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作者 丁祖昱 易居企業集團首席執行官

最近,不少人逛商場時會有很直觀的感受,商場的人流少了,常逛的店鋪有些沒開門,有些已悄然閉店。

這一現象反應出商業購物中心兩個重要指標,即客流量和空置率。

克而瑞資管數據顯示,2022年上半年,國內重點9城購物中心客流量下滑幅度普遍在10%-30%之間。

重點城市空置率不斷上行,克而瑞資管監測的7個城市二季度平均空置率最高的城市武漢已達到9.3%,北上廣、成都和武漢空置率均超5%的警戒線。

5%是商場空置率的警戒線,高於這個標準將對商業購物中心運營帶來一定影響。客流量減少,空置率上行,核心問題還是當前居民收入增長放緩,整體消費意願降低,再加上疫情影響範圍不斷擴大,隨著時間戰線拉長,預計商業市場整體還將面臨下行壓力。

武漢商業空置率最高

從具體城市來看,北京4月份末受疫情影響,對整體客流影響較小;但在3月14日-20日全市靜默7天的深圳則受到影響較大,2022年1-4月份,深圳購物中心的同比客流降幅高達23%,西安客流同比下降幅度最高,達到33%。

從全國重點城市商業購物中心來看,整體空置率仍在不斷上行。

克而瑞資管重點監測的7個城市,2022年二季度空置率平均值達到6.6%。除北京較一季度平均空置率下降1.8個百分點外,其餘6城空置率均有所上升,其中上海商業購物中心空置率較一季度上升最快,增幅達到0.8個百分點。

上海經歷了較長時間的疫情管控,截止二季度末,商業購物中心空置率為7.20%。實際上,2020年全年上海商業購物中心空置率為12.2%,同比增長4.2%,平均租金為33.1元/平方米/天,同比下降3.9%。截至2021年下半年,上海商業購物中心的空置率錄得6.9%。

2022年疫情呈現不確定性、措施持續時間長、政策嚴厲、牽涉範圍面廣等諸多新特點,對商業購物中心影響程度並不亞於2020年,我們預計購物中心的空置率將繼續上行,租金將跌回兩年前水平。

截至二季度末,重點城市商業購物中心空置率最高的武漢,空置率錄得9.3%。商業購物中心空置率較低的是杭州和深圳。

二季度以來,杭州政府促進消費恢復舉措接連出臺,杭州商業購物中心平均空置率只有2.7%,但由於區域商圈內部分商場差異化調整成果有限,城東和城北項目空置率上升,拉動整體空置率較一季度上升0.7個百分點。作為一線城市的深圳,其購物中心空置率在5%的警戒線以下,錄得3.7%。

疫情衝擊下,短期內消費者購物意願和零售商開店信心受到打擊,加之品牌戰略調整,主力店退租、調整現象頻繁,使得2022年第二季度重點城市空置率均有上升,但基本面的韌性仍在。

警惕引發商業關店潮

空置率上行,也意味著商場運營短期整體承壓。

根據克而瑞資管調研顯示,2022年1-4月,有八成物業出租率下降,這些下降的物業中有三成降幅超過了10%。在導致出租率下降、空置率上行的退租業態中,服裝、餐飲和休閒娛樂排在前三。

隨著消費疲軟影響不斷深入,不少品牌迫於壓力選擇閉店。

從克而瑞資管監測數據來看,2022年第一季度,重點城市開閉店比(開店數量/關店數量)均小於1,其中深圳租賃需求較為活躍,開關店比達0.95。這意味著開關店數量基本持平。而上海、北京和廣州開關店比數據分別為0.88、0.85和0.76,關店數量已明顯大於開店數量。

不得不說,巨大的租金壓力成為經營者難以承受之重。二季度末,上海平均租金水平較一季度微降,但平均租金仍高達34.4元/平方米/天。即一個20平方米的店鋪,月租金已超過2萬元。

與閉店對應的是,新開店項目開業率不足一半。

2022年全年,重點城市計劃新開業的商業項目為1008個,其中明確計劃上半年開業的項目有241個,但從實際開業項目數量來看,僅有111個項目成功開業,完成率僅46%。

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