談石家莊新一輪的轉型發展，必談正定新區，這不僅是因為正定新區是石家莊城市空間拓展中的重要組成部分，更重要的是，正定新區將在很大程度上承載著石家莊城市經濟的新可能，尤其是面向全球新一輪產業變革的新興產業的集聚和發展，從這個角度來看，正定新區也將是石家莊城市經濟最重要的組成部分之一。而城市經濟的發展、轉型和崛起，對石家莊的整體轉型發展而言，毫無疑問是非常重要的。
與此同時，從正定新區動議開始，其發展邏輯就較多地被放在石家莊城市轉型發展需要的邏輯下進行思考的，正定新區的區域價值邏輯的評估和認定，在較大程度上也依託於石家莊存量的城市價值來展開，比如，與既有主城區的交通連線便捷度被認為是正定新區區域價值體現的重要標準之一，主城區現有人口、產業的轉移，甚至包括石家莊市政府什麼時候搬遷到正定，被當作炒作題材不斷出現在關於正定新區區域價值和發展前景的討論中。也正是在這些思辨邏輯之下，正定新區的區域價值長期以來被簡單粗暴地與土地價格和房地產銷售掛鉤，甚至是直接劃等號，以至於，大量關於正定新區的討論，都是在討論這裡的土地價值和房地產市場。
在我們看來，討論正定新區與石家莊現有主城區以及石家莊整體轉型發展之間的正相關關係是沒有問題的，甚至說，對正定新區區域價值的討論較多的與房地產進行掛鉤，也是沒有問題的，畢竟，無論是從現實還是從未來來看，正定新區的發展都將與石家莊的整體轉型密切相關，所謂“無地產不新區”，從長期來看，正定新區的高品質發展也一定需要區域內房地產的高品質供給和發展，從現實來看，一個新區的開發建設在一定程度上也需要土地財政和房地產銷售來實現財務平衡。
但是，在新的時代背景下，正定新區的發展邏輯和區域價值的評估，絕對不能僅限於此，尤其是在面對新一輪全球產業變革、包括石家莊在內的城市轉型發展的新形勢，以及大量的新區新城正在迎來的新的轉型節點的時候——單純靠石家莊存量市場的輻射和對石家莊既有人口、產業、資本外溢的承接，不僅無法從根本上重啟正定新區新一輪的快速發展階段，也不可能讓正定新區成長為一個真正適應於石家莊現代省會城市和經濟強市建設需要的新城區的，更無法讓正定新區適應於國家京津冀協同發展和建設世界級城市群的戰略需要。
隨著正定新區內部越來越多的關鍵基礎設施、公共場館和公共服務配套的完善，隨著石家莊對正定新區新的價值認知度覺醒，以及像自貿區這樣的更多國家戰略的加持，經過將近十年的起步和推進後，正定新區開始迎來一個新的發展階段——而且，也該啟動新一輪的快速發展了，再不動，不但前期積累的資本運營壓力會越來越大，甚至積重難返，還將錯失一個新的十年的機遇期，甚至讓石家莊的這次整體城市轉型再次成為半吊子工程，再次淪為歷史性遺憾。
不僅如此，在新一輪的發展中，不僅要在站在石家莊既有城市問題紓解的角度來看正定新區的發展，更要回歸到一個產業新城的基本規律角度來看正定新區的發展，還要立足於正定新區在石家莊和河北省新一輪轉型發展中的更綜合的角色扮演和增量價值供給的角度來看。
尤其是考慮到自貿區的落地，以及像正定數博會這樣的直接垂直到某一新型產業的會議會展的長期舉辦，這都為我們重新思考和評估正定新區的區域價值提供了新的視角和路徑，而且，這些視角和路徑將是正定新區的必然選擇——正定新區不僅要做石家莊做過的事情，還要做石家莊沒有做過的事情，正定新區不僅要發展石家莊已經有的產業，更要發展石家莊現在還沒有的產業，而且，後者將是決定正定新區價值大小的更具根本性的基礎和前提。也只有秉承這種差異化發展和錯位化發展的思路，正定新區才能真正的為石家莊新一輪的城市轉型提供更大的價值，石家莊才真正擺脫了傳統的“攤大餅”的空間拓展邏輯。
