2022年三季度，土地市場成交量價出現環比回落，溢價率指標也較上半年出現下滑。但是從同比變化來看，由於基期成交規模回落，成交建面、金額的同比指標均較上半年有所收窄。市場熱度方面，雖然溢價率指標仍在持續下探，市場信心仍未見明顯好轉勢頭，但在流拍率指標方面，得益於各地供地策略適時調整，在更有針對性的供地選擇和寬鬆的拍地門檻之下，三季度流拍率延續了年中的低位水平。
總結
01
土地成交規模降幅縮小，流拍率亦延續低位（節選）
1）上年基數減少之下，成交規模同比降幅出現收窄。2022年三季度，重點城市進一步調整土拍規則和提升土地出讓的質量、數量，全國土地市場成交同比降幅較二季度明顯趨緩。截止9月20日，第三季度經營性土地成交建面達到2.5億平方米，同比下降42%，成交金額8496億元，同比下降33%，同比降幅較二季度分別收窄了3.9和17.5個百分點。價格方面，因三四線成交佔比上升，土地成交均價為3353元/平方米，較二季度下滑了10%。
2）各能級溢價率維持下滑，三四線跌幅依舊最大。雖然2022年行業融資、需求側利好持續釋放，土拍門檻也一再降低，但是由於銷售端未見實質性好轉，導致企業經營策略仍多以保守為主。在此背景之下，雖然三季度仍然只有杭州等少數城市土拍出現了較高熱度，大多數城市土拍仍以平淡收場。前三季度整體溢價率進一步下探至4.2%，因2021年同期市場熱度回落，溢價率的降幅較2022年上半年有所收窄，但與去年同期溢價率的差距仍然達到了10.4個百分點。
3）城市供地選擇愈加精準，三季度流拍率持續低位。從重點監測的城市來看，2022年三季度土地流拍率持續低位徘徊，持續維持在20%以下的水平。聚焦到作為地市風向標的集中供地城市來看，得益於供地策略的調整，不少二線城市的流拍率均較上半年出現了明顯好轉。典型如天津和濟南，在三季度舉行的第二輪土拍中，天津流拍率由第一輪的83%降至18%，濟南更是從47%降至0%。
02
杭州前三季度成交金額破兩千億，長三角地市熱度仍高於其他區域（略）
03
前三季度百強拿地意願低迷，拿地銷售比0.18創新低（略）
04
拿地前一百中半數是城投、平臺類公司，但整體託底意願在減弱（節選）
整體來看，前三季度房企投資呈現規模化國央企強勢、民企羸弱、城投平臺“託底”的格局。
值得注意的是，第一，儘管在集中供地中規模化國央企表現相對積極，但與去年同期相比，受制於市場的走弱，1-8月拿地金額、貨值仍舊大幅下滑。萬科、金茂拿地金額同比降幅超過60%，貨值也較同期下降56%和73%。中交、保利等拿地金額也幾近腰斬。相較之下越秀、華潤等金額、貨值同比降幅較小，主要是在核心城市拿地較多，總價、貨值均較高所致。如華潤1-8月在北京、深圳新增土地貨值佔比超過50%，而越秀拿地也幾乎圍繞上海、深圳、廣州、杭州等一線、準一線城市進行。
第二，自2022年以來，城投公司託底的意願在不斷減弱。對比各輪次集中供地中，城投類公司底價拿地和溢價拿地金額的佔比情況來看，可以看出：
首先，底價拿地金額的比例遠高於溢價拿地。五輪集中供地後，平臺類公司底價拿地金額達7076.5億元，而溢價拿地金額僅有1838.6億元，佔比分別為79%和21%，可見託底確實是大部分平臺公司拿地的主要目的。
其次，底價拿地金額比例的變化趨勢與平臺類公司拿地金額佔總金額的走勢一致。在2021年第三批集中供地中，平臺公司底價拿地金額為2760億元，而溢價拿地的金額僅有325億元，佔比分別為89%和11%，也是兩者佔比差距最為懸殊的一次。而進入2022年，隨著平臺類公司拿地總金額的下降，底價拿地的金額佔比也在下降，可見平臺公司“託底”的意願確有下調，而還在繼續拿地的城投公司以項目開發運營為目的的比例提升。
05
百強投資分佈逐漸“固化”，83%的投資金額集中於22城（節選）
即使7-8月份集中供地較少，但百強房企投資金額中仍有83%集中於22城，與上半年22城吸金佔比基本持平，預計更多城市開啟第四輪集中供地後，百強在22城投資金額的佔比還會回升。核心城市以外，百強房企主要投資集中於佛山、東莞、西安等經濟基本面較好的城市。
