式的補償，而是提出了另一個要求：學校在新校區內為我們安排工作。

妙啊，比起一錘子買賣，鐵飯碗才能吃得更久。

作為體現社會主義優越性的單位制度，就在這個時候發揮了它的作用，有就業需求的村民被納入到事業單位的體制當中，成為了學校的一份子。自己幹完了還有小一輩替上來，相比於種地或者一錘子買賣，在單位裡謀一份差事不是更划得來？

學校和村民的利益衝突，在單位制的包容力下被和解，充分體現了中國特色的優越性（毫無陰陽怪氣的意思）吉大新校區的建設也得以順利進行下去。

自此之後，再次經歷了餘下的兩次徵地和規劃後，新校區被確定了現在“中心校區”的稱謂，美麗的長春市最終成功坐落在了吉林大學的校園之下。

城市化的福報

在早期涉及徵地用地的事例中，像吉大這樣處理同村民利益糾紛的企、事業單位並不少見。相比於貨幣補償，單位的優厚待遇更具有選擇的價值，能夠靠著拆遷的機會換來一個能夠在單位裡工作的編制，可能跟現在因為拆遷而一夜暴富有異曲同工之妙了。

1979年家庭聯產承包責任制實行後，土地所有權與使用權被重新界定，農民再一次能夠把土地拿在自己的手裡，土地自主經營之下的農民，生產積極性被最大程度的調動，吃不飽飯的日子就要翻篇了。

但顯然這裡有一個問題，靠著村集體分到的土地過活，解決的只是溫飽問題，想依靠農業生產脫貧致富仍然存在困難。自耕農型農耕方式產能存在上限，很多農民認真考慮的問題是，在解決自身家庭溫飽問題之後，能拿去賣的農產品還能剩下多少呢？

加之人民公社制度解體後，農村勞動力呈現出大規模移動的趨勢。像我們在之前提到過的老楊和小白一樣，勞動人民們已經踏著勞動力自由流動的東風，去為城市的建設添磚添瓦去了，村裡剩下的就只有沒人打理、肥力被雜草榨乾的拋荒農田。

在家辛勤耕田剛夠吃飽，出門打工又落得土地拋荒，難道就沒有一個不用背井離鄉、又能兩全其美的好方法嗎？

當然有，農民工們在城裡的汗水可不是白流的，城市化即將裹挾著真金白銀趕在收編郊區的路上。

總設計師在地圖上畫的幾個圈圈，就讓一個漁村發生了翻天覆地的變化。1979年深圳建市後，主要以發展來料加工工業為主要方向，在被設立為經濟特區後，深圳市又進一步修訂特區城市規劃，將自身城市定位於承接來自香港的產業轉移的地位，進一步在城市中規劃和發展勞動密集型產業與製造業。

“前店後廠”的城市發展路徑，受益的不僅僅是趁機轉移密集型產業的香港，其實最大的贏家還是一窮二白的深圳市——本來就是一片白紙，又有大佬帶著掙錢，想不起飛都難。再加上如潮水般從周邊湧來的廉價勞動力，在深圳這座城市的眼裡，只有前進這唯一的選擇。

高速的發展帶來的是深圳高速度的城市化：廠房林立，機器轟鳴，水泥森林拔地而起，源源不斷的新鮮血液為這座城市注入著活力。但無論是工廠選址，還是集約規劃產業園區，是個房子就要紮根在土地上；更不用說還要安置流水線上的好兄弟們。任勞任怨的最後是讓大家睡在水泥管裡，多少有些說不過去。

顯然同樣的問題也開始卡住這座狂奔的城市的脖子：特區就要沒地用了。

但是時代變了，單位制即將被市場經濟掃進歷史的回收站。伴隨著城市化程序，土地增值與土地租金的溢位也在不斷推高農民手中的一畝三分地，像曾經的企事業單位一樣大手一揮，用社會主義鐵飯碗來溫暖人心的日子，已經一去不復返了。

一邊是高速城市化提出的對於土地資源的迫切需求，另一邊是特區城市周邊大量碎片化、產權模糊、而又實際掌握在村集體手中的“半國有化土地”，腹背受敵的深圳又會怎樣應對呢？

近郊之下，莫非城土

在高度城市化的背景下，深圳選擇了土地全盤國有化道路。

“農村人口全部轉為城市人口，農村管理體制改為城市管理體制。”這是《關於深圳經濟特區農村城市化的暫行規定》中制定的對於特區城市周邊農村的行政方針。經過1992年和2004年兩次城市化統徵、統轉，深圳實現了對周邊集體所有土地的國有化過程。

深圳的做法簡單粗暴，只要大家都成為深圳人，那你們的土地不是村子的了，就是深圳市政府的土地了。整個市域範圍內的土地名義上全部國有化，使得土地的所有權集中在了深圳市的手中。

如此以來，原本屬於集體所有的土地，在經過國有化產權轉變過程後，能夠也應該按照國有土地的管理制度，對土地進行規範化管理。

深圳在第一次統徵（轉）後即可以在土地整備利益統籌專案的實踐中，實現以整村推進為主的連片整備開發，可以有效規避珠三角半城市化地區土地資源的“碎片化”現象，避免碎片化開發。

