作者 丁祖昱 易居企業集團首席執行官

最近，不少人逛商場時會有很直觀的感受，商場的人流少了，常逛的店鋪有些沒開門，有些已悄然閉店。

這一現象反應出商業購物中心兩個重要指標，即客流量和空置率。

克而瑞資管數據顯示，2022年上半年，國內重點9城購物中心客流量下滑幅度普遍在10%-30%之間。

重點城市空置率不斷上行，克而瑞資管監測的7個城市二季度平均空置率最高的城市武漢已達到9.3%，北上廣、成都和武漢空置率均超5%的警戒線。

5%是商場空置率的警戒線，高於這個標準將對商業購物中心運營帶來一定影響。客流量減少，空置率上行，核心問題還是當前居民收入增長放緩，整體消費意願降低，再加上疫情影響範圍不斷擴大，隨著時間戰線拉長，預計商業市場整體還將面臨下行壓力。

武漢商業空置率最高

從具體城市來看，北京4月份末受疫情影響，對整體客流影響較小；但在3月14日-20日全市靜默7天的深圳則受到影響較大，2022年1-4月份，深圳購物中心的同比客流降幅高達23%，西安客流同比下降幅度最高，達到33%。

從全國重點城市商業購物中心來看，整體空置率仍在不斷上行。

克而瑞資管重點監測的7個城市，2022年二季度空置率平均值達到6.6%。除北京較一季度平均空置率下降1.8個百分點外，其餘6城空置率均有所上升，其中上海商業購物中心空置率較一季度上升最快，增幅達到0.8個百分點。

上海經歷了較長時間的疫情管控，截止二季度末，商業購物中心空置率為7.20%。實際上，2020年全年上海商業購物中心空置率為12.2%，同比增長4.2%，平均租金為33.1元/平方米/天，同比下降3.9%。截至2021年下半年，上海商業購物中心的空置率錄得6.9%。

2022年疫情呈現不確定性、措施持續時間長、政策嚴厲、牽涉範圍面廣等諸多新特點，對商業購物中心影響程度並不亞於2020年，我們預計購物中心的空置率將繼續上行，租金將跌回兩年前水平。

截至二季度末，重點城市商業購物中心空置率最高的武漢，空置率錄得9.3%。商業購物中心空置率較低的是杭州和深圳。

二季度以來，杭州政府促進消費恢復舉措接連出臺，杭州商業購物中心平均空置率只有2.7%，但由於區域商圈內部分商場差異化調整成果有限，城東和城北項目空置率上升，拉動整體空置率較一季度上升0.7個百分點。作為一線城市的深圳，其購物中心空置率在5%的警戒線以下，錄得3.7%。

疫情衝擊下，短期內消費者購物意願和零售商開店信心受到打擊，加之品牌戰略調整，主力店退租、調整現象頻繁，使得2022年第二季度重點城市空置率均有上升，但基本面的韌性仍在。

警惕引發商業關店潮

空置率上行，也意味著商場運營短期整體承壓。

根據克而瑞資管調研顯示，2022年1-4月，有八成物業出租率下降，這些下降的物業中有三成降幅超過了10%。在導致出租率下降、空置率上行的退租業態中，服裝、餐飲和休閒娛樂排在前三。

隨著消費疲軟影響不斷深入，不少品牌迫於壓力選擇閉店。

從克而瑞資管監測數據來看，2022年第一季度，重點城市開閉店比(開店數量/關店數量)均小於1，其中深圳租賃需求較為活躍，開關店比達0.95。這意味著開關店數量基本持平。而上海、北京和廣州開關店比數據分別為0.88、0.85和0.76，關店數量已明顯大於開店數量。

不得不說，巨大的租金壓力成為經營者難以承受之重。二季度末，上海平均租金水平較一季度微降，但平均租金仍高達34.4元/平方米/天。即一個20平方米的店鋪，月租金已超過2萬元。

與閉店對應的是，新開店項目開業率不足一半。

2022年全年，重點城市計劃新開業的商業項目為1008個，其中明確計劃上半年開業的項目有241個，但從實際開業項目數量來看，僅有111個項目成功開業，完成率僅46%。