從能級和區域角度來看，百強的投資也同樣呈現“固化”趨勢：由於深圳集中供地成交金額高達339億元，一線城市在百強投資金額中佔比上升至38%，而二線城市近期集中供地較少，金額佔比下降至49%，三四線城市佔比則維持在13%左右，相對穩定。從分佈也能看出，當前三四線城市對於百強投資幾乎毫無吸引力。
區域方面，長三角依舊是百強投資的絕對主要區域，截止8月末投資佔比達到49%，投資TOP10城市中長三角佔據一半，分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥，另外珠三角的廣州、深圳和廈門也上榜，環渤海和中西部則各自只有北京、成都進入拿地金額前10。
展望
06
樓市未好轉下更多城市將“精準供地”，全年成交規模同比降幅預計將超三成
2022年第三季度，在“停工”、“斷貸”等輿論影響下，市場恢復速度再次放緩，行業信心也進一步下降。為了減少流拍，促進土地成交，多個城市在土地供應端釋放利好，包括降低土拍保證金比例、延緩土地價款繳納期限、降低配建要求等減少房企拿地壓力。但由於多數城市的樓市表現在政策一鬆再松的刺激下並未出現實質性轉好，企業拿地態度也保持謹慎，地方城投仍在持續託底。因此，更多城市土地供應採取了“少而優”的供應方式，供地以樓市表現較好、庫存偏低的熱點區域為主，比如北京、上海、杭州等城市第三輪供地均是如此，預計接下來這一趨勢還將會在四季度持續。
而在供地量大幅減少的影響下，土地市場前三季度累計成交規模僅約上一年全年的三分之一。考慮到房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市場翹尾如期而至，但也難以扭轉土地成交規模下行的趨勢，預計全年降幅將會超過三成。市場熱度方面，若樓市銷售仍未轉好，多數城市的土地出讓將會更加“艱難”，地方平臺仍會是拿地主力，地市熱度也會延續低位運行。
07
拿地意願恢復難，民企繼續“隱身”、城投托底也將走弱
2022年，大部分城市在前三季度都完成了第三輪集中土拍，從效果來看，即便土拍政策“一鬆再松”，政府不斷通過“讓利”、增加優質供應等手段維穩土拍，但整體土地市場仍難有起色，房企參與度幾乎處在歷年的低谷。結合三季度以來的市場走勢和政策寬鬆，以及部分企業的投資表態，我們認為接下來拿地會有三個方面的趨勢與展望。
第一，短期拿地意願難以恢復，全年謹慎投資的預期不變。源於當前市場並未出現明顯的企穩信號，並且房企現金流壓力仍是當前“生存下去”的重要一環，因此，對於絕大多數企業而言，暫緩拿地、加快銷售是度過危機的首要目標，即便是核心城市不斷寬鬆土拍政策、不斷讓利也難以實質性解決當前投資低迷的問題。
第二，企業三四線投資全面萎縮，僅有核心一二線以及部分熱點三四線的優質地塊能夠吸引房企參拍。從土拍供應的角度來看，四季度無疑是集中供地城市的“窗口期”，地塊“讓利大”、位置好，的確能夠吸引部分財力充沛的國央企競爭。但對於三四線而言，需求透支、房價透支、供應透支等不利因素下，短期市場信心跌入谷底，已不再是企業投資的主要方向。諸如華髮、旭輝、金茂、華潤等規模房企均在半年度業績會上強調未來進一步聚焦一二線城市，聚焦好的項目。
第三，國央企主力、城投托底的格局不變，但城投托底意願下降、託底壓力變大，此外民企迫於生存壓力投資仍將收縮和暫緩。從此前的集中供地來看，現金流充裕的規模化的央企、地方性的國企始終是集中供地的主力軍，更傾向於在現階段土地市場低點不斷“撿漏”納儲來優化整體土儲結構，資金的優勢和維穩土拍兩方面作用下，未來國央企仍是土地市場的中堅力量。而城投平臺公司雖然仍會承擔“託底”任務，在市場難有起色、託底任務中、開發難度等因素下，託底意願會逐步減弱，部分城投公司的債務同樣是企業發展的隱患之一。
注：內容節選自克而瑞研究中心《2022年三季度中國房地產總結與展望（上篇）》。完整版專題購買請諮詢：021-60867863 吳經理
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