近期，很多被徵收人尤其是企業主來律所諮詢得比較多，很多都是涉及房屋拆遷的，也有強拆的。那麼在徵收過程中，有很多房屋是證件不全或者是因為歷史原因沒有辦理相關的手續，好多類似的房屋被認定為違法建築。其實，行政機關在拆除這些建築的時候，應當根據實際情況，查明事實，合理合法地解決問題。

1、無證房屋不能一概認定違建

有很多的建築歷史比較久，當時的法律制度還沒有那麼健全，尤其是相關法律法規實施之前的建築，很多是沒有相關的手續或者證件的，那麼這些建築就不能說是違建，也不能一味地拆除處理。農村有很多這樣的建築，尤其是一些祖上傳下來的老房子，很多都屬於這種型別。由於2008年起施行《城鄉規劃法》，在2008年以前，適用1990年施行的《城市規劃法》。根據“法不溯及既往”的原則，這些建築都不能認定為違建。

再比如，農村的一些養殖場很多是不需要建築審批手續的，但是也需要到相關的部門進行備案。類似這樣的養殖場，無法辦理相關的建築審批手續，那麼也是不能歸類為違建的，也不符合相關的法律法規。

根據《城鄉規劃法》的規定，城鄉規劃主管部門不得在城市規劃確定的建設用地範圍外作出建設規劃許可證。畜禽舍以及其他的工廠化作物栽培、水產養殖等用地，因為是屬於設施農用地，所以按照農用地管理的情況下，它不是建設用地，也就不能夠辦理相應的規劃許可。因為這些土地性質是農用地設施農用地，按照農用地管理不屬於建設用地，所以也就不能辦理規劃許可證。

2021年1月4日，自然資源部印發《關於加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》指出，各地要高度重視歷史遺留問題化解，積極推動構建“政府主導、部門聯動”的工作機制，細化配套政策，防止違法違規行為藉機搭車，根據“缺什麼補什麼、誰審批誰負責”的原則，明確責任主體、措施和時限，加快推進。

該通知也提出來各地要重視歷史遺留問題的化解，根據“缺什麼補什麼，誰審批誰負責”的原則，明確責任主體、措施和時限，加快推進。此通知的釋出促進了該類由於歷史原因導致的一些問題，尤其是對於國有土地上的企業的登記問題，指出來明確的方向。

對於招商引資類的房屋，很多企業是由於當時的政策鼓勵先進行投產建設，然後再辦理相關的證件。可是也有很多由於各種原因，沒有辦理相關的手續，這類的建築不能認定為違建。主要是這些企業在建廠時，當地的一些主管部門是承諾過給予辦理，或者透過綠色通道讓企業先建廠，後辦理手續。行政機關應當遵守當時的承諾，遵循信賴保護原則。

2、違建也不一定非要拆除

《城鄉規劃法》第六十四條未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。

《城鄉規範法》中明確指出，尚可採取改正措施的消除對規劃實施影響的，限期改正。也就是說，如果當時沒有辦理相關的手續的，透過補辦手續後符合了規劃的要求，那麼也是可以的，也不能作為違法建築予以拆除。另外法律規定了，無法採取改正措施消除影響的，才會被拆除。

