法小洲，你怎麼一臉嚴肅？

我朋友買房，遇上點麻煩……

不要無中生“友”！

真的是我朋友，說起來也挺不好意思的，他本來沒有購房資格，中介幫忙想了個“點子”，他腦子一熱就簽了認購書，也交了錢，思來想去不踏實，來找我分析分析……

香洲法院最近審結了一起相似案件，先來看看？

黎某看中了一套中山三鄉的商品房，正苦於沒有購房資格，代理銷售商的員工提出可以幫忙辦理假離婚證、假戶口本等假證照，黎某隻需額外支付一些手續費。因購房心切，黎某便同意了，當即與開發商簽署《認購書》，支付首付款434萬餘元，與代理銷售商簽署《優惠告知書》，支付團購費10萬元。同時，黎某還向代理銷售商的員工額外支付了9000元手續費。拿到虛假證照後，黎某心裡不踏實，未去銀行辦理按揭手續，也未按《認購書》的約定與開發商簽署正式《商品房買賣合同》，而是委託律師向開發商發出《律師函》，要求解除雙方簽訂的《認購書》，開發商不同意。黎某便將開發商和代理銷售商一併告上法庭，請求解除合同、退還費用並支付違約金。

庭審中，開發商辯稱黎某在知悉購房政策和相關風險的情況下自願簽署《認購書》，根據約定，應繼續簽署《商品房買賣合同》，現單方解除《認購書》，應依約承擔違約責任。開發商就此提出反訴，要求黎某支付違約金30餘萬元。

代理銷售商辯稱其並未收取原告黎某購房款，不應承擔退還房款的責任；“團購費”是優惠房源服務費，在其推薦下，黎某已與開發商達成《認購書》，經銷商的服務工作已經完成，黎某無權要求退回相應費用。

我就知道開發商會抗辯說黎某是自願籤的……那我朋友的錢也要打水漂了……

別急，聽聽法官的意見。

問

《認購書》是否應該解除？

答

黎某與開發商簽署的《認購書》未約定案涉物業交付時間、交付條件等基本合同條款，就案涉物業形成的是商品房買賣預約合同關係。根據購房政策，黎某不具備與開發商簽署《商品房買賣合同》的資格，顯然《認購書》自締結之日起即存在履行障礙。開發商在庭審中明確表示同意解除雙方簽署的《認購書》，法院對此予以確認。

問

《認購書》解除的責任如何認定？

答

黎某明知以自己名義購買案涉物業在政策上存在障礙，但在知道可以用辦假證的方式購買案涉物業後，自主選擇簽署《認購書》，主觀上存在締約過錯。另一方面，《認購書》是開發商預先擬定的格式合同，開發商無證據證明其在簽訂《認購書》時，對《認購書》所載購房政策已向購房人盡合理提示及說明，也有締約過錯責任。雙方應根據各自的締約過錯對《認購書》不能履行承擔責任。

問

黎某已經支付的款項是否應當被退回？

答

基於上述認定，綜合考慮雙方締約過錯大小、為履約付出成本以及無法履約的損失等因素，開發商應向原告退回購房首付款；黎某實際沒有成功購買到相應房源，代理銷售商應向原告退還該團購費。至於手續費，系黎某因自身過錯而產生的費用，應自行負擔。

問

雙方的違約責任如何承擔？

答

黎某和開發商因各自的締約過錯導致《認購書》無法繼續履行，雙方對於《認購書》的解除均負有責任，雙方均不需要向對方支付違約金。

我明白了……我這就去和我朋友說說，還要批評他這種企圖規避政策的行為！真是不應該！

為了規避購房政策，確實存在個別人企圖用“假證件”“假離婚”“借名義”等方式買房。在此提醒，購房政策是政府對房地產市場進行調控的重要措施之一，有利於促進市場平穩健康發展，不論相關政策是收緊還是“解綁”，購房各方都應當嚴格遵守。違反購房政策購房雖不必然導致合同無效，但存在合同無法履行的風險。買方在購房前應當瞭解相關政策，賣方在出售房屋時，也應清楚掌握買方相關信息，並就政策問題對買方進行合理提示及說明，否則雙方將對合同無法履行各自承擔相應責任。

撰稿：蘇倩雯 李宇欣