一：開發商為什麼要降價

1：對手盤與恐慌盤

以前，作為以前買房者的對手盤的開發商，這次卻成了政策主要打壓和收割對象，被三條紅線卡住脖子後，加上各種“剛兌債”和“工程款”大多於年底到期，斷臂求生就成了唯一的選擇，在某大的示範作用下，恐慌性促銷盤產生了。與以前促銷是為了“衝量保業績”不同，這次促銷的開發商，大多是為了保命。哏叔以前講過，買二手房最佳的交易對象是“缺錢的急賣房”，不要高估開發商的智慧和認知能力，在政策高壓線和壓力下，其實與“經營不善急需資金週轉而賣房的房東”並無差異，即使知道後面有利好，也必須得先賣出一部分特價房回款來保命。從這個意義上來講，部分真促銷的樓盤，是可以作為買入標的的。

2：買賣雙方的心理預期演變

如果買賣雙方都對後市看漲，別說降價了，不漲價都很難成交，這一點，已被歷次新政洗禮後的和平學區房買賣雙方反覆證明。

而一方看漲一方看跌的成交，只在極少數接近頂和底的區域時才會發生。

買賣雙方都看跌，基本是無法成交的，比如現在的大多數非學區二手房。再說一遍，現在開發商想的不是漲跌，而是保命。救人一命勝造七級浮屠，對手握餘錢的剛需而言，選到最安全的標的，從容買入價格最合適的房子，未嘗不是在做好事，儘管，本意並不是去為開發商續命。撿漏原則：一定是在無人和你競爭時才有可能發生。

3：是不是真有工抵房

年中了，很多工程建設款確實會以工程抵款房形式（10-15%比例）返還給工程方，而且，也確實有很多拿到工抵房的施工方會委託給開發商低價出售，但是，這也是防止前期買入老業主因降價而大鬧的一個專有促銷代名詞，事實上，如果價格樓位樓層俱佳，同小區買到“真工抵房”的人還幾乎沒有賠錢的。

4：真降價與假降價

前期哏叔寫過一篇新房降價會議紀要，那是拿一些邊角料促銷的案例，事實上，一些大幅降價促銷保命的開發商，是真拿出很多優質樓層戶型一起促銷的，這就是真促銷，哪怕比降了30%的起價那套貴了5%，也一樣值得買，這篇文章講的，都是指真降價的好小區的好樓位樓層的好戶型，如果只是拿出頂樓臨街的那種假降價不要選，耐心等後面的真促銷。

5：降價之外的優惠辨別

變相降首付，送車位，延遲付款等不一定是真優惠，只有能摺合到單價裡的優惠，才是值得買入的真優惠。

6：真促銷即將開始的判斷標準：

急缺資金的大開發商，突然出現比旁邊同類樓盤便宜20%以上的邊角料差樓層戶型“起價型”促銷，或者突然出現送車位，降首付等，耐心關注，它後面大概率會有真正好房子的全面真促銷！

7：突發的大幅促銷的盤有沒有必要去搶？

同上，除非是提前落實了有“好房源”的真降價，否則不建議倉促去參與搶購，如果是前面說的邊角料做幌子的假促銷，反倒可能是後面真促銷的信號，和相關人員建立好關係，及時得到真促銷的消息會更穩妥。所謂的本次促銷賣完了，大多隻是開發商為下次促銷蓄客的手段，要堅信一點：更好的房子和價格，在後面。

二：新房的可選與不能選

1：堅決不能碰的新盤遠郊一切風景盤（四大湖）與概念盤（高鐵，新區等）口碑較差，資金鍊已經出問題的地區性開發商在津開發小眾樓盤。2：不選超大盤前年，哏叔寫過一篇《慎選超大盤》，裡面舉了未L城，太Y城，津M湖，東L湖等賣了很多年都賣不完的例子，幾年下來，買進這些超大盤的網友基本都被掛在了山頂上，還有每次降價的急先鋒融C的全系列產品，都從慎選改為不選，剛需攢首付不易，第一套房買錯了，後面會對自己買房能力喪失信心。3：品質開發商的怎麼選：而類似格調，仁恆這種沒有“渠道返點”的開發商基本也不搞降價促銷的，這類房子儘管讓買家很安心，但並不屬於這次年底撿漏範圍之內，如果屬於自己長期關注這類小區裡面，真碰到內部降價房源出現，才可以當成撿漏買入的。

4：小開發商如何買：

只看促銷的現房尾房，記住，小開發商只有現房的真促銷才值得去看。