今年下半年以來，融資端積極信號不斷釋放，房企融資環境也得到適度改善。

儘管如此，房地產企業仍然面臨著外部融資渠道不暢、內部銷售回款乏力的情況，在這種情況下，上半年房企頻頻出現違約風波。

上半年房地產企業償債壓力到底如何？

隨著房企中期業績告一段落，CRIC盤點了71家重點上市房企今年上半年財務情況，發現了幾個重要數據變化。一個是樣本房企現金持有量下降，71家上市房企現金持有量較期初下降15%。另一個是總有息負債下降，短期尤其負債上升1.4%。此外，流動性壓力之下，房企非受限現金短債比下降至1.1。

與此同時，綠檔房企的比例進一步下降。

今年上半年以來，房企融資端不斷釋放出積極信號。

5月碧桂園、龍湖、美的置業等房企發債引入CDS或CRMW在內的信用保護工具；8月中旬，監管部門指示中債信用增進對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。

但融資積極信號並未覆蓋全行業，僅個別優質房企可以享受到政策利好。房企外部融資渠道依然凍結。CRIC數據顯示，8月，100家典型房企融資總量僅為323.64億元，創年內單月新低，且融資量已連續5個月環比負增長。

加強銷售回款成為房企主要回血手段，然而疊加疫情影響以及購房者信心不足，整體成交也沒有明顯轉暖跡象，樣本房企近年來首次出現銷售回款同比下滑情況。

CRIC數據顯示，2022年上半年重點房企全口徑銷售規模達到28007億元，同比下降45%，並表銷售回款規模為16911億元，同比下降了35%。

在此背景下，重點房企現金持有量出現大幅下降，資金壓力進一步加大。

CRIC數據顯示，上半年末重點上市房企現金持有量為20412億元，同比下降22.8%，較年初下降了15%。其中，92%的房企現金較期初有所下降，TOP31-50房企現金持有量降幅最為明顯。

實際上，從歷年現金持有情況來看，2018年達到了峰值，為35%，隨後2019年、2020年現金持有量增速逐步下滑至12%和15%。而2021年，樣本房企現金持有量首次出現負增長，同比下降9%。

2021年下半年，可以說是房地產市場轉折點。經歷了上半年成交放量，熱點三四線城市房價在上半年也出現了普漲行情，但下半年卻明顯轉冷，百城成交面積持續下行，同比跌幅擴大至30%，由此房地產行業開啟了新一輪下行週期。

房企融資環境遇冷，融資受限的情況下，總有息負債規模持續減少。

CRIC監測數據顯示，2022年中期重點樣本房企的總有息債規模為54859億元，較期初減少0.44%，總有息負債的規模繼續維持在較高水平。

房企總有息負債規模自2021年以來開始減少，有兩方面原因，一個是“三條紅線”監管之下，房企去槓桿進程加速，另一方面，自去年下半年以來，房企面臨償債潮壓力，再加上預售資金監管力度加大，部分房企流動性受到影響。

而償債潮之下，更多長期有息負債轉為短期有息負債，2022年中期重點房企的長期有息負債為39018億元，相較於期初減少了1.17%；而短期負債為15841億元，較期初增長1.4%。而重點房企的短期有息負債對總有息負債的佔比相較於期初提高了0.52個百分點至28.88%。

這意味著，房企債務的期限結構有所惡化，部分房企有可能還將爆出債務違約事件。

房企再融資受到影響的情況下，房企現金持有規模降幅大大超過了總有息負債的降幅，這就導致淨負債率有所回升。

CRIC數據顯示，2022年中期重點房企的加權淨負債率（永續債作為權益）回升至66.96%，較期初提升6.41個百分點。

2020年8月底，“三條紅線”新規發佈，這一指標也成為房企有息負債規模增速的重要衡量標準。即剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。根據這“三條紅線”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標劃定負債年增速不得超過5%-15%。

一時間，成為綠檔房企是衡量安全性的重要標誌，多數未達標房企將進入綠檔設置為中短期目標。

2022年上半年樣本房企加權平均的三條紅線核心指標全部達標，但需要注意的是非受限現金短債比有所下滑，且淨負債率有所上升。

實際上，樣本房企加權平均的扣預收後資產負債率於2018年達到高位後逐年改善，2021年首次低於70%的臨界值，2022年上半年，樣本房企加權扣預後的資產負債率較期初進一步下降0.66個百分點至69.01%。

具體到樣本房企三項核心指標的通過率來看，2022年上半年淨負債率的通過率從年初的80%略微下滑至73%，但通過率仍然最高。

其中，非受限現金短債比的通過率下滑最明顯，上半年通過率僅46%，較年初明顯下滑16個百分點，資金緊張、短債償債壓力增加成為房企眾生相。而扣預收後資產負債率上半年通過率較年初上升了2個百分點至56%，這是樣本房企唯一有所改善的，但通過率依然不高，整體資本結構仍需優化。

從樣本房企的分檔情況來看，自2021年中期起，踩線房企數量明顯增多。綠檔房企於2022年上半年佔比從年初的42%下降至32%；而黃、橙、紅三檔房企佔比均有抬升，其中紅檔房企更是逐年佔比上升，從2021年中的7%不斷提升至2022年中的17%。

2022上半年房企償債壓力仍然未得到有效緩解，部分房企仍然存在較大的資金缺口。而在銷售疲軟、融資受限的環境下，許多房企核心財務指標惡化，黃檔、橙檔和紅檔房企比重均有擴容趨勢，為了以空間換時間，不少房企無奈只能踩線。

當前，房企亟待快速恢復“供血”能力，在當前行業風險仍未出清，疊加疫情影響等原因下銷售疲軟，市場信心短時間難以快速回歸，而接下來融資端不斷分化，且整體較難出現快速回暖的情況下，部分房企還將面臨較大償債壓力，違約事件仍然有增無減。

【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】

優質內容推薦環市東CBD，拆遷還是微改造？官方迴應來了舊改無望，五羊新城房價跌回“5字頭”2022年三季度中國房地產總結與展望（中篇）