1、正定新區的前世今生
正定新區所在的正定縣歷史上是北方軍事和文化重鎮，原本便有著不錯的經濟底子，而且，從正定古城到榮國府，還有古城內優質的歷史建築和文物遺存，在文旅產業快速發展的背景下，這裡是公認的資源稟賦不錯的地方，隨著京津冀協同發展、正定機場、綜合保稅區以及石家莊新一輪城市轉型的開啟，這一地區的潛在價值開始被重新發現。
大佛寺
當然，由於這裡在中國的政經地理版圖上是一個特殊的存在。這也就使得正定新區的建設從一開始提出，就被外界認為有著特殊的意義和價值。
2009年，河北省提出石家莊要按照500萬人口城市框架謀劃城市發展。石家莊市委、市政府作出了北跨滹沱河發展、建設正定新區的決策。正定新區由此誕生。
正定新區作為河北省打造功能齊備的省會城市的重要城市空間載體，以及在京津冀協同發展背景下，河北省承接並承擔京津產業轉移、新興產業集聚的主要平臺，官方曾公開表示將直接對標北京的中關村和天津的濱海新區，媒體也曾報道將申報國家級新區，不過，截止到現在依然沒有獲批國家級新區。
而且，有意思的是，當雄安新區被公佈的時候，對正定新區的質疑和唱衰一度喧囂一時，直到近一年多來，隨著越來越多的公共場館和重大基礎設施的完善，以及自貿區的獲批和正定數博會的舉辦，質疑和唱衰的聲音開始被進一步打破，樂觀的情緒開始再次成為主流，正定新區的開發也顯然開始進入新一輪的快車道。
正定新區的開發開始進入新一輪的快車道
按照規劃，正定新區規劃面積135平方公里，起步區是位於南至滹沱北面、正定古城東邊一片35平方公里的土地，以“三橫三縱”的道路網建設，構築起步區發展骨架；以滹沱河、周漢河整治以及園博園、滹沱公園建設，構築起步區生態格局；以行政中心、文化中心、會展中心、體育中心、金融後臺服務中心、總部經濟等大型公共設施專案帶動，力爭用3-5年時間建成10平方公里展示省會形象的新地標區域；到2020年，正定及正定新區60萬人。
2017年2月份，正定縣、正定新區開始啟動“縣區合一”管理體制改革，正定縣和正定新區一套班子兩塊牌子。這被認為石家莊已基本完成了對正定縣、正定新區、正定古城、正定國際機場、石家莊綜合保稅區等的整合，形成位於滹沱河北岸的“大正定新區”。石家莊跨河發展的大空間格局基本形成。
在省會城市的周邊地區，以一個新區新城的建設，拓展城市發展空間，打造經濟發展增長極，這在全國範圍內已是常見現象。之前，鄭東新區、福州新區、天府新區、西鹹新區、長春新區等，其邏輯都是在發展空間逐漸緊迫的主城區之外，打造一個新的城市空間和產業增量，新舊城互動，以推動省會城市的空間、功能、品牌等多方面的重塑。
正定新區的營造邏輯也基本類似，對石家莊而言，正定新區的建設，也將重塑石家莊。具體的表現之一是，通過正定新區的建設，滹沱河變成了石家莊的城市內河，不僅為市民提供了休閒遊憩的新空間，同時通過城市水系的復興，讓原本被半乾旱氣候主導的城市氣質為之大變，增加石家莊的溫潤感。
