重磅消息！

近日，國家財政部發文：嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。土拍市場真的變天了？接下來土地市場是否會出現“流拍潮”？市場信心會受到影響嗎？值得一提的是，在南京2022年前兩次土拍中，國企、央企大舉拿地，此次通知發佈在10月19日南京第三次集中土拍之前，會不會影響呢？

重磅新政發佈！國企拿地有變......

近日，國家財政部印發《財政部關於加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》。其中提出，防止虛增財政收入與嚴控一般性支出一體推進。劃重點：

嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。進一步規範地方事業單位債務管控，建立嚴格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務，切實防範事業單位債務風險。

劃重點！也就是說，接下來很多城市的城投、城建和城軌等地方國企單位將禁止為土地市場“兜底”！

今年以來，由於受房地產市場的衝擊和新冠疫情的影響，各地的地方財政收入都有所降低。

不少地區的政府為維持地方經濟發展和解決政府正常運轉的經費保障，採取了鼓勵地方所屬國有企業託底購買出讓土地的方式，獲得土地出讓金收入。

這個文件的出臺，對剛剛興起的地方國企參與土地使用權招標拿地的行為，將是一個沉重的打擊。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進10月14日在接受《每日經濟新聞》記者文字採訪時表示，財政部此次政策，看似“輕描談寫”提及國企拿地，其實背後說明對目前各地此類企業託市情況的擔心。“一些地方城投類企業拿地，虛誇了地方土地財政收入和土地交易行情，且一些地塊的開工情況並不好，這有可能引起新的財政和土地市場風險。”在嚴躍進看來，各地方政府應重視起來，防範土地市場各類“不實”交易。但需要注意的是，並不是所有國企、央企都不能拿地，對於像萬科、金隅、高科、棲霞建設等本身就擁有房地產開發資格的國企，沒有太大的影響。

2022年南京土拍拿地房企曝光！國企、央企、城投佔比超90％

財政部的這則通知對南京有影響嗎？讓我們回顧下南京前兩次土拍實況。

1、4月22日，南京完成2022年首輪土拍：國企拿地金額共約140.5億元

本輪土拍中南京進一步放鬆了土拍規則，下調參拍門檻，將保證金比例統一下調為20%，並取消了競買數量限制，除秦淮城東地塊外其餘地塊均不再設置配建要求。

雖然本輪土拍規則有所放鬆，但起拍房地比下降，且南京住宅銷售仍未回暖的背景下，本輪土拍整體涼意依舊，廣義流拍率為30%，較去年第二輪的23.5%、第三輪的26.2%進一步上升

值得一提的是，本輪土拍國企拿地金額共140.5億，金額佔比由去年第三輪的16.7%大幅增加至73.5%，高於去年第一輪的52.7%、第二輪的64.8%，萬科、中海、大悅城、電建地產、合肥城建均有拿地。

其中，萬科20.8億觸頂搖號拍得雨花小行地塊，中海13.5億底價拍得江寧方山地塊，大悅城14.3億拍得浦口城南2宗地，電建地產26.4億拍得仙林湖2宗地，合肥城建40.9億拍得秦淮大校場01地塊、雨花臺軟件谷地塊，南京鋼鐵旗下江北三金地產9.4億觸頂搖號拍得秦淮大校場02地塊。

城投拿地力度有所減弱，拿地金額為41.6億，佔比由去年三輪的66.3%大幅降至21.7%，略高於去年第一輪的16.7%、去年第二輪的17.4%。其中南京地鐵18.9億底價成交棲霞馬群地塊、南京安居建設22.7億底價成交江北核心地塊。

民企參與度則持續下降，本輪僅拿地9.7億，佔比為5.1%，較去年第三輪的10.4%進一步下降，未見主流民企拿地，拿地民企均為南京本地小型房企，弘特置業0.3億底價拍得新玄武商辦混合用地。

2、7月13日，南京完成2022年二輪土拍：國企全口徑拿地金額為406.7億

南京本輪土拍拿地前、拿地中規則基本不變，拿地後規則明顯放鬆，銷售限價、預售條件均有所放寬。

• 拿地前，限馬甲、嚴控購地資金來源等規則不變，保證金比例仍維持在20%。
• 拿地中，地塊溢價率限制在10%-15%之間，地價觸頂後仍以搖號的方式確定競得人。
• 拿地後，南京本輪土拍放鬆了住宅售價限制，共13宗地塊實行“差異化定房價，按程序報備”，即在地塊出讓時不設定毛坯限價,完成開發後向有關部門報備審核。

此外，南京上調了部分地塊銷售限價，但起拍樓面價也同步上調，起拍房地比持平首輪的1.9倍不變。本輪土拍未設置配建公租房限制，取消了“搖號地塊的商品住宅預售條件須滿足完成住宅部分投資額的50%”的要求，緩解房企資金壓力。

南京本輪土拍國企仍是拿地主力軍，全口徑拿地金額為406.7億，拿地金額佔比為56.0%，較今年首輪的73.2%有所下降，但仍明顯高於去年第三輪的29.7%。主流國企、央企積極拿地，保利發展78.4億拍得3宗地塊，為本輪土拍拿地金額最大的房企，中國金茂與東南國資聯合體45.4億拍得1宗地，華潤置地24.3億拍得1宗地，招商蛇口17.4億拍得1宗地。當地國企拿地積極性也較高，棲霞建設50.7億拍得3宗地塊，南京高科28.7億拍得1宗地塊，鳳凰股份、中北金基分別拿地23.6億、21.2億，南京公用、新居建設也均有拿地。民企拿地佔比有所提升，但仍處較低水平，全口徑拿地123.5億，拿地金額佔比17.0%，較今年首輪的5.1%有所提升，但明顯低於去年首輪的52.5%。民企參與意願仍較弱，主流民企拿地較少，龍湖集團29.4億拍得2宗地；仍以當地小型民企為主，金基控股49.1億拍得3宗地，南京能谷能源拿地23.8億。城投拿地金額佔比明顯上升，全口徑拿地274.7億，拿地金額佔比37.8%，較今年首輪21.7%有所上升。安居集團67.1億拍得4宗地，江寧經開38.0億拍得3宗地，奧體建設27.5億拍得2宗地，南京浦口國資集團、南京地鐵、江寧城建、溧水城建也均有拿地。寫在最後：從南京前兩次集中土拍中，我們能夠發現，在南京前兩次土拍中，國企央企拿地佔比分別為73.2％、56％，處於絕對主力的狀態，而城投拿地金額也由41.6億元增長至274.7億元，未來如果政策正式施行，部分沒有房地產開發業務的城投可能無法再拿地。不過好在南京有大量擁有房地產開發資質的本土國企，像高科、棲霞建設、南京地鐵、頤居建設、三金地產、奧體建設都開發了不少口碑、品質俱佳的樓盤，並不是像通知中的虛增土地出讓收入。