上個月，廣州增城區剛發佈了有關加快推進“工改工”類項目的實施辦法。

如今，舊村改造的新規也跟著出爐了。

近日，廣州市增城區人民政府發佈了《增城區有序推進舊村全面改造工作的實施意見（徵求意見稿）》（下稱：《意見稿》），在原有加快推進舊村全面改造工作實施意見試行稿中（指：《增城區加快推進舊村全面改造工作的實施意見（試行）》，下稱：《試行稿》）進行了修訂。

整體來看，《意見稿》改動較為細微，但對於舊村改造影響卻不小，主要有兩點：一是、對已納入項目儲備庫的舊村推進時間放寬了限制，也就是“摘帽了”；二是、加強了改造過程中合作企業轉讓要求，這與7月末廣州發佈舊村改造招商、退出新規，步調一致。

除了上述變動之外，原有試行稿中“加快”類似表述，也消失在《意見稿》中。

簡而言之，增城舊村改造也要放慢步調。

新規的到來，對於部分舊村來說，不再需要推進時間不達預期，而讓項目陷入更慢的等待。

01

變化在哪裡？

老規矩，先來看下原有試行稿與《意見稿》的變化在哪裡。

最大的變化無疑是政策、市場環境的改變。

從背景上看，增城區舊村全面改造工作試行稿發佈於2020年6月。當時，無論是增城區，還是廣州市其他行政區，都希望加快推進“三舊”改造工作。

其中，增城區在舊村改造推進上，也是“突飛猛進”，2018年有17條舊村、2019年翻倍至35條，到2021年已有61條舊村，其中完成招商27條。

速度之快，在於增城區效仿“黃埔模式”，並在法例條文上放開限制和明確加快推進速度，比如2019年發佈的《增城區舊村改造項目公開招標選擇合作意向企業試行辦法》、2020年發佈的《試行稿》等。

來看下《試行稿》，增城區是如何“加快”。第一點、要求合作改造類項目入庫1年內未完成招商的，將移除項目庫並3年內不能再入庫；第二點、加快控規編制與調整，加快拆遷安置。

新階段下的舊村改造，“穩”才是核心關鍵詞。

《意見稿》另一個調整，自然是在實施方案表決、合作中的項目股權轉讓上增加了要求，以及修改了涉及多種類型用地土地整個管控要求。具體來說：

第五條中，在改造事項表決主體上，舊村全面改造涉及整合周邊國有用地的，引入合作企業實施改造要求由“經國有土地上物業權屬人90%以上同意”調整為“經國有土地房屋權屬人90%以上且相應用地面積佔國有用地總面積比例90%以上同意”。

新增第十六條，舊村全面改造項目涉及整合周邊國有土地上住宅的，住宅復建總量及改造成本核算標準，可按照廣州市、增城區國有土地上房屋規劃建設管理有關規定；

第二十三條中，土地整合管控要求，將涉及舊廠房、村屬用地、留用地、協議出讓用作融資地塊的面積，調整為：被整合的國有用地（不含“三地”）不超過項目改造範圍總面積的10%。

另外一個重要點，則是收緊了合作項目轉讓股權，原本在項目復建安置房和公建配套設施未完成竣工驗收前，允許存在經營困難的企業轉讓不超過50%的股權，但轉讓股權超過30%（含）的，3年內不能在增城區獲取新的舊村改造項目；

如今，《意見稿》要求取消了“經區政府同意，可以轉讓股權的規定”，一旦轉讓股權，3年內就不能獲取新項目。

這一點，對於許多“爆雷”房企來說，想要轉讓舊改項目紓困，就需要謹慎行事。

不過，當下市場環境，出險房企能在3年內扭轉經營困境的，少之又少，新增舊改項目收穫的可能性也很低。

02

增城舊村改造“陷困局”？

《意見稿》的發佈，對於增城區來說，無疑是重大利好。因為現階段的增城舊改，似乎陷入了“困局”中。

為什麼？

上面提到，增城區涉及到全面改造工作的舊村有61條，而在廣州市發改委2022年城市更新項目名單、增城區2022年工作計劃、廣州市新版舊改推進計劃中發現，增城舊村改造要麼無一入榜，要麼只有零星項目入選。

若按照最新的舊改推進計劃，增城區合計有26個項目，其中22箇舊廠房改造項目、舊村改造項目4個，舊村包括中新村、南坣村、湖中村（竹山社、社排社）、群星村。

舊村確定推進改造數量，僅佔61條的6.56%。

實際上，從廣州舊改大調整以來看，花都、從化、增城、南沙4個“外郊行”政區舊村改造中，增城區是其中“受傷最大”的一個。

具體對比來看，花都之前推進改造有69條舊村，新版舊改計劃中，有5條舊村繼續推進。但，其憑藉著自身豐富的歷史文化資源，大部分舊村轉為傳統村落實施改造。

從化區原本推進舊改工作有26條舊村，2022年5月份，該區發佈了新版的三年行動方案，明確有28箇舊村改造項目將有序推進，比之前還多2個。

南沙區，原本有71條舊村涉及全面改造工作，目前確定有12條舊村繼續推進。但南沙區是“被偏愛”的一個，定位“國際區”，推進舊改也是重點工作之一。

而增城區舊村改造，一直被認為處在“全面暫停”的狀態。市場判斷的依據是什麼？

答案是“網紅舊改村”群星村村民和時代中國的“申請書”。

今年3月，一份有關增城區群星村三舊改造村民聯署簽名退出的申請報告在網上流傳，內容有關村民經共同協商後，提出申請群星村退出三舊改造項目的意願。

到了4月，為了順利過渡階段性困難，時代中國向廣州政府申請退出8個沉澱大量現金的舊改項目，其中包括增城區城豐村、新湯村，投資金額為2.78億元。

5月中旬，人們對增城區舊改的“誤解”才被打破。

彼時，瑤田村成功引入珠江投資為合作企業，讓人們看到了希望。回顧：111億！珠投拿下增城瑤田村舊改，要建第一搖滾live house

同時，到了月底，中新村舊改項目完成了改造範圍內的樹木普查及樹木保護專章的編制工作，並對外公示，希望再次重燃。

不過，除了這兩個之外，增城區其他舊村改造工作仍有待破冰。因為廣州新版舊改計劃發佈後，村民、網友看到原本在推進改造的部分舊村，沒了下文。

來源：人民網

這種期盼下，增城是否會如從化那樣發佈新版三年舊改行動計劃，值得期待一下。

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