不僅如此，正如我們之前曾經提到過的，正定縣的歷史悠久，可以溯至三國時代，為蜀國名將趙雲故里。正定古城裡保留了豐富的歷史文化遺存，例如大佛寺，儲存完好，曾被樑思成先生譽為“京外名剎之首”。可以說，石家莊的最悠遠歷史便是在正定，藉助正定新區的建設，石家莊城市的文脈將和正定實現接續，這將大幅度提升石家莊的城市文化的厚度和內涵，開啟千年城市文明的新時代。
當然，對石家莊存量“城市病”的紓解也是正定新區建設的邏輯起點之一，而且，對石家莊既有主城區的人口、資本、產業轉移的承接，也一直被看作是評估正定新區區域價值的最重要的要素依託。
石家莊更密集的人口集中在二環內。《石家莊日報》2014年9月的一篇報道顯示，石家莊一環以內人口密度達到每平方公里3.27萬人，二環至一環區域人口密度也高達每平方公里2萬人。也就是說，石家莊二環以內的人口密度，更甚於北京人口密度最高的西城區（2015年為25767人/平方公里）。
和人口密度過高相伴的是交通的擁堵。2016年6月，滴滴出行與第一財經商業資料中心聯合釋出的一個報告顯示，石家莊為“全華北最擁堵的城市”，而北京、天津、太原緊隨其後。
過高的密度和交通的擁堵，讓城市的宜居性大打折扣，石家莊也一直在老城外尋找新空間，以求疏解老城的壓力。在正定新區之前，石家莊在西、南、東幾個方向不斷拓展，但後來被證明效果一直不理想。“北跨”戰略拉伸了石家莊的城市骨架，跳出了南岸侷限，避免了繼續攤大餅，而選擇正定新區營造一座全新的現代化新城市，這和原來的在其它三個方向的延展有著極大的不同。
正定新區其價值體現成為石家莊新的經濟增長極
此外就是，正定新區作為石家莊城市營造的增量被寄予厚望，其價值體現在成為石家莊新的經濟增長極，提升石家莊經濟規模，並通過科技創新等要素的集聚，推動產業轉型升級。
2017年5月2日，《石家莊市人民政府關於市政府領導班子成員、市政府黨組成員工作分工的通知》中提到市四大班子機關及部分市直部門將搬遷至正定新區。雖然後來因為一些複雜的原因，直到目前都沒有實現，但外界對石家莊市四大班子未來遷入正定新區依然保有樂觀預期。
2、與正定新區有關的新思維
一個新區新城的發展總是要經過一個漫長的過程，無論是從城市發展的基本規律來看，還是從每天都在發生劇烈變革的時代背景來看，都需要因勢而變，因時而變，並且要主動謀變和積極求變——在不同的階段，同樣一個思維和邏輯，有時候是一個新區新城發展的直接動力，但有時候又會成為限制一個新區新城獲取更大發展的思維障礙。
在新的時代背景下，立足於正定新區正在形成的新的基礎條件，圍繞正定新區新一輪的發展，也應該做出新的價值思辨和思辨。比如，截止到目前，正定新區會展中心、青少年活動中心、奧體中心等已經投入使用，市城市館、圖書館基本完工，地鐵1號線正定新區段也已經通車，這就使得正定新區的基礎設施、公共配套、交通條件等獲得質的變化，並開始代表石家莊新的品牌形象和功能品質，無論是從宜居環境角度來看，還是從人氣集聚角度來看，正定新區都已經迎來新的階段。
此外，更大的一個變數是，在今年8月份，包括正定新區片區在內的河北自貿區正式獲批，再加上週邊的正定國際機場和綜合保稅區，使得這一地區成為名副其實的石家莊全面開放的門戶，這在客觀上也意味著，僅靠石家莊現有的發展資源，已經很難匹配這一地區的高品質發展，相反，對石家莊而言，完全應該充分的藉助這一地區的全面開放的政策和空間優勢，面向全球進行市場化的資源整合，以在更多領域和方面為石家莊的國際化和全面開放提供支撐，為石家莊更加深刻的產業結構調整和經濟轉型升級提供支撐。
