樓市板塊輪動
很多媒體喜歡用板塊輪動來比喻樓市下一個爆發點，但樓主今天所定義的“板塊輪動”是板塊內卷或板塊房價下跌。
廣州11個區，有大大小小板塊無數個，難以數得清。但說到熱門板塊，我們基本都可以數得出來，如牛奶廠、朱村、科學城、長嶺居、鍾落潭、橫瀝島、亞運城……
這些熱門板塊中，為什麼會熱？
首先必須具備幾個因素：畫餅、房企進駐、投資客進入、剛需跟進，房價上漲；當板塊漲到某個程度，餅沒兌現，投資客退場，房企爆雷，最後剛需留下，房價下跌。
這就是樓主今天所定義的“板塊輪動”。
舉個最新的例子，位於科學城雲埔板塊最近又來了個內卷王保利·錦上，吹風首開價最低在3萬/㎡以下，推出建面約75-135㎡三至四房，不夾死板塊同行不罷休。
要知道，與保利錦上直線距離1.5公里的時代天韻（黃埔），目前在售88-110㎡三至四房，均價3.7萬/㎡。
▲雲埔區位地圖
怪不得最近不斷有暱稱為保利·錦上××的銷售悄悄進入樓主的群，原來這個盤要開卷了。
最近加推的星樾山畔價格為3.09-4.18萬/㎡，本來以為可以來個“腥風血雨”橫掃科學城，可惜去化表現只能算一般。
目前區府在售的主要有保利羅蘭、星樾TOD、星樾山畔、科城山莊、佳大瑞園五個項目。星樾TOD3.8-4萬/㎡，保利羅蘭4.3-4.6萬/㎡，科城山莊峻森園4.8-5.2萬/㎡。
這些樓盤，相比保利·錦上並沒有價格上的優勢，但區位、配套要比保利·錦上好得多。
保利·錦上的位置，有沒有看到上面的區位地圖右邊一片綠油油。
▲保利·錦上所在位置
當投資客退去，留下來的客戶是真正的剛需，他們對價格更加敏感，所以一些區位並不理想的樓盤抓住了這一點，在價格上做文章，如低於板塊最低價、做小面積降低總價。
當科學城遇上保利·錦上，管它1.8萬/㎡的樓面價虧不虧，先把客源搶過來再說。
這就是樓主所說的“板塊輪動”。
▲保利·錦上效果圖
這種板塊輪動在白雲區也上演過。文章樓主也寫過：白雲上車門檻150萬，有誰比我卷？
就在白雲北部的鐘落潭板塊，越秀·白雲·星匯城總價低至150萬的上車門檻，在國慶期間賣出超百套。
隔壁的珠實·雲悅花語也做足充分準備，戶型做到更極致，70㎡做3房，79㎡做3+1房，總價吹風也在150萬起。
本來已經不好的樓市，冷門板塊的競爭更加嚴重。
▲鍾落潭板塊區位地圖（圖源網絡）
一個鐘落潭地鐵站1公里範圍內，聚集了保利、越秀、珠實三大本地頭牌房企，還有旭輝、綠地等開發商，是鍾落潭板塊在售住宅較集中的區域。
客源就只有這麼多，幾個樓盤在一個片區同時開盤，在這個時期，誰跑得快誰就贏。
▲珠實·雲悅花語效果圖
那麼，這種“板塊輪動”最早從哪裡開始，沒人說得清。
但有一點可以肯定的是，朱村板塊是媒體提得最多的“內卷”“暴跌”板塊。
樓主文章也寫了好多：“誰敢比我慘”，你賣1.6萬？我賣1.5萬；瘋了！增城新項目又傳打骨折？
今年6月3日端午節首日，增城朱村板塊保利水木芳華開盤，賣出了最低1.6萬/㎡的低價，據說現場十分火爆，房價一夜回到三年前。
時隔三年，朱村新盤重回1字頭，這樣一來，壓力一下子傳遞到了周邊樓盤。
但更卷的還在後面，距離鳳崗站更近的中建·鳳榕臺樓面價1萬/㎡但只賣最低1.6萬/㎡，以更小面積、更近地鐵、總價相當的噱頭內卷同板塊。
位置比水木芳華更有優勢，為什麼還要“喪心病狂”的做極小戶型？樓主目前想到的只有一個，只有主打小戶型才能吸引剛需到此置業，要不這裡的房子將很難賣出。
為了吸引剛需，鳳榕臺拼了。
在樓市大熱時，很多人都在等待板塊輪動。當樓市遇冷時，樓市也有了“板塊輪動”，但這種“輪動”又有誰敢要？
接下來，輪到哪個板塊？