然而，誰都知道，房價漲跌從來都是“供求”作用的結果，而另一項數據，供應端也不樂觀：

新房、二手房總庫存量均在創造紀錄，住房供大於求，購買力透支明顯

某地產機構發佈的最新一期全國百城住宅報告顯示，截至2022年6月底，全國100個重點城市新建商品房庫存面積為5.4億平米，環比再增2.1%。如果說單就一個數據還看不出什麼趨勢來，那麼對比一下就清楚了：

1.環比庫存連續6個月正增長；2.同比連續39個月正增長；3.百城庫存規模為自2016年樓市去庫存以來的新高，創近6年最高紀錄。

在專家看來，其中一個重要原因就是供應透支，像重慶鄭州、重慶土地供應成交量比住宅成加量還多1億多平米。毫無疑問，在需求沒有明顯增長情況下，未來幾年，這些地方的樓市都是供大於求。

那麼，購房者的槓桿還能再加嗎？丁祖昱用另一組數據說明：

過去10年，居民的槓桿上漲6.68倍，個人住房貸款餘額達38.1萬億，比房價增長還要快得多。

然而，不僅是新房，二手房市場也明顯感受到“寒意”在某房地產機構發佈的《全國主要城市二手房庫存報告》中看到，2021年末全國60個城市二手房庫存量就達到295萬套，包括一些大城市的二手房庫存量都在刷新歷史，2022年開年的市場也未見什麼起色。有業內人士就表示，房產價格看似紋絲不動，卻沒看到背後的這一波供求數據隱藏的含義：

天津、重慶、瀋陽庫存量均超14萬套，成都達12萬套，南京在這個報告中的數據是11.2萬套，但今年高峰期已經衝至15萬套，像銀川、大連、徐州、中山、佛山等城市的庫存正處於增長中，說明我們的二手房庫存量增加還只是開始。

值得一提的是，二手房庫存量增加迅速的同時，二手房成交量還整體呈現下滑趨勢。說白了，數據“一正一反”只會讓去化週期進一步拉長。

不僅於此，“春江水暖鴨先知”的開發商做出了選擇。

“2021年全國二次、三次集中供地”像一面“照妖鏡”，有沒有底氣拿地，在這波土拍大戲中逐步反映出來。據澎湃新聞報道，從已開始的第二輪集中供地的9座城市看，無一例外地出現了臨時“終止出讓、流拍”的情況，而且總量達到了91宗，難道是因為地價掛得太高了？還真條件太苛刻了？其實都不是！

根據媒體報道顯示，在2021年底的最後一次集中供地上，供地城市紛紛調低土拍門檻，但結果顯示市場仍舊繼續降溫，比如南京這次流拍率比第二次還提高了50%，而蘇州把壓箱底的好地都拿出來了，但底價成交的地塊達到了23幅，無錫和常州也同樣遇冷，後者拿出8塊地，1塊終止，3幅底價成交，其他4塊流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅，其中15幅流拍，其他城市的土地市場更不用看，城建託底和流拍成了主旋律等等。

土地大量流拍原因，有人說是“三道紅線”限制，開發商難做“無米之炊”，但也有業內人說，還要加一條：說明越來越多的開發商並不看好後市。

走到這個關口，開發商降價趨勢能否真正形成？

實際上，從以往的經驗看，房地產市場變化主要就在於供求，如果出現上述“新房與二手房庫存量持續增加的共振”，以及土地市場出現大量流拍，意味著房地產價格將出現不可避免的調整，而且我們也可以看到包括恆大等開發商開啟了大折扣降價促銷。不過，現實情況可能並不是一邊倒。

對於2022年的房地產市場，高層會議已強調“支持商品房市場滿足購房者的合理住房需求，促進房地產行業健康發展和良性循環”。相比以往“房不刺激”、“三穩”，這次表態是近幾年最為溫和的一次。我們還可以看到，自恆大事件出來以後，限跌、房貸下款加速、房企融資重新開閘等等，均是為促進房地產行業健康發展和良性循環目標努力。所以，房價要想快速下降不是監管的目標，只能通過收入增長和過高房價理性回落形成一個平衡。

