東部樓市的內卷，似乎已經從增城蔓延到了黃埔。
前兩週萬科黃埔新城開盤，均價在2.7-.3.9萬元/㎡之間。北向的小三房，格為2.6萬元/㎡。
消息一出，黃埔新城瞬間就被冠上了“卷王”的稱號。
同樣位於老黃埔的新盤，目前在售價格基本在4-6萬元/㎡之間。黃埔新城的價格，簡直就是給了板塊內的新盤“當頭一棒”。
可萬萬沒想到，“卷王”的大刀不僅砍在了老黃埔的新盤，就連二手房也被誤傷了。
最近，老黃埔的二手房市場發出了陣陣哀嘆聲......
01
去年6萬/㎡
如今4萬/㎡
一年前，黃埔二手房可以說到達了“市場的巔峰”。
為此，在2021年7月，樂居君還寫了一篇：黃埔二手房都飄成這樣了，買新房它不香嗎？
當時，黃埔新盤處於供不應求的狀態，特別是老黃埔，新盤往往是“開售即搶空”。
在此情況下，次新房便成為了購房者心目中“香餑餑”，二手房市場的熱度也因此居高不下。
究竟有多火？像萬科金色悅府、黃埔花園、保利學府裡、金碧世紀花園等老黃埔標杆樓盤成交價衝上了6萬/㎡。
其中，保利學府裡最高成交價高達6.6萬元/㎡！比距離其2公里左右的新盤——富頤華庭還要貴1萬元/㎡以上。
截圖自貝殼找房
（看清楚成交日期&成交價哦）
最近貝殼重新開放了成交房源價格查詢，出於好奇，樂居君又重新查詢了一下老黃埔標杆樓盤的成交價格。
不看不知道，一看嚇一跳。老黃埔二手房的價格，彷彿來了一場“滿分跳水”。
拿此前衝破天花板的保利學府裡來說，該樓盤上一次成交停留在了今年的3月。
同樣是小三房，同樣是南向，同樣是中樓層。2022年3月成交的房源單價在5.97萬元/㎡，相比起2021年6月成交的那兩套，降了足足6000元/㎡！
截圖自貝殼找房
（看清楚成交日期&成交價哦）
當然，降價的並不只有保利學府裡。
2021年6月26日，金碧世紀花園成交了一套南向戶型，單價也破6萬元/㎡，總價在607萬。
截圖自貝殼找房
（看清楚成交日期&成交價哦）
而今年2月，金碧世紀花園又成交了一套戶型一樣的房源，同樣是南向中樓層。
可是該套成交房源單價只需5.6萬元/㎡，總價為555萬。晚8個月買房，足足省了52萬，並且房貸利率也降了......（這真是一個悲慘的故事圖片）
而最近的兩套南向成交房源，單價甚至低至4.82萬元/㎡、5.12萬元/㎡。
至於同樣在去年成交價“破6”的黃埔花園，因受“二手房參考價”影響，目前暫時未能查看最新成交情況。（參考價名單上的96個小區，只能查看成交數量，無法查看成交價格）
據相熟的中介透露，黃埔花園目前的真實掛牌價在4.3-5.5萬元/㎡之間。最近成交了一套位於A區的87.9㎡南向三房房源，總價423.8萬元，單價4.82萬元/㎡。
去年“6字頭”，如今“4字頭”，黃埔的二手房市場實在是讓業主心碎圖片。
黃埔花園實景圖
02
黃埔二手房
降價都不好賣了？
為了摸清老黃埔的二手房市場，樂居君統計了部分標杆樓盤最近一年的掛牌價。
在同比的那一欄，8個樓盤，無一例外均是“綠”的！
過半數標杆樓盤的降幅均大於10%。其中，降幅最大的是萬科城市花園，為17.73%，而黃埔花園緊跟其後，為17.22%。
降幅較小的樓盤則是東港花園，為5.92%，以及保利學府裡，為5.68%。
一位專跑黃埔市場的中介表示，“最近廣州整體的二手房都在降價，黃埔也一樣。再加上新房的降維打擊，看黃埔二手房的人就變得更少了，一些業主急用錢，就會把價格再往下調一調。”
說完這段話，他就給樂居君介紹了兩個黃埔新盤，並說道：“我現在已經轉去新房了，你有興趣的話可以跟我講。” （若是黃埔二手好賣，跑了好幾年二手市場的中介，又怎會捨得轉去新房......）
從成交的情況來看，即便業主有心降價，購房者也不一定買賬。
據克而瑞數據顯示，今年上半年，黃埔二手房僅成交1764套，環比大跌55.5%！
而老黃埔標杆樓盤近90天內成交的房源基本只有個位數，像金碧領秀國際、保利學府裡、東港花園甚至“掛零”。
但這些標杆樓盤的掛牌量都並不少，最多的金碧世紀花園為182套，黃埔花園為80套。
從數據上來看，如今黃埔的二手樓盤並不好賣。
回想起去年年中，正是黃埔二手房市場最“意氣風發”的時候。不過一年時間，飄著飄著的“氣球”突然就爆了。
03
樓市低迷
黃埔沒有價值了？
最後，樂居君再嘮幾句。
雖然目前整個黃埔的樓市均處於一個低迷的狀態，但這並不代表黃埔失去了它的價值。
除了去年因大舉拆遷導致部分人口遷出外，黃埔區常住人口已連漲9年，從約92萬人增至127萬人。並且黃埔人口特徵年輕化，是整個廣州最有活力的區域之一。
在經濟上，黃埔連續多年GDP總量排位全市第二，僅次於天河大哥。
人口流入和經濟實力都十分在線，從長期來看，黃埔的價值其實還是不錯的。
只不過去年的那波行情一下漲太猛，目前價格處於一個回調狀態，先把泡沫擠一擠。
但隨著黃埔的舊改項目入市，新盤供應量會越來越多，二手房也逐漸變得沒這麼“香”了。
如果是想入手黃埔的購房者，樂居君更建議大家去看一看新盤。不僅是萬科黃埔新城，其它樓盤因為在衝業績“回血”，時不時也會放出比較大的優惠。
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