一線望珠江、小蠻腰景觀、即買即入住、單價4字頭住宅......
怎麼樣，以上隨便一個點拎出來，是不是都能吊打現今市面上大多數新房。
更重要的是，樂居實地探訪發現，以上沒有一點是假的！不過，在瞭解完這個新盤的故事後，想入手的你，可能多了幾分顧慮。
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“陳年老貨”要解押上架？
“海珠一手江景現房，單價4字頭起”，宣傳單上誘人的廣告語，說的就是位於工業大道北的鳳樂雅軒。
熟悉這個樓盤的朋友肯定知道，它早於2013年開盤，當時推出的80-150㎡二至五房，帶裝修均價2.2萬元/㎡。值得一提的是，該樓盤的B棟是回遷戶。
近10年過去，如今鳳樂雅軒在二手房網站上報價為4.3-5.4萬元/㎡，與開盤時相比價格翻倍。
為什麼項目如今還有新房推出？原來在開盤之初，開發商將18-23層（最高23層）的大戶型抵押給銀行，而這批房子，正是如今項目拿出來賣的109㎡三房、142㎡四房以及182㎡四房。樂居在陽光家緣網查詢得知，項目還有16套房子未售，而這部分房子中，有處於抵押狀態的，屬於確權不可售。
銷售介紹，目前開發商已在處理房子抵押問題，預計7月底或8月初解押，購買前，開發商還會與購房者籤一份協議，以保障購房者權益。
“其實現在開發商將房子抵押給銀行，是很正常的事，不用太擔心。”銷售說道。
企查查顯示，項目的開發商為廣州市和聯房地產開發有限公司，其有37宗法律訴訟，當中大部分為拆遷補償糾紛。
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一線望江+遠眺廣州塔，單價4萬元/㎡
項目有風險是真的，香也是真的。
目前其推出的109㎡三房、142㎡四房以及182㎡四房，總貨量剩下10套左右，現房毛坯交付，具體價格如下：
·109㎡三房，總價550萬元，單價5萬元/㎡
·142㎡四房，總價610萬元，單價4萬元/㎡
·182㎡四房，總價810萬元，單價4萬元/㎡
面積浪費在過道，這也導致挨著客廳的房間空間很小，不能用作臥室，只能作書房用。
但瑕不掩瑜，該戶型最大的賣點是江景，從長度約4米的陽臺往外看，是毫無遮擋的一線江景，這點十分吸引人。
主臥也做了落地玻璃設計，江景一覽無餘。
至於142㎡四房是不望江的，但可遠眺廣州塔。
該戶型在進門右手邊做了一個客房，隱私性較差。
小孩房窗戶很小，採光通風不佳。
更為奇怪的是，這個戶型的陽臺開在戶型圖中書房的位置，連接長輩房和主臥，由於陽臺面向馬路，開窗的話非常吵雜。
正是存在以上不足，該戶型單價比109㎡三房低1萬元/㎡。最後來看看最大的建面約182㎡四房，同樣存在走廊過長，浪費空間的問題。
戶型動線有點奇怪，客人必須穿過客廳、經過主臥門口才能去到客衛。另外，廚房緊挨客房1，煮飯時味道會跑進房間。
樂居並沒參觀到該戶型樣板間，但銷售稱這個戶型可以同時看到江景和廣州塔。
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律師建議：存在風險，需關注合同
綜上，項目每個戶型都存在這樣那樣的問題，但仍有購房者買單，皆因4萬元/㎡的單價能買到這樣的地段和江景，實屬難得。
首先，項目所在的工業大道北板塊發展已非常成熟，吃喝玩樂應有盡有，項目樓下也有不少底商。
通勤方面，從地鐵8號線同福西站步行到項目，不超10分鐘。
項目門前也有鳳凰崗公交車站，可通往越秀、天河等地。
更重要的是，項目本身二手房均價也去到4.3-5.4萬元/㎡，周邊二手房如天譽半島均價10萬元+/㎡、逸藍華庭均價5.3萬元/㎡、銀山尚橙均價5萬元/㎡、源海御苑均價4.8萬元/㎡、金碧灣均價7萬元/㎡。更別提目前廣州望珠江的一手房基本超10萬元/㎡，而且還是大戶型。
這麼一看，項目一手房4萬元/㎡的均價也未免太“接地氣”。對此，銷售的解釋是由於貨量不多，開發商也想盡快出手，所以低於市價賣了。房子雖“筍”，但它仍處於抵押狀態，購買此類房子有哪些風險？
為此，樂居諮詢相關律師，有意向的買家可參考一下。廣東科揚律師事務所林律師表示，購買此類房子，如果需要交誠意金的話，還是謹慎，因為開發商可能收取完誠意金後就“跑路”，這帶有一定的賭·博性質。此外，購房者一定要留意誠意金的支付去向，如果是支付給房企以外的銀行賬戶的話，要在合同裡面註明清楚收款賬號，還要房企出具收款收據等憑證。
如果不收誠意金，且合同註明約定超期未能解押，買房人享有合同單方解除權的，則購買這類房子風險較小，但購房者仍需對意向房屋進行查檔核實房屋產權是否清晰、房企是否為權屬人等。此外購房者還要關注一下合同是否有約定除購房款以外的其他費用，以免導致實際交易費用過高。
廣州金鵬律師事務所郭素靜律師表示，按照現在的法律規定，有抵押權的房屋也是可以買賣和轉讓的。但是購買這種房屋也是有風險的，主要是房屋有設置抵押權，不能過戶。如果開發商辦不瞭解押手續，那麼根據買房前約定，只能要求開發商退還誠意金，不能主張雙倍返還定金。
北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，首先，有些抵押的房子本身可能處於不能正常銷售，不能辦理網籤的狀態，購買以後做不了網籤備案，增加業主的購房風險。其次，即使可以銷售，如果購買後，開發商不能及時解除抵押，所擔保的債權沒有及時償還，則所購買的房屋可能被拍賣執行。再次，若抵押沒有解除，還可能導致無法辦理產權證。
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