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近年來，隨著中國製造業成本的上升，越來越多中國製造企業在越南投資設廠、將產業轉移，這一趨勢在中美貿易摩擦的大背景下更有加強之勢。土地是外國投資者在越南投資設廠時無法迴避的重要問題，筆者總結專案經驗，在本文中對越南土地制度做以簡要介紹，以希對擬在越南投資的企業有所幫助。

一、越南土地制度概述

1.土地所有權

在越南，土地屬於全體人民，國家作為所有者的代表，統一管理土地。

2.土地使用權

越南法律不承認私人擁有土地所有權，但國家可以將土地劃撥或出租給個人或者實體（此外，越南國內主體可基於穩定使用某塊土地而獲得政府對其擁有該塊土地的使用權的承認）。另外，需要使用土地的個人或是實體還可以通過土地使用權的轉讓、轉租、出資等方式獲得土地使用權。

3.土地管理機關

越南的土地管理機關，在中央層面，越南政府作為最高行政機關，決定各省、直轄市土地使用規劃，以及國防和安全用地規劃，負責配置土地資源。在中央層面，具體履行土地管理職責的機關為自然資源和環境部下屬的土地管理總局。

在地方層面，各省、區和公社的人民委員會在職權範圍內行使土地管理權。在地方層面，具體履行土地管理職責的機關為各級人民委員會下屬的自然資源和環境管理部門。

二、土地使用權的主要內容

1.土地使用權的獲得方式

在越南，組織、家庭、個人等可以通過下列方式獲得土地使用權：

（1）家庭、個人可以通過土地使用權的交換取獲得農業土地使用權；

（2）組織、家庭、個人可以通過土地使用權的轉讓獲得土地使用權，海外越南人可以通過工業園區、產業叢集、出口加工區、高新區、經濟區的土地使用權轉讓獲得土地使用權；（3）組織、家庭、個人、社群可以通過繼承土地使用權獲得土地使用權；

（4）根據住房法有資格在越南擁有房屋的海外越南人可以通過購買、租賃、繼承或捐贈與土地使用權有關的房屋獲得土地使用權，或者在住房開發專案中獲得土地使用權；

（5）經濟組織和合營企業可以通過接受土地使用權的出資獲得土地使用權；

（6）組織、家庭、個人、社群、宗教場所和海外越南人可通過國家劃撥土地獲得土地使用權。外商投資企業可以通過國家劃撥土地獲得土地使用權，以進行房屋出售或出售與租賃相結合的投資專案；

（7）經濟組織、自籌資金的公共非商業組織、家庭、個人、海外越南人、外商投資企業和具有外交職能的外國組織可以通過國家出租土地獲得土地使用權；

（8）組織、家庭、個人、社群和宗教場所可以通過國家承認土地的長期穩定使用獲得土地使用權；

（9）組織、家庭、個人、海外越南人和外商投資企業可通過導致土地使用權變更的土地糾紛解決、裁決獲得土地使用權，包括經主管人民委員會確認的土地糾紛調解，抵押合同中債務處理協議，國家主管機構解決土地糾紛、投訴或檢舉的處理決定，人民法院的裁定或判決，已經得到履行的執行機關關於判決執行的決定，依法確認土地使用權拍賣結果的檔案，或者共享土地使用權的家庭、團體依法分割土地使用權的檔案；

（10）社群、宗教組織可以通過導致土地使用權變更的土地糾紛解決、裁決獲得土地使用權，包括經主管人民委員會確認土地糾紛調解，國家主管機構解決土地糾紛、投訴或檢舉的處理決定，人民法院的裁定或判決，已經得到履行的執行機關關於判決執行的決定；

（11）根據主管機關決定，或者根據法律規定，一個組織實施分立或者合併後新成立可以通過分立或合併法律檔案從被分立或合併組織獲得土地使用權。

2.土地使用權權能

在土地使用權期限內，土地使用人擁有轉讓、租賃、轉租、捐贈和抵押土地使用權的權利，並可以將土地使用權作為資本進行出資，但是使用國家以不徵收土地使用稅的形式劃撥的土地，土地使用者不得交換、轉讓、贈與、出租、抵押土地使用權以及將土地使用權作為資本進行出資。國家收回土地時，其無權獲得補償。

土地使用人將土地使用權轉讓、捐贈、抵押、作為資本出資或者使用土地和土地附著資產的，與其相關的合同必須經過公證或認證。關於土地使用權的繼承或者使用土地和土地附著資產的檔案，必須根據民法進行公證或認證。除此之外的其他與土地相關的交易，可按照當事人的要求進行公證或認證。

在越南法律下，公證和認證的實施機構和證明的範圍有所區別。簡單來說，公證由持牌公證處進行，證明交易的法律效力和真實性（主要是簽名的真實性）。認證由區級司法部門或社群級人民委員會進行，證明簽名的真實性、簽名的時間和地點。