當然，深圳的首次城市化統徵統轉實踐得以順利推行，也是得益於深圳特區協調了集體和農民的利益衝突和需要。在土地徵收賠償上，深圳根據社群規模，劃定每人100平方米工商發展用地、戶均100平方米私宅用地、戶均200平方米公共基礎設施用地的標準實行土地返還政策，同時輔以現金補償、鼓勵社群經濟發展等多元化方式，對集體和農民在城市化統徵過程中被徵用的土地進行補償。

1993年的首次城市化轉地使得深圳得到了充足的土地資源以供發展，同時也極大地刺激了深圳周邊尚未被納入市域的村集體和村民。在新市郊的土地中，同樣存在著首次城市化轉地時留有的問題。

國有土地和集體土地交織共存，產權模糊不清，村集體依靠低價土地租金吸引低產能企業，也有少數個人受土地租金溢位刺激而加蓋、出租房屋，也就出現了當下廣為人知的小產權房問題。想必身處於深圳的各位朋友們，也在盤算著這些有著無限可能的灰色小房子。

眼瞅著眼前的肥肉被蠶食，也同時因為城市化程序對於土地資源的進一步需求，深圳市政府於2004年再一次啟動了城市化統徵統轉工作，這一次將寶安和龍崗兩地區的成員轉為城鎮居民，兩區的集體土地也同樣全部轉為了國有土地。

理論上，有了第一次城市化轉地的經驗，第二次的工作並不會困難，但問題就出現在土地利益增值和溢價之上。深圳的發展有目共睹，其城市土地增值收益空間飆升，2005年起深圳的房價就是很好的例證。

守著宅基地的農民做夢也想不到，自己家的土地在特區和開發商的眼裡有多麼的值錢。因此有了對於土地溢價的期待，對於賠償標準不變的第二次徵收補償，村民們顯然是並不買賬，仍有大量土地實際掌握在村集體手中，“村村辦廠、戶戶冒煙”，到最後就成了“政府拿不走、集體用不好、市場難作為”的尷尬局面。

有肉一起吃

土地資源無序開發的利用情況，其實質是村集體強化對土地的事實產權。如果不搶建相關物業，土地就會被徵收，成為城市化的土地資源儲備，自己也就無法在城市未來的發展中分得一杯羹。

打著國有土地的旗幟來處理集體土地問題的深圳陷入了兩難的境地：名義上國有化的土地就應當按照國有土地管理制度進行管理，但實際上因為補償原因導致的、仍然存在的集體土地經濟體系讓深圳無法將這類集體小產權房問題套用於國有土地管理制度上。

日益增長的地租溢價，刺激著在產權問題上不斷鑽空子的小產權房的湧現；而小產權房們的業主目睹於深圳高歌猛進的城市化程序，以及勢如破竹的城市化轉地工作，心裡的小九九早已經打得噼啪作響。

“房子會有的，一切都會有的。”

如果說深圳是扛著道義的大旗，名正言順地拿了你的地，又讓你無從置喙的話，那另一種土地整備模式就可以說顯得更加友善一些。

這就是興起於佛山南海區的土地股份制。

1992年，南海區開始試行土地股份制。土地股份制是以村或村民小組為單位，將集體財產和集體土地折成股份集中起來組建股份合作組織，然後由股份合作組織直接出租土地或修建廠房再出租，村民憑股權分享土地非農化的增值收益。

南海區沒有選用如深圳一樣大張旗鼓的全部土地國有化的道路，而是規定集體土地與國有土地的同地同權。土地股份制透過土地股份合作社的中間組織將集體土地統一規劃，統一出租給企業，村集體和農民以土地入股的方式，分享農地非農化過程中土地的級差收益，顯著降低了土地流轉過程中存在的交易成本。

相比於深圳模式的一錘子買賣，土地股份制就更有了共同富裕那味兒，村民只需要入股集體土地股份，擁有了股權，就能夠得到來自土地經營的分紅。

但村民們持有的股權僅僅是按股分紅的收益權，和實際的股權存在著較大的差異。有人會說，有錢拿就行了，還要什麼腳踏車？

眼下是好的，但對於趨勢不能不有所把握。

起源於珠三角南海區的土地股份制，帶來了高效率的土地非農化，以及獨具特色的“物業經濟”，但以上兩種土地經營模式都是建立在珠三角長期以來高度發達的勞動密集型產業的基礎之上。可以說，適用土地股份制的地區，也是因為滿足了高收入高分紅的條件。

現階段中國經濟正經歷產業的升級和轉移，大量被淘汰的勞動力的迴歸，以及對於勞動密集型產業需求的降低，一方面加大了集體經濟組織中土地股份合作制度的福利分配壓力，另一方面也使得一直以來的“物業經濟”收入能力開始下滑。在需求降低的趨勢之下，讓大家都能吃肉的土地股份制又該選擇什麼方向來增加土地的收益？

儘管土地股份制使生產資料聚集，而使集體土地經濟天然傾向於規模經營，但當產業轉型進一步深化，非農經營轉向純農業經營時，農業經營有可以推廣的合作模式嗎？

在細水長流和一錘子買賣面前，要走的路可能還是很長。

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本回完