專家嚴躍進：2025年前後取消預售制度，未來買房就像買包

在7月29日，鳳凰網財經《封面直播》對話易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進，對話中，嚴躍進對未來樓市談了他的觀點，主要觀點有三個：

一是他認為預售制度會在2025年前後取消，實現現房銷售。他的核心理由是到了2025年人們對樓市關注度會有很弱了，理性了，取消剛好合適。取消預售後，能百分百杜絕爛尾樓的問題。

二是他認為未來房子變成消費品，未來買房就像買包一樣，他的理由是實現現房銷售後，人們買房就可以在網上訂房，到了現場後不滿意可以退房。現房銷售後，可以實現當天放款，當天交證，真正意義上拎包入住。

三是他認為目前樓市進入底部，復甦時間比較長，購房者不用著急，可以好好挑一挑，好好還一下價。避免買到爛尾樓，可以關注新聞，包括樓盤信息和開發商背景；二是要多關注政策動向。

嚴躍進是研究樓市的專家，對房地產有很深入的研究，說這些觀點自然有他的考慮。

不過，對他的觀點，實事求是地說，有的並不可能成為現實。

首先，2025年前後取消預售，這個觀點實現的可能性就非常低。

現在2022年7月，到2025年前後也就3-4年時間，這段時間要全面取消預售可能性很小的。

我們從2016年就嘗試現房銷售，最終試點都以失敗告終。

在2021年北京，杭州也試點現房銷售，但都以失敗告終，杭州市在去年第二批土拍中拿出10塊地要求現房銷售，結果全部流拍。

在土拍遇冷的情況下，現房銷售土拍政策要麼取消，要麼延後了。

還有現在存量土地去化也需要時間，今年上半年，克而瑞企業顧問系統數據顯示：按土地建面計算，土儲去化週期在一年以內的土儲量佔百強房企總土儲規模的6.9%，而土儲週期在三年以上的土儲量佔總規模的73.2%。

百強房企中共26家房企土儲去化週期在三年以上，佔比超80%，其中規模最大的為綠地控股，去化週期在三年以上的佔比達85.83%，建面達5340萬㎡，存在較大的週轉壓力。

所以，2025年前後要取消預售制度，可能性是真不大的。

當然希望儘快實現現房銷售，對購房者更好，但也希望大家客觀認識推出時間，不要被誤導了。

至於，今後實現網上買房，這個要實現不難，但意義不大，很難實現真正意義上的買賣，還得迴歸線下交易。

未來房子即使變成了消費品，買賣也不太可能像其他消費品一樣，買一套房像買一個包一樣。

房子是非標品，差異大，價值大，很難實現網絡直接交易。

雖然我們電商基礎建設很發達，用戶也養成網購的習慣，但房產電商化三五年還是很難。

從國外經驗看，樓市發展了一百多年的國家，目前依然以線下交易為主。

電商平臺也僅是作為一個信息平臺在使用，很難實現直接交易。

對於今後房產的交易，線下交易的經紀人規範，從業人員准入門檻的提高，房產信息規範，房產大系統使用，房企監管從嚴等，更有可能。

最後說一下買房和規避爛尾樓問題，買房要緩一緩，挑一挑總得來說，沒有問題，具體到城市到個體就不能一概而論了，大家還是要差別對待。

對於有些城市的有的樓盤，等不了的，價格也沒有多大餘地。比如一、二線核心區的優質樓盤，價格穩定，議價空間相對都不大。

再說規避買到爛尾樓，除了新聞，看樓盤房企背景等，最好要去實地去考察，看地段，看工程實際動態以及側面瞭解樓盤最新動態等。

有些樓盤房企出問題的新聞是滯後的，但工地現場則是直接會體現出來，比如工程款有沒有及時撥款，合作伙伴款有沒有正常結算等，如果有拖欠，房企沒有什麼負面新聞，也要引起重視了。

最穩妥的辦法還是買國企央企樓盤，以及現房，安全係數高。

對樓市，大方針依然是穩定，保交房，保民生，保就業。

因而，今後兩三年裡，政策會以此來制定。會出臺政策是放開限購限貸等促樓市政策，而類似房產稅等政策可能會推遲。

總之，當前要調整的是樓市過冷，而不是過熱。