3.土地的使用期限

越南土地按使用期限可分為長期使用的土地和有期限的土地。

（1）長期使用的土地，主要有以下幾種：

（a）家庭或個人使用的居住用地；

（b）公社使用的農業用地；

（c）防護林、專用林和天然生產林用地；

（d）國防用地；

（e）宗教場所或宗教活動用地；

（f）墓地用地等。

（2）有期限的用地，其使用期限分為5年、50年、70年、99年不等，具體如下：

（a）以公益為目的的公社、鄉鎮土地基金會的土地，租期不得超過5年;

（b）直接從事農業生產的家庭和個人的劃撥用地使用期限、經土地使用權的確認獲得的土地使用權的期限、家庭或個人向國家租賃的農業用地期限一般為50年；

（c）在越南實施投資專案的海外越南人和外國投資企業的用地期限，不得超過50年。對於資金回收緩慢的大型投資專案，社會經濟條件困難或特別困難的地區的專案，需要較長時間的專案，不得超過70年；

（d）自籌資金的公益性非商業組織的非商業設施建設用地，以及其他涉及商業用途的公共設施，土地使用年限不得超過70年；

（e）具有外交職能的外國組織用於辦公建設的土地租賃期限不得超過99年；

（f）在土地上建設房屋以出售或出售與出租結合的，按照建設專案的期限確定土地使用期限。

4.土地使用稅與土地租金

(1)土地使用稅

經國家劃撥形式取得土地使用權的，必須繳納土地使用稅。土地使用稅的計算依據為劃撥土地的面積或確認土地使用權的土地面積、土地用途以及省人民委員會制定的土地價格表。

(2)土地租金

經國家出租形式取得土地使用權的，需要繳納土地租金。土地租金的計算依據為所租賃的土地面積、土地租賃的期限、土地租賃的單價以及土地租賃的型別（包括在整個租賃期內按年支付租金或一次性支付全額租金）。

5.土地使用權的登記土地使用權必須進行土地登記。房屋和其他土地附著資產的所有權的登記應所有者的要求進行。

土地使用權的交換、轉讓、租賃、轉租、繼承、捐贈、抵押或將土地使用權作為資本出資，必須在土地登記機構登記，並自記載於登記冊起生效。

登記由土地管理機構在土地登記機構以紙質或電子登記的形式進行，紙質和電子登記具有同等法律效力。

三、外商投資企業獲得土地使用權的方式

外商投資企業在越南投資，通常可以通過下列方式獲得土地使用權進而使用土地。

1.通過國家劃撥獲得土地使用權

外商投資企業可通過國家劃撥土地的方式獲得土地使用權，以進行房屋出售或出售與租賃相結合的投資建設專案。據現行規定，越南政府僅對外商投資企業提供有限的土地劃撥。外商投資企業可憑藉經核發的投資登記證，經劃撥獲得作為建造銷售或出租住宅之用的土地。這種情況下的土地使用期限最長為50年，並同時受相應投資專案期間的限制。通過國家劃撥方式取得土地使用權的外商投資企業，必須繳納土地使用稅。

2.向國家租賃獲得土地使用權

外商投資企業可向越南政府承租土地，用於農業、製造及商業目的，包括基礎設施建設、飯店與度假村、出租用住宅等。

外商投資企業為實施投資專案，經越南政府批准租用土地的，應支付土地租金。租金從租賃首日起算，有兩種支付方式，即在整個租賃期內按年支付租金或一次性支付全額租金。外商投資企業選擇按年支付租金的，可以改變為在整個租賃期內一次性全額支付租金的形式，但用於確定土地租金的具體土地價格必須在批准變更為整個租賃期內一次性支付全部租金形式的決定時，根據《越南土地法》重新確定。外商投資企業取得土地使用權後，若要再出售土地使用權的，需要先繳清土地租金，才可移轉土地使用權。

3.從工業區、高新區租賃土地

國家可以將土地出租給經濟組織、海外越南人或者外商投資企業，用於工業園區、產業叢集、出口加工區基礎設施的建設和商業經營。

外商投資企業在產業園區、產業叢集或出口加工區投資生產經營的，可以從前述經濟組織、海外越南人或者外商投資企業租賃土地及基礎設施。

外商投資企業在高新區用地的，可以向高新區管委會租賃土地。從高新區管委會租賃土地的與從國家租賃土地享有相同的權利和義務。

開發高新區或者在高新區建設基礎設施的企業，有權向高新區管委會租賃土地。外商投資企業需要使用高新區土地的，可以從前述企業轉租土地。

4.越南企業以土地使用權出資

對於外國投資者與越南公司組建合資企業的，越南公司可以將其土地使用權作為資本出資到合資企業。凡依越南企業法成立與註冊的越南實體，越南法律允許其在下列情況下，以土地使用權的價值進行出資：

（a）該實體已根據土地劃撥制度取得土地，並已全額付清租金；

（b）該實體已根據土地租賃制度取得土地（包括其他組織轉讓的土地使用權），並已全額付清完整租期內租金。

一旦土地使用權被作為資本出資到合資企業，合資企業則獲得與直接由政府劃撥或從政府租賃土地的土地使用權人享有相同的權利，合資公司可以轉讓、出租、捐贈、抵押土地使用權，或將土地使用權作為資本投入其他合資公司。5.