現實存在，確有使用需求的建築，不予查處

《關於加強違法建設治理若干問題的實施意見》規定，對那些現實存在、確有使用需求的違建，行政機關將不予查處。

《實施意見》規定城管局經初步調查發現以下情況的，不列入違法建設認定與查處範疇：

（一）按照簡政放權、便民高效原則，下列情形無需重複申領建設工程規劃許可證：

1.僅對路面、路緣石、側石、綠化、隔離欄等進行區域性維修、出新，不改變道路線形、斷面的；

2.不改變管位軸線和管徑的地下管線區域性更新；

3.雨水口連線管、入戶管等零星管線；

以上無需重複申領建設工程規劃許可證的事項由市規劃局與市城市管理行政執法局定期研究進行修訂增補後公佈。

（二）按照現行城鄉規劃法律法規的規定，下列情形尚未明確納入城鄉規劃法律法規的調整範圍：

1.在加油站、停車場等經營區域範圍內設定的一體化洗車裝置；

2.住宅建築外牆空調架、雨棚、防盜窗、單層太陽能裝置等設施；

3.建築內部裝修（不包括損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構）；

4.無煙灶臺、室外菸道、中央空調室外機隔音改造設施；

5.業主在專有使用權範圍內設定的寵物棚、鴿舍、圍欄等設施；

6.簡易通訊天線、車輛進出道閘、交通訊號燈、護欄、電子警察等道路交通管理設施；

7.各類標誌、標線、界樁、監測和監控設施；

8.大中型或受保護的建築物外立面裝修以外的建、構築物外立面裝修；

9.簡易公共腳踏車亭、公交車亭、門崗；

10.法律、法規尚未明確規定需要辦理建設工程規劃許可的其他建設工程。

以上行為若違反道路交通安全、建築安全、城市市容容貌、戶外廣告、物業管理、房屋使用安全等法律法規規定的，則按照相關法律法規的規定予以處理。

（三）下列由市政府統籌規劃，相關部門組織實施的改造、整治專案，在專案方案確定前期，已經過市規劃局同意並納入實施方案的，不列入違法建築認定與查處範疇：

1.由市城鄉建設委員會確定的背街小巷改造、庭院改善專案和小區內部綜合整治（含平改坡）、雨汙分流、管網改造工程；

2.由市住房保障和房產局確定的危舊房改善、屋頂整治專案；

3.由市商務局確定的市場提升改造專案。

（四）在規劃核實前，建設專案建設現狀與規劃許可內容不一致，但與規劃無矛盾，可以進行規劃變更的，可先行規劃變更手續。

（五）1990 年 6 月 18 日前在本單位或個人用地範圍內，在不違反當時安置政策的情況下，已建成的用於本單位職工或個人生活居住的房屋，原則上不列入違法建設查處範圍；對用於生產經營、出租營利的，或嚴重影響群眾生產生活、安全的違建，優先予以查處；其他違法建築，結合區域環境綜合整治提升一併查處。

3、拆遷要遵循相關原則和法規

先補償後搬遷原則 。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十七條“實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。”

禁止非法方式迫使搬遷。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十七條“任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。”

貨幣補償或房屋產權置換 。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十一條“被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。”

4、如果房屋被強拆應該怎麼辦

根據《土地管理法》、《國有土地上房屋徵收與補償條例》法律規定，地方主管部門是統籌規劃地方拆遷工作的，因此如果發生了強拆，地方行政部門必須反向證明該強拆與自己無關，並指出非法強拆實施主體，否則地方行政主體就要承擔非法強拆的責任。

《關於適用《民事訴訟法》的解釋》108條規定：“對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，法院經審查並結合相關事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。”

關於沒有人承認強拆行為時，應該怎麼辦？在雙方未達成補償安置協議且涉案房屋已被強制拆除的情況下，除非有相反證據證明涉案房屋系因其他原因滅失，否則舉證責任應由徵收部門承擔。在徵收部門無法舉證證明非其所為的情況下，可以推定其實施或委託實施了被訴強拆行為並承擔相應責任。

5、遭遇非法強拆如何維權

維權的方式是依據現行法律、透過複議或訴訟的方式主張自身的權利。遇到暴力拆遷的一般維權方式如下：

1、在面臨非法侵害威脅時，正式書面向當地公安機關提出保護請求，並保留送達回執；

2、在遭受侵害時立即報警求助，並保留好相關的照片或視聽資料；

4、在適當時機向法院提出行政不作為的行政複議或行政訴訟；

5、訴訟不是目的是手段，透過訴訟的方式推動糾紛的解決，取得合理的補償。

依據我國《行政訴訟法》的規定，行政訴訟的證據包括書證、物證、視聽資料等，而行政訴訟的舉證責任是由被告人舉證的，被拆遷人只要提供違法強拆的視聽材料和財產清單就可以了。

如果在徵地拆遷過程中，對安置補償有異議，可以怎麼做呢？根據我國相關法律規定，被徵收人可以在收到徵收決定、徵收補償決定等具體行政行為的60日內提起行政複議，6個月內提起行政訴訟。如果房子被強拆，要在知道強拆之日的6個月內提起訴訟。如果您沒有與該主管部門協商好補償條件，可以諮詢徵地拆遷律師，或者請律師介入，運用法律知識與主管部門協商談判，爭取獲得公平、滿意的補償。

本文法律知識並不代表其法律建議，如遇同類問題應當具體分析。