最近，不少人逛商場時會很直觀的感受到，商場人少了，常逛的店鋪有些沒開門，有些已悄然閉店。這一現象反應了商業購物中心兩個重要指標，即客流量和空置率。CAIC數據顯示，2022年上半年，重點9城購物中心客流量下滑幅度普遍在10-30%之間。重點城市空置率不斷上行，CAIC監測的7個城市二季度平均空置率最高的武漢已達到9.3%，北上廣、成都和武漢空置率均超5%警戒線。克而瑞資管認為，5%是商場空置率的警戒線，高於這個標準將對商業購物中心運營帶來一定影響。客流量減少，空置率上行，核心問題還是當前居民收入增長放緩，整體消費意願在降低，再加上疫情影響範圍不斷擴大，隨著時間戰線拉長，預計商業市場整體還將面臨下行壓力。

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對於商業購物中心來說，客流量明顯少了。

2022年上半年，重點城市購物中心客流同比均有所下滑，客流下滑幅度普遍在10-30%之間。

具體城市而言，北京4月末受疫情影響，對整體客流影響較小；但3月14日-20日全市靜默7天的深圳則受影響較大，今年1-4月同比客流降幅高達23%，西安客流同比下降幅度最高，達到33%。

從全國重點城市商業購物中心來看，整體空置率仍在不斷上行。

CAIC重點監測的7個城市，2022年二季度空置率平均值達到6.6%。除了北京較一季度平均空置率下降1.8個百分點外，其餘6城空置率均有所上升，其中上海商業購物中心空置率較一季度上升最快，增幅達到0.8個百分點。

此次上海經歷了較長時間的疫情管控，截止二季度末，商業購物中心空置率為7.20%。實際上，2020年全年上海商業購物中心空置率12.2%，同比增長4.2%，平均租金為33.1元每平方米每天，同比下降3.9%。至2021年下半年，空置率錄得6.9%。

2022年疫情呈現不確定性、措施持續時間長、政策嚴厲、牽涉範圍面廣等諸多新特點，對商業購物中心影響程度並不亞於2020年，預計空置率將繼續上行，而租金將跌回兩年前水平。

截至二季度末，重點城市商業購物中心空置率最高的武漢，空置率錄得9.3%。值得注意的是，武漢近兩年商業購物中心空置率保持在9%以上，僅去年四季度降至8.3%。今年一季度以來，受多家品牌戰略調整閉店影響，推動空置率進一步上行至9.3%，創近一年來新高。

商業購物中心空置率比較低的是杭州和深圳。

二季度以來，杭州政府促進消費恢復的舉措接連出臺，零售、餐飲等特困行業紓困政策陸續落地，杭州商業購物中心平均空置率只有2.7%，但由於區域商圈內部分商場差異化調整成果有限，城東和城北項目空置率上升，拉動整體空置率較一季度上升了0.7個百分點。

深圳也在5%警戒線以下，錄得3.7%。

疫情衝擊下，短期內消費者購物意願和零售商開店信心受到打擊，加之品牌戰略調整，主力店退租、調整現象頻繁，使得2022年第二季度重點城市空置率均有上升，但基本面韌性仍在。

空置率上行，也意味著商場運營短期整體承壓。

根據CAIC調研顯示，今年1-4月，有八成物業出租率下降，這些下降的物業中有三成降幅超過了10%。在導致出租率下降、空置率上行的退租業態中，服裝、餐飲和休閒娛樂排在前三。

隨著消費疲軟的影響不斷深入，不少品牌迫於壓力選擇閉店。

約半個月前，有蛋糕界“愛馬仕”之稱的LadyM 發佈了中國內地門店終止經營的公告，上海南翔印象城嘉定首店也將於9月10日閉店。

上海復工復產後，老牌面包店克莉絲汀也陷入“關店潮”風波，8月1日起部分上海的門店經營才得以慢慢恢復。

再往前看，6月，位於上海傳統商業街淮海中路651號的H&M店鋪近日悄然撤店。

從克而瑞資管監測數據來看，2022年第一季度，重點城市開閉店比（開店數量/關店數量）均小於1，其中深圳租賃需求較為活躍，開關店比達0.95。這意味著開關店數量基本持平。而上海、北京和廣州開關店比數據分別為0.88、0.85和0.76，關店數量已明顯大於開店數量。

租金壓力成為經營者難以承受之重。

方先生在上海一家購物中心經營餐飲小店，疫情兩個月停擺，讓原本勉強保本的小店雪上加霜，營業收入為零的情況下，租金一點也沒少，由於無力支付租金和人工成本，上海復工後的6月初，他直接選擇了關店。

二季度末上海平均租金水平較一季度微降，但平均租金仍然高達34.4元/平方米/天。也就是說，一個20平方米的店鋪，月租金已超2萬元。

與閉店對應的是，新開店項目開業率不足一半。

2022年全年計劃新開業項目1008個，其中明確計劃上半年開業的項目有241個，但從實際開業項目數量來看，僅有111個項目成功開業，完成率僅46%。

在接下來的很長一段時間內商業開業延遲成為普遍現象，保開業搶開業是商管企業當下要務。

疫情對消費市場衝擊較大，在收入下滑的情況下，人們的消費意願也大大下降。

根據克而瑞資管調研數據顯示，94.4%的消費者認為疫情影響了其消費，其中44.8%的受訪者影響比較大，此外，有一半受訪者對未來的消費“更理性”。

另外，央行發佈的《2022年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告》也可以看出，今年第二季度，有23.8%的居民選擇更傾向於消費，有六成居民傾向於更多儲蓄。

消費疲軟乃至停擺仍然是經濟復甦面臨的較大問題。

國家統計局數據顯示，上半年社會消費品零售總額210432億元，同比下降0.7%。其中，3月國內整個社零總額的增速首次轉負，為-3.5%，隨後4月和5月連續下降11.1%和6.7%。

在具體的消費中，我們可以發現可選消費的表現也不容樂觀，上半年數據中，有7大品類消費同比增速仍然為負增長。受物流的限制，線上的消費增長也處於乏力的狀態。

從收入的角度來看，人均可支配收入增速放緩，與此同時，人均消費支出僅表現為微增。

國家統計局數據顯示，上半年，全國居民人均可支配收入18463元，扣除價格因素，實際增長3.0%，而去年同期增幅12%；上半年，全國居民人均消費支出11756元，扣除價格因素影響，實際增長0.8%，而去年實際增長17.4%。

人們的消費意願正在降低。

如今疫情進入第三年，疫情的不斷反覆致使線下消費需求越來越疲弱，消費總量和消費結構的轉變，正在對原有的商業市場造成持續性的影響。目前重點城市購物中心客流同比均有所下滑，空置率不斷攀升乃至高於警戒線，閉店潮來襲，商業經營再次調頭下滑。

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