受讓土地使用權或地上資產

外商投資企業可以通過購買不動產或包含土地使用權之投資專案獲得土地使用權，且與轉讓該土地使用權之個人或組織享有相同權利，但該土地使用權必須是從國家租賃的土地，且一次性支付了全額租金。

上述幾種方式中，從工業區租賃土地是最簡便的方式，因工業區開發商已經完成必要政府手續，也已向政府支付了土地費用。在其他方式中，向國家租賃土地是最普遍使用的方式。

四、外商投資企業對於土地的利用

1.將土地用於投資專案

外商投資企業使用國家劃撥的土地，只能用於房屋出售和或出售的房地產開發專案。使用從國家租賃的土地，可實施農業、林業、水產養殖、鹽業等生產投資專案，從事非農業經營和生產活動，建設公共商業設施或非商業設施，以及實施房屋租賃投資專案。

外商投資企業在越南使用土地的期限，除了受限於法律規定的土地使用期限外，還受其經批准的投資專案期限的限制。

2.轉讓土地使用權和土地附著資產

使用國家以徵收土地使用權稅的形式劃撥的土地或者使用從國家租賃的並一次性足額繳納全額租金的土地，外商投資企業有權轉讓其擁有的土地使用權和土地附著資產。使用從國家租賃的並按年支付租金的土地，外商投資企業可以出售與租賃土地有關的資產，但不得轉讓土地使用權。

3.出租土地使用權和土地附著物

使用國家以徵收土地使用權稅的形式劃撥的土地或者使用從國家租賃的並一次性足額繳納全額租金的土地，外商投資企業有權出租/轉租其擁有的土地使用權和土地附著物。使用從國家租賃的並按年支付租金的土地，外商投資企業可以在法律允許其投資建造和買賣房屋的情況下，出租房屋，但不得轉租土地使用權。

4.捐贈土地使用權

使用國家以徵收土地使用權稅的形式劃撥的土地或者使用從國家租賃的並一次性足額繳納全額租金的土地，外商投資企業有權向國家和社群捐贈土地使用權。

5.將土地使用權和土地附著資產作為資本出資

使用國家以徵收土地使用權稅的形式劃撥的土地或者使用從國家租賃的並一次性足額繳納全額租金的土地，外商投資企業有權將其擁有的土地使用權和土地附著資產作為資本依法出資。使用從國家租賃的並按年支付租金的土地，外商投資企業可以將租賃土地上的資產作為資本依法出資，但不得將土地使用權作為資本出資。

6.抵押土地使用權和土地附著資產

使用國家以徵收土地使用權稅的形式劃撥的土地或者使用從國家租賃的並一次性足額繳納全額租金的土地，外商投資企業有權在獲得許可經營的信貸機構，抵押其擁有的土地使用權和土地附著資產。使用從國家租賃的並按年支付租金的土地，外商投資企業可以在經許可經營的信貸機構抵押與租賃土地有關的資產，但不得抵押土地使用權。

外商投資企業在土地租用期間，可以依法在越南的金融機構、在越南經營的外國銀行分行、越南與外國聯營的銀行抵押其所租或再租的土地使用權和與土地相關的資產，以獲得銀行貸款，但需要符合下列條件：

（a）外商投資企業已經支付多年的土地租金，尚未支付的土地租金期限最長不超過五年；

（b）越方以土地使用權作為資本出資的聯營企業，越方的土地使用權出資期限至少還有五年。

外商投資企業還清以土地使用權和與土地相關財產抵押的債務，則依據法律規定辦理抵押終止手續。外商投資企業不按照貸款合同償還債務的，則可依法處理其抵押的財產。

7.單獨出售與租賃土地有關的資產

外商投資企業使用從國家租賃並按年支付租金的土地時，若出售與租賃土地有關的資產，必須滿足以下條件：

（a）與租賃土地有關的資產是合法設立的；

（b）已按照建設總規劃和投資立項的要求完成建設。

而與租賃土地有關的資產的購買者必須確保有能力執行投資專案，具有與投資專案有關的業務範圍，且實施此專案不違法土地法的規定。本文作者：

李德庭，德恆上海辦公室業務合夥人、律師；李德庭律師專注於基礎設施投資、能源及房地產領域的投資、開發等

實習生焦芙蓉對本文亦有貢獻。

宣告：

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