2019中國數博會
所以，在我們看來，在正定新區新一輪的發展邏輯中，不僅要考慮如何適應石家莊既有的城市轉型的需要，還要考慮石家莊乃至河北省如何立足於正定新區的發展進行更大力度的內部資源、政策、人才等方面的整合，以支援正定新區更快速的發展。這從正定數博會的舉辦以及舉全省之力大力發展數字經濟的案例中就已經可以看出這樣的態勢，接下來值得期待的是，還有哪些領域，比如文旅，在我們看來，也是可以採取像發展數字經濟這樣的模式的。
按此邏輯延伸下去，可能會對石家莊一系列發展規劃和戰略帶來新的思考，比如，關於石家莊中央商務區的建設。按照城市的發展的一般規律，一個城市的商務功能區可能會出現幾個點，但是最強的一般只能是一個點；另外，目前已經有多個城市因為商務功能區過於分散，而苦於無法形成真正的中央商務區，不但影響了城市空間形象，而且，因為佈局不清晰，甚至是重複建設，直接影響了中央商務區與周邊城市的中央商務區的競爭能力，以及中央商務區的產業服務能力。
從城市發展而言，石家莊的城市肯定要進入擁有真正的中央商務區的時代，但是，真正的中央商務區在哪裡？在我們看來，在正定新區和現在的主城區同時建立兩個應該不太現實，從未來石家莊產業發展重點、現代城市空間拓展以及中央商務區的開放性來看，在正定新區或許更具有前瞻性和現實性。
所以，在此背景下，就需要河北省和石家莊市做出明確選擇，並在實際的戰略和政策支援上給出明確，就像湖南省非常明確的將湖南省金融中心放在湘江新區一樣，這背後本身就代表了對城市未來空間格局、產業佈局、城市功能綜合的戰略考量，既然是戰略考量，就需要明確，而且，越早明確越好，越早明確就越能夠更快的分享真正的中央商務區給城市和區域發展帶來的戰略紅利。
除此之外，關於正定新區的新一輪發展，還需要注意和考慮的幾個問題是：
儘快擺脫對土地財政的依賴
其一，對區域內的土地變現和房地產市場給出恰當的研判，儘快擺脫對土地財政的依賴，打破對基於房地產的價值閉環的依賴。這不僅是因為土地財政和房地產市場已經到來的深度調整，更重要的是，這將直接擠壓新區內的產業發展，過高的房價，會直接限制人口的匯入，尤其是阻隔了最具創意能力的年輕人的流入，而沒有這些年輕人的流入，正定新區的產業就沒有希望，沒有產業的發展，正定新區就沒有希望，正定新區如果沒有希望，那對包括房地產商在內的所有利益各方都是傷害，當然也包括對石家莊整體的傷害了。所以，這是一個非常根本性的問題，如果以前在房地產市場火爆的時候，利益各方還可以暫時性的皆大歡喜的話，那麼，從現在開始，這種過度依賴於房地產市場的暫時性的皆大歡喜也不可能了。
當然，考慮很多新區新城都存在的大量的閒置物業的情況，對正定新區而言，也需要儘快完成針對區域及周邊地區存量地產物業的盤點，將存量的空置物業通過大資產管理的模式，創新性地與產業發展、公共服務、社會治理等進行互動式利用，這不但可以最大化啟用存量的閒置物業，而且，還將為新一輪的快速發展提供基礎支撐。
另外就是，在新的土地供應中，應該更多的考慮與產業運營和城市治理的結合，將產業發展和運營納入到區域價值閉環的構建中，甚至是以產業為中心進行土地供給的調控，比如，數字經濟和文旅產業。
在新的土地供應中應考慮與產業運營和城市治理的結合
