八月份的第一天，照例應該盤點一下上個月的樓市。

想想還是算了。

乏味可陳。

咱們今天還是聊一聊剛剛過去的一個週末，一則公告引發的熱議：萊蕪一路小學、德縣路小學、市南實驗、鎮江路小學再次提高了戶籍入學的門檻，簡單來說需要提前三年落戶，才能保證你上對應的學區。

毫無疑問，這將引起學區房價格譜系的重構。

政策分析｜不公平的入學新政會逼走誰

我們通過一則抓圖來看一下市南區的新政：

如果我們單看這個政策，會發現這是一個典型的“頭痛醫頭腳痛醫腳”的無奈之舉，但是如果我們把市南區的牛小通盤分析，會發現這個新政有著階層的偏照。

有人將這四所學校稱之為市南的“二流牛小“，我們不知道市南實驗答不答應這種劃分，我們先且這樣區分。

那麼，問題來了：

市南中片區的一類牛小江蘇路小學、大學路小學、太平路小學、文登路小學、嘉峪關路小學為什麼在此次學位爆表的情況下，沒有預警加碼呢？

真正公平的方案，市南區同一片區的學校入學時限一碗水端平。如果在入學時限相同的情況下，萊蕪一路爆表，大學路有餘力，那麼就應該按照就近上學的原則，重開緩衝區，就近調整。

目前這種差異化預警，會加劇學區房的分化：一類學區房可能會繼續漲，二類學區房可能會有一個大的調整。

這種不公平，背後其實是兩類學區房對應的圈層不同：一類學區房的業主非富即貴，二類學區房，都是些苦哈哈的輕量級中產。

市南這樣調整是保住了部分人的利益，問題是年輕中產都被逼走了或者不敢來，你這個首善之區的未來靠什麼支撐？

其實不管市南這幾所牛小怎麼調整，都是螺螄殼裡做道場，以目前的校舍、師資力量，很難滿足最後一個生育高峰的適齡兒童。那麼市南是不是應該反思：

手裡握著那麼好的教育資源，這些年除了市南中片區和東一片區兩個學區之外，為什麼沒有發展起優質教育的第三級，浮山後反而成為優質教育的新高地？

作為“紅瓦綠樹綜合徵”中毒最深的區，真的應該好好總結，好好想想了。

樓市反饋｜豪宅暴跌拉開市南衰落序幕

市南的衰老和行政效能的低下，其實已經反映在了樓市中。大家可以看一下，市南區目前東部的一些二手房，擁有除了學區之外一流的市政資源，但是房價都跌成什麼樣了？且不說那些老破小，我們來看麥凱樂旁一套大戶型的次新房：

這可是黃金地段、大戶型、品牌房企、品牌物業眾多稀缺有點加持的次新房啊，這房子都要如此急售，只能說明富裕階層也在慢慢逃離市南。

在市南提高二類學區門檻的同時，M4號線將在年底開通。屆時從市南到浮山後將更加便利。而且市南學區預警三年，基本上和浮山後新房交房時間相仿了。

在青醫、銀行等單位中上班的年輕中產們，真的再找不出留戀市南的理由了。

當然，與搬不了的醫院、銀行等單位相比，那些在寫字樓裡辦公的企業是可以搬的。我們看一下青島寫字樓空置情況：

嶗山的空置率上來了，下半年勢必要和市南搶客戶。除了產業上的優惠之外，嶗山居住條件也更好。濱海的一線豪宅外，嶗山張村河改造還會為新中產們提供高品質住宅，這是市南比不了的。

市北也是一樣，CBD還有零星地塊供出來。

這種情況之下，市南還都是翻來覆去地和老舊小區的地磚較勁，能行嗎？

出路預想｜解決人才的安居痛點

作為市南來說，如果想不變成毫無活力的養老區，那麼除了搞點讓一線遊客們“呵呵”的燈光秀之外，還應該竭盡全力解決“住”和“學”兩大痛點。

雖然市南區的拆遷改造確實很難，但是不攻克這一難點就沒有未來。那些從名校畢業的天之驕子，只能住房齡六七十年的老破小，或者戶型極差的電梯房，誰回來？

如果能千難萬難整出一點土地來，不要再讓個別企業滿世界找合作方賺大錢了，而是做好限價商品房，讓利於人才。杭州如何利用房子來吸引人才的，去抄抄作業吧。

當然，指望市南這點地，解決市南年輕人的居住問題，是不現實的。

那麼，市南就需要一點創新了。

有沒有一種可能，市南出優質的教育資源，一些缺乏優質教育加持的項目出一部分的限價房，跨區域實現雙贏呢？

再懶個三五年，真就沒什麼希望了。