但業內也有人說了，“限漲未必不漲，同樣，限跌未必真不跌”。那麼，今明兩年房價走向如何？今年不買房或者買房，到底是“明智”還是“糊塗”？李嘉誠說的一句話說得很現實，近乎明示：

近幾年不管是內地房價還是香港房價都居高不下，但未來5年房價就會面臨大洗牌，炒房客們需要謹慎了。買房用來自己住的，儘管買，買房是用來炒的，還是算了，很多內地開發商過去幾年負債擴張也該告一段落了。

從以上的預測中，可以梳理出幾個信息點：第一，未來5年房地產價格會有較大變動；第二，炒房行不通了，不建議投資房產；第三，自己住可以買；第四，房企面臨降槓桿，這樣的情況下，規模不會擴大反而會縮小。

李嘉誠說這話還是在恆大等房企債務出現問題之前說的，現在對照他說的這幾點信息，除了房地產價格需要時間檢驗外，其他幾點是不是都已經得到了逐步驗證。不少網友認為，李嘉誠不愧是第一代地產商，李嘉誠的預言已應驗。

就拿開發商債務暴雷來說，現在不少銷售額千億級別的房企都出現了這樣或那樣的問題，有人歸咎於國家對房企債務的管控，即便如此，難道不正是他提前看到了這一點嗎？所以，以不賺取最後一個銅板理論著稱的李嘉誠，最近6-7年一直都在撤出內地的房地產項目，有人說李嘉誠錯過了2016年後這波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“當所有人都想在高點賣出時，只會發生踐踏，想撤也撤不了”。一言一行，無不顯示頂級商人的老道。

不過，李嘉誠雖說“自住儘管買”，但計劃趕不上變化，令人心酸的是，他們無力接盤了。

什麼叫自住？買房不以炒房為目的，要麼是剛需，要麼是改善，他們對應是年輕結婚群體、中年改善群體，由於一場突如其來，加上不斷反覆“病情”，讓我們很多人的工作和收入都受到影響，用清華大學社會學系孫立平教授在一條短視頻中的話說，一場包括5大方面的巨大失業潮正在向我們襲來，即：

首先是陷於困境的房地產在大量裁員；其二是外商外資企業紛紛撤離中國；其三是中小企業的不景氣、倒閉潮；其四是教育雙減引發的對於教培行業的整頓，波及千萬人的生計；最後是跨國電商的整頓，比如亞馬遜平臺整頓電商秩序，出現批量封店、封號情況，一批中國跨境電商巨頭陷入困境。

可見，很多行業都受到風波的影響，在這一點上，但這並不代表李嘉誠看得不準，畢竟這都是突然情況。事實上，不少網友確實感同身受，網上不是有一個段子嘛，過去的2022年最悲慘家庭：“夫妻是房產中介，買了恆大等爛尾房企的房子，還意外有了3胎...”，雖然這是極端情況，但也折射出剛需、改善乏力的現狀。而且，在“買漲不買跌”的心理作用下，即便房地產價格不讓跌多少，但也賺不到錢，一些有錢家庭寧願把錢投到其他地方，甚至存起來，也不會再做“無效買入”，流動性還受限，何苦呢？那麼，今明兩年面對的這些情況改善了嗎？答案也是顯而易見的。

當然，每個人情況不一樣，有的人馬上要結婚、孩子要上學，家庭經濟條件也允許，有買房需求無可厚非，這沒什麼好說的。但如果工作都不穩定，收入也支撐不起房貸，確實應該緩緩，畢竟家庭財務安全是第一位的，在嚴格的市場管控下，料也不會出現“一年不買房，年初又白忙”的情況，2022年買，還是2023年買，區別應不會太大。