本文導讀：房屋租賃合同，是指房屋出租人與承租人之間，以承租人定期給付約定租金形式，雙方就房屋租賃相關權利義務達成一致合意而簽署的協議。

關於租賃合同，民法典在原有合同法的基礎上，作出了新增修改——在更有利於保障租房人權益的基礎上，也更加兼顧出租人的權益。

本文總結5條：民法典關於租賃合同的新規定——2021年簽署租賃合同一定要注意了！

1、房屋權屬存爭議？可無償退租！

《民法典》第七百二十四條：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；

（二）租賃物權屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規關於使用條件的強制性規定情形。

實際中，經常出現房屋所有權引發的爭議糾紛，殃及了租房人的情況。此時租房人想退租卻苦於租賃合同沒有到期，且合同條款並未明確約定出現此種情況時應如何處理。

民法典第七百二十四條則明確了：當房屋出現權屬爭議，或者被查封、扣押時，租房人可以依法解除租賃合同。

可以說從法律角度更一步保障了租房人的居住權益——廣大租房人遇到這種情況時，在保留相關證據後，就可以隨時（和出租人）要求解除租賃合同。

2、設立居住權的房屋不得出租！

房屋“居住權”是民法典新增的概念——指的是在不改變房屋所有權的前提下，為特定主體設定一定期限的居住權利。

根據民法典規定，在沒有特殊約定的情況下，設立了居住權的房屋不得出租：

《民法典》第三百六十九條：居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

所以，租客們在租房時應當首先明確：該房屋是否設立了居住權。

如果房屋設立了居住權仍被違約出租承租，那麼日後產生糾紛，該房屋的租賃合同將因為“居住權”而失去法律效力。（合同失效意味著，居住權所有人可以隨時將租客趕出房屋）

所以，設立了居住權的房屋，可以說是租房雷區，租客們在租房時一定要避開——可以在租賃合同中寫明：該房屋未設立居住權……在合同履行期間不得設立居住權……否則出租人將承擔xxxx元違約金。

3、到期了被趕出去？不行，租房人享有優先租賃權！

現實中經常會有這樣一種情況：合同到期後，租房人被房東告知不想再出租了，那麼此時租房人只能去找新的房源。

而民法典新增規定，當租賃期滿後，房屋承租人在同等條件下，享有優先承租權利：

《民法典》第七百三十四條：租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

意味著——

首先，租賃期滿後，如果租房人繼續租賃，且出租人沒有提出異議，那麼此時視為原租賃合同繼續有效，同時租賃期限變為不定期；其次，如果租賃期滿後，出租人想租給別的租客，那麼在同等條件的前提下（比如同等租金），原租房人則享有優先承租的權利。4、租房人優先購買權？有限制條件了！

《民法典》第七百二十六條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

對比此前合同法相關規定——（房屋出售時）租房人享有優先購買權：

首先民法典明確了租房人享有優先購買權的期限：在出租人通知租房人房屋將出售後的15天內（租房人應明確是否購買）；其次民法典還規定了如果房屋按份共有人/房屋所有權人的近親屬表示購買的，那麼租房人的優先購買權將作廢。5、房屋轉租時，幾方權益如何保障？

對於現實生活中經常出現的“房屋轉租”的情況，由此引發的糾紛應如何解決？此次民法典新增規定：

《民法典》第七百一十六條：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第七百一十八條：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。

首先，經過出租人同意的，承租人可以將房屋轉租給第三人（未經同意轉租的，出租人可解除合同）；其次，當發現房屋被轉租時，出租人可以提出異議（期限為6個月內），超期則視為同意轉租；第三，（經出租人同意）轉租的房屋，出租人和承租人的租賃合同繼續有效，同時第三人造成的房屋損失結果，由承租人來進行賠償。