這不，房地產相關公募REITs就要來了！7月29日，華夏北京保障房中心REIT完成證監會及上交所受理，意味著保障性租賃住房REITs試點項目取得重要進展。咱們今天就來聊聊，保障性租賃住房REITs究竟投資的是什麼？其投資價值又體現在哪些地方？
01保障性租賃住房是啥？前景如何？小夥伴們應該記得，當初小夏介紹時公募REITs時特意提過，房地產相關REITs是公募REITs中比較重要的一個品種，但直到一年前，保障性租賃住房才被納入REITs試點範圍，並在近期取得重要進展。
保障性租賃住房REITs，顧名思義，投資的項目主要是保障性租賃住房。“保障性住房”指的是政府為中低收入、住房有困難的家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。這種類型住房有別於完全由市場形成價格的商品房，帶有鮮明的“保障性質”。
這裡小夏給大家劃個重點，保障性租賃住房和政府兜底的公租房是不同的，公租房優先保障的是低收入群體的需求，更加註重公平；而保障性租賃住房主要針對的是無房的新市民、青年人這類“夾心層”的問題，要有效解決他們的階段性住房難題，不僅要低價還要考慮質量，還需要綜合考慮性價比，目前主要是各地政府吸引人才的手段。
從市場前景來看，住房租賃行業正迎來最好的發展時期，前景廣闊。根據新華網和研究機構共同編撰的《2021中國城市租住生活藍皮書》顯示，未來在城鎮化率提升、長租房需求增長，租客、業主的居住理念迭代等趨勢的共同作用下，預計中國2030年租房人口將達到2.6億，住房租賃市場規模近10萬億元，迎來行業發展的“黃金十年”。
02保障性租賃住房的投資價值在哪裡？瞭解了保障性租賃住房的含義和行業的發展前景，那麼其投資價值又體現在哪些地方呢？
首先，是來自政策的多方面支持，該投資領域具有一定政策紅利。與市場上普通租賃住房不同，保障性租賃住房屬於“政策性租賃住房”，早在2021年6月國務院出臺《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，就從土地、財稅、金融等多方面明確了保障性租賃住房的支持政策。比如在土地支持政策方面，企事業單位自有閒置土地建設保障性租賃住房不用補繳土地價款，土地不花錢；還可以享受租賃增值稅、房地產稅等稅收優惠，免收城市基礎設施配套費等。政策紅利的釋放和疊加，創造了一定的投資盈利空間。（來源：光明網，2021.07.02；西藏自治區住房和城鄉建設廳，2022.03.18）
其次，是各地保障性租賃住房項目進入快速發展期，為保障性租賃住房REITs提供了優質投資標的。根據住建部信息，40個重點城市將在“十四五”期間建設保障性租賃住房共計650萬套(間)，多數城市的保障性租賃住房計劃佔新增住房的比重達30%，而廣州、上海和深圳更是達到45%。根據業內估算，“十四五”期間保障性租賃住房有望帶動投資約1.3萬億元，年均投資2600億元。其中，絕大部分的租賃住房REITs項目也集中於一二線城市。由此可見，租賃住房REITs投資標的不僅流動性預期良好，而且質地普遍比較優良。（數據來源：東方證券，2022.01.23）
除了自身投資價值之外，保障性租賃住房也是堅持“房住不炒”定位的重要基礎設施。保障性租賃住房REITs的落地符合“房住不炒”的長期政策，這從根本上為相關REITs產品提供了較為穩定的政策環境。另外，在資金利用和監管上，試點政策也提供了保障。根據當前保障性租賃住房試點要求，相關REITs產品的淨回收資金應優先用於新保障性租賃住房項目建設，對回收資金實行嚴格閉環管理，防範回收資金流入商品住宅或商業地產開發領域。嚴格控制REITs產品的回撤風險，力爭為投資者創造良好的投資體驗。
而對於投資者來說，以保障性租賃住房為底層資產的REITs品種的推出具有以下意義：一是豐富了REITs市場的品類，助力投資者佈局房地產市場；二是保障性租賃住房的收益主要通過租金回收方式實現，符合公募REITs對所投項目“擁有長期穩定現金流的優質資產”的要求；三是讓普通投資者也能夠參與到保障性租賃住房的快速發展中，分享其發展紅利。（參考來源：證券日報、證券之星，2022.07.29）
目前華夏北京保障房中心REIT已經完成證監會及上交所受理，下一步動向小夏會及時向大家彙報。可以預見的是，未來REITs市場擴容增類將繼續穩步推進，除了現有的高速公路、產業園區、倉儲物流等品種之外，數據中心、水利設施等基礎設施都有望成為公募REITs項目的底層資產，幫助大家全方位把握時代發展的紅利，大家不妨期待一波吧~
