7月開啟的停貸潮，在全國多個城市蔓延。“保交樓”這道底線被端出的當下，取消預售、推行現房銷售的呼聲居高不下。這不，最近有專家提出：“未來買房跟買包一樣容易”。背後的邏輯是“未來房地產市場肯定會朝著現房銷售模式發展，房子最終會成為消費品，像買包一樣方便。”

此觀點一出，直接衝上了熱搜，相關視頻觀看量達956萬次，獲贊20萬。但網友們不樂意了，不約而同開啟了吐槽模式：“可是我買得起包嗎”、“安得廣廈千萬間，廣廈一千萬一間”……

話說回來，未來真的能如專家所言，買房跟買包一樣容易嗎？

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你平時怎麼買包？線下，去商場實體店挑自己滿意的款式，付錢走人；線上，品牌官網或淘寶下單，坐等快遞上門。買房，也早已悄悄實現線上線下雙渠道了啊，傳統的走進售樓處買房之外，北京、杭州、南京、湖南、西安等多個城市都有線上選房的實例。

但專家所說的“未來買房跟買包一樣容易”，重點不在買房渠道，而是直指預售取消，房地產市場以現房銷售模式為主。實行多年的商品房預售制，通常是開發商將還在建的房子提前賣給買房人，買房人還沒拿到房，已經付清房款或開始還貸。預售與否，本質上是先賣房子還是先蓋房子。今年多個城市爆發了爛尾、停貸風波，讓取消預售的呼聲猛烈。實際上，關於要不要取消預售的爭論早已展開。比如2018年，人民日報提出“取消商品房預售制，調研可先行”：未來預售制必然取消，只是時間問題。取消預售制實際上就是要降低開發商的財務槓桿，消除開發商瘋狂拿地、過度擴張的動能。2020年，針對房屋質量糾紛、延期交付、爛尾頻現等情況，經濟參考報發表《多地收緊預售資金監管，或將試點現房銷售》一文，指出：“試點現房銷售不僅可以最大程度減少糾紛，也能抑制企業無限制高槓杆擴張，降低房地產企業資金風險。”

當然也有反對聲音。最近，北師大房地產研究中心主任董藩在2022網易經濟學家年會夏季論壇上呼籲：“預售制有積極作用，不能完全取消。可以完善，將貸款辦理時間延遲到期房交付時。”

毋庸置疑，現房銷售對買房人來說更為友好。以南京舉例，2016-2017年間，南京賣了近70幅現房銷售地塊，除了極少數項目，大部分已經清盤交付。買房人走進售樓處，除了能看到區位、沙盤展示，還能走進實體樣板間，感受園林、公區、室內細節。買房不久後就能拿房入住，較期房比，延期交付、爛尾風險大大降低。可不就像買包一樣，能親自感受材質和工藝嘛。但現房銷售，對房企的綜合實力要求更高。現房銷售樓盤想取得現房銷售許可證，得先把房蓋好，通訊、給排水、供水、供電等配套基礎設施需具備交付使用條件。

這對房企的操盤水平、資金實力要求非常高，高週轉模式是玩不轉的。客觀上來說，能讓房地產去金融化，更多和經濟面掛鉤，所以專家才會說：“房子最終會成為消費品。”

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這一觀點又引出了另一個話題：房子到底能不能去金融化，迴歸消費品屬性，本質上要看供需關係。這輪樓市降溫冰凍，從去年下半年開啟。經濟、信心等因素之外，人口增速也產生了重要影響。國家統計局年初發布了一組數據，2021年末全國人口為141260萬人，比上年末增加48萬人。這是什麼概念？21世紀經濟報道統計了1986年以來我國人口增長數據，不難發現最近幾年我國人口增長速度明顯放緩，去年幾乎是斷崖式下跌。人口增長緩慢，甚至停滯，帶來的人口老齡化、新生兒數量大幅減少等問題，又將產生連鎖反應。具體到房地產市場，改善、學區類的房子消費需求受影響。還是看南京，來看出生率。我們翻看了南京統計局近幾年的數據：2018年，南京常住人口出生率為9.74‰；2019年為9.34‰；到了2021年，這一數據已降至6.25‰，出生率明顯降低。儘管二孩、三孩政策已放開，但教育、醫療、消費等生活成本不斷攀升，少生、晚生甚至不生的觀念成主流。出生率、人口增長放緩，對應的改善、學區購房需求也被短暫抑制。

需求有所減少，供應量反而還增加了，天量成交、日光不再，房地產市場漸漸迴歸理性，最終朝著健康的大方向發展。

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廣大網友們什麼反應？“未來買房跟買包一樣容易”觀點上了熱搜，當然少不了熱議。針對是否贊成這一觀點的投票活動中，5.3萬人投了反對票。“愛馬仕得配貨，有錢都不一定能買到，未來買房也會這麼難？”有“小機靈”發起反向靈魂拷問。不過，綜合大部分留言來看，大家的熱烈討論傾向三個關鍵詞。

第一個，是高房價：

“安得廣廈千萬間，廣廈一千萬一間”；

“可是我買得起包嗎？”

“現在也可以在網上買房，關鍵是錢怎麼來你沒說。”

第二個，是質量：

“天天現場看房都能被騙，網上下單不得被騙慘。”

第三個，是爛尾：

“買到質量不好的包可以退啊，買到爛尾樓能退貨嗎？”

“只要不爛尾，我就可以買。”

因為土地財政的存在，現房銷售取代商品房預售制度還有很長的路要走，但相信未來會有妥善的方案；

預售的情況下，資金監管政策要從嚴、房企紓困政策要持續，不光要保交樓，還要高質量保交樓；

專家所說的，隨著購房制度越來越順暢，配套政策逐步到位，未來買房後當天或一週內不滿意可以退。“7天無理由”，沒準真的能在地產界推廣呢。

所以，房住不炒的主旋律下，不妨再多給樓市一些時間。