廣州舊改推進計劃，似乎“塵埃落定”了。

新版城市更新計劃中，實施計劃、前期計劃項目共有224個，其中，舊村莊、舊城鎮、舊廠房分別有118個、4個、102個。

從佔比上看，舊城鎮改造項目僅有1.79%。進一步對比，之前計劃推進26箇舊城改造項目，目前確定推進佔比為15.38%。

數據直接說明，舊城改造類型項目從去年爆發狀態迅速轉變為現在的收縮狀態，能等到一次改造也“難上加難”。

那些，還在期待舊改到來的市民們，面對著居住環境現狀，陷入了沉默。

儘管市民、網友各持己見，然而當你真正踏進那片土地，瞭解真實情況或許不一樣的感受和想法。

01

“難堪”的現狀

海珠橋南廣場舊改片區是廣州老城區的代表之一。範圍內大部分建築建造於上世紀89十年代，且不少是框架結構房屋，走在這裡，自然會有區別於“高樓大廈”的感受。我們也習慣稱之為“煙火氣”。

但，煙火氣也意味著懷舊，舊又與破緊密關聯。

可以看到，海珠橋南廣場片區內有充滿歷史感的琉璃窗、灰磚牆、瓦片房，也有坑坑窪窪的水泥路、脫皮的灰黃外牆、橫空纏繞不清的電線等。

這是我們能看到的地方，而看不見地方也有滿是裂痕的牆體和加固的設施。

海珠橋南廣場南片建築情況，網友供圖

站在這個角度來說，居住老舊城區的市民，希望舊改的到來去改善當下的生活環境，免以憂心於房屋的安全性。而“城外”的人，看到的是這個片區充滿了舊時光的“歲月靜好”，改造意味著破壞了這片淨土。

放眼全廣州來看，有著這樣“難堪”現狀的老城區，並不是少數。近段時間，我們也隨機實踩了一些老舊城區、老舊城區，發現它們與海珠橋南廣場有著基本相同的現狀。

比如附近的海珠前進路雲桂村，底層平房、紅磚房等老破房屋錯綜坐落著。

荔灣昌華大街雖然經過了修繕，但還是有不少破爛的房屋，處在閒置狀態，且無人打理。其附近的寶源路同樣如此，是一片充滿生活氣息的老城區，也是一片遍地“破爛”房屋的區域。

以及，林立在市中心的上下九步行街、高第街背後同樣留存著破爛的底層房，不少房屋已是危房需要鐵架維持安全性。

備受關注的越秀南洋電器廠及其周邊舊改項目，目前仍是一片“荒廢之地”，閒置、破爛是代名詞。

始建於上世紀50年代的番禺永大社區，有著一線江景，卻是一個前不著村、後不近店的社區，脫皮的外牆與陳舊的樓宇，都在直觀告訴了我們歷史有多久遠。

除了舊城片區之外，“破舊不堪”的老舊小區，更是隨處可見，且不少坐擁著極佳的地理位置，比如五羊新城、東湖社區、洛溪新城、六運小區等。

隨著時間的流失，這些老城區、老舊小區暴露的問題也更加明顯。儘管如此，但是不意味著每個舊城片區都能走向全面改造。

透過廣州市各個行政區工作計劃、新版城市更新項目計劃，相比舊村、舊廠房、老舊小區，舊城改造項目往往是“被忽視”的一個。

所謂“被忽視”，重要的一個原因是舊城項目，更加複雜且更加艱難。

02

悲喜各不同

從當下廣州舊城改造現狀來看，主要有5個原因：

一是、舊城改造普遍位於核心地段，改造範圍涉及周邊鄰里關係，需要涉及協調的因素複雜；

二是、項目內業態比較複雜，涉及到不同屬性物業的改造，可能會有劃撥的工業用地、存量商業和舊居民樓等混合業態，處理過程十分複雜；以及項目容積率的問題，城中心建設容積率可能高於2.0，甚至3.0，這影響開發商賺取的利潤空間；

三是、推動主體和配合主體的問題，舊城改造涉及各種業態，難以找到一個主體能夠配合開發商和政府推動改造，涉及利益會加大；以及被改造主體缺乏一個溝通主體，舊村改造有村委，而舊城沒有，徒增溝通成本；

四是、成本效益問題，舊村有明確的整村改造流程、具備改造條件、明確改造投資和收益等；而舊城投入相同資金成本換取改造地塊的規模，十分有限，甚至面臨投入產出低的問題，開發商資金自然向舊村改造傾斜；

五是、參與主體豐富度的問題，舊村有明確的規範，有自主改造、開發商參與、政府主導；舊城改造中，開發商主導的相對較少，大部分由政府主導、開發商配合，投資主體和主導主體有限導致影響推進效率。

其實，“大拆大建”限令的出臺，是廣州舊城改造迅速從爆發走向收縮的重要原因。因為核心指標“容積率”被限制，無法擴容也意味著改造項目經濟效益難以平衡。

同時，廣州舊城改造推進思路來看，基本可以三類：

一是，上下九、高第街、昌華大街等有著豐富歷史文化資源的街區，將開展保護利用規劃相關工作，重點突出街區原有特色，傳統歷史文脈，提升城區的品質；

二是，聚龍灣片區啟動區、海珠前進路、永大社區等全面改造項目，將迎來全新面貌；

三是，省二院片區、廣智片區等項目將進行混改項目，劃分了保留現狀、微改造、拆除重建片區，補齊短板或新增功能區。

省二院拆除重建區現狀

有著歷史價值推行微改造，是毋庸置疑的。但是，不少建造年代久遠、居住環境堪憂的城區，也被歸為微改造名單中，則引起許多市民的不滿。因為對他們來說，微改造並不能完全解決片區內的問題。

南洋電器廠就是一個典型案例，原計劃項目分為一、二期進行改造。其中，一期（舊廠）安置南洋電器廠地塊住宅、商業及辦公，二期（舊城）安置其餘住宅。

如今，項目一期已經順利復工，舊廠房部分基本清拆完畢；而二期項目改造暫緩，項目方案需要調整建設量。

這種改變也引起了片區內市民的不滿，早前我們跟進過，今年1月，範圍內的紅勝街公安宿舍業主在大院公共欄貼出千字信，請求加入“拆遷大隊”。

請願書，網友供圖

而一期業主，成為了舊改大門關閉前的“幸運兒”。

一路之隔，悲喜各不同。

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