研究廣州的發展，十年是一個很有意義的節點。
21世紀第一個十年，我們見證了珠江新城從崛起到成型；第二個十年，是新黃埔的誕生。
下一個十年，又是誰會迎來高光時刻呢？
01
廣州造城多年 遍地新區
誰將代言廣州下一個十年？珠城CBD之後，誰能代言廣州下一個十年？
放在幾年前，答案想必是五花八門的，琶洲、科學城必有一席，也有支持知識城、金融城、明珠灣、萬博長隆等。
但在過去半年裡，在不少人眼中，有些板塊已失去了參與的資格。
珠江新城航拍，廣州樓市發佈 攝
今年6月，廣州市政府官網公示發佈《廣州市工業和信息化發展“十四五”規劃》。
其明確指出，廣州將一改傳統三大產業定位，新五大支柱產業：數字經濟、生物醫藥、高端裝備等新型產業將推動廣州動力轉換。
而這一點，在今年上半年GDP中也有明確體現。
據廣州統計局數據顯示，全市新興產業上半年實現增加值4245.98億元，佔全市地區生產總值的比重為31.6%。
肉眼可見，以科創為主的新興產業正成為引領廣州下個十年的重要陣地。
而在該領域成功的板塊，琶洲、科學城、知識城值得高看一眼。
科學城航拍 廣州樓市發佈 攝
琶洲，緊抓“數字經濟”窗口，短短7年時間，吸引阿里、騰訊、唯品會等互聯網巨頭入駐，成為廣東首個數字經濟總部基地。
科學城，是廣州市東部發展戰略中心，以高新技術產業為主導，配套發展高質量第三產業，吸引三星、LG等國際電子大廠落子。
但板塊進階、貨缺價升，琶洲和科學城核心地段房價高企，留給後來者機會已越來越少。
幸運的是，足以支撐起廣州未來十年的板塊，不止二者而已。放眼廣州仍有機可尋，這次目光將鎖定在廣州知識城。
02
全面進階！科學城Plus
引領廣州下一個十年任何事物的迭代更新，一定是站在前人的肩膀之上。
同樣，知識城要加速發展，首先就要對標一位老前輩，而因定位和地緣關係，科學城充當起了這樣的角色。
從發展邏輯看，他們都以科創產業為主導，形成“產學研商”的完美閉環，從而留住人口。
不同的是，知識城在規劃級別、發展速度、市場階段三方面都超越前者，成為廣州下一個十年的主力軍。
01規劃能級更高，擁有先進產業頂層設計在規劃能級上，科學城在“十四五”上被賦予廣州東智造中心的定位，佔地144.65萬方，屬於市級規劃。
而知識城，是國務院批准的“知識產權綜改試驗區”，同時，其還有“中新國家級雙邊合作項目”的國家級平臺，總體量達232萬方。
光看體量，知識城就已是科學城的Plus版，而以上這些高規劃，使得知識城能夠把藍圖更紮實地描繪在土地之上。
在產業設計上，二者也有不同。科學城作為廣州首個科創試驗田，其承擔的責任，是在東部建立總部經濟帶，並引導第二產業轉變升級。而知識城，基本脫離了傳統制造業的影子，進駐的是芯片製造、納米技術、知識產權、生物醫藥等頂層產業設計。並且，知識城在規劃上，還將同類產業聚集到一片土地，形成超強的集群效應。
不止於規劃與產業，在公建配套、企業人才等方面，知識城更是屢屢打破進階壁壘，跑出加速度。
憑藉頂配的公建配套，短短12年內，知識城已吸引全球人才數據庫中，副教授以上國際人才超1000人，從院士到碩博研究生，3400多人。（來源：黃埔發佈）這般規模的頂尖人才隊伍，廣州歷史上從未有過，甚至放在全國，也是其中翹楚。03市場低密豪宅化，普通買家機會已不多紮實的產業設計加上頂尖的企業、人才，給予了知識城樓市強大的底盤和根基。
據樓市君瞭解，知識城2個低密項目，備案價超過科學城，直接衝破黃埔天花板，一個達6.4萬/平，另一個更是來到7字頭。
再看今年亮相的新盤產品中，都以低密疊墅、大平層、洋房為主，知識城樓市正逐漸豪宅化。
開發商敢如此配置產品，究其原因，是土地供應太少了。
過去十年知識城只賣了三塊宅地，比老黃埔、科學城都少。
宅地供應太少，知識城核心區十年內樓面價上漲200%，在整個黃埔領跑。
更加遺憾的是，知識城核心區未來已再無宅地出讓，板塊所有居住用地要麼開發完畢，要麼正在建設中。
這種無法複製的稀缺性，直接將知識城核心區推向房價寶座。據中指院數據顯示，近五年內，該板塊房價漲幅達110%，格外搶眼。貨量少，房價高，豪宅化，換而言之，知識城這個廣州未來十年的“頂流”正逐漸拋棄普通買家。
但人總是貪心的，畢竟，知識城進階，誰不想搶飲“頭啖湯”啊。