其二，將自貿區的建設與產業的發展深度結合，圍繞具體產業發展構建自貿區的政策體系和服務體系。如果說剛開始的幾批自貿區獲批以後，大家還是在摸索所謂的負面清單的制定、政府管理模式的轉型，以及整體的營商環境的構建的話，那麼，現在的自貿區建設和發展，除了要做大家都在做的常規性動作，並儘量做得更徹底、更全面，更要結合當地的產業基礎和資源稟賦以及產業戰略規劃，以自貿區的制度創新、體制創新、空間承載、品牌影響等全面服務於具體的產業發展和區域性產業生態的構建和完善，只有這樣才能充分發揮自貿區的綜合價值，並讓自貿區片區真正的成為所在城市和區域全面開放的視窗，為區域和城市的綜合轉型貢獻更大的價值。
按照國務院所釋出的規劃，自貿區正定片區33.29平方公里（含石家莊綜合保稅區2.86平方公里），重點發展臨空產業、生物醫藥、國際物流、高階裝備製造等產業，建設航空產業開放發展集聚區、生物醫藥產業開放創新引領區、綜合物流樞紐。
應該說，產業導向還是比較明確的。不過，考慮到現在產業變革中充滿了不確定性，對未來自貿區內的產業發展，石家莊還需要秉持更加開放的態度，面向新興產業，擁抱更多可能，甚至是一切可能。這背後就牽涉正定新區發展中另一個非常重要的問題，那就是創新創業在正定。
其三，全力構建招商引資與創新創業雙輪驅動的產業發展局面，以創新創業推動區域產業生態的完善，培育區域產業發展的內生動力，在實現新興產業的集聚的同時，確保區域產業的不斷迭代升級和可持續發展。和所有的新區新城一樣，招商引資工作當然也應該是正定新區的最重要的工作之一，而且，在新的發展階段，產業集聚和產城融合成為最核心的目標的背景下，招商引資的進展將直接影響新區發展的節奏和品質。但是，還需要明確的是，與招商引資同樣重要的是，正定新區還需要全力做好區域內創新創業的一系列安排，創新創業空間配置、資本服務體系構建、人才引進政策設計等，讓創新創業真正成為驅動新區產業發展最重要的一個輪子，而不僅僅是過度的依賴所謂的招商引資、招大商來實現。比如，在數字經濟的發展中，除了每年召開的高規格的正定數博會以及一系列對話、沙龍、專案對接等，還需要考慮實體產業空間的打造，以及圍繞數字經濟的創新創業服務體系的構建，並將這種服務變成正定新區的基礎服務和全年的常規服務，只有這樣才能決勝與全球數字經濟的發展。
其四，創新性推進正定新區以及所在的正定縣的文旅產業發展，不但讓文旅產業成為正定新區的支柱型核心產業，而且，讓文旅產業為正定新區的發展提供更綜合的價值。比如，帶動這一地區的人力資源結構優化，為這一地區其他產業的發展提供基礎的消費流量支撐，為這一區域的其它產業的發展提供文旅化的跨界創新可能，等等。
讓文旅產業為正定新區的發展提供更綜合的價值
很顯然，正定新區及其所在的正定縣，是一個文旅屬性非常明顯的地區，無論是從當地的資源稟賦來看，還是從石家莊整體的產業發展規劃來看，正定新區都應該大力的推進文旅產業的發展，而且，在發展邏輯和路徑上立足於更高的站位，比如，正定新區不僅是石家莊發展現代文旅和休閒型文旅的目的地，還應該是面向整個石家莊片區的集散地，並通過這種門戶型的文旅定位，進一步延伸到文旅產業鏈，形成區域內完整的文旅產業鏈，包括文旅領域的創新創業和文旅產業投資。
另外就是正定古城，將是這一地區文旅產業發展的關鍵之一，只不過，在新古城旅遊時代，不僅需要將觀光遊做到一定的規模，更重要的是，能夠將正定古城豐富的文化資源進行創意化和休閒化轉化，讓文化創意產業和休閒度假、會議會展，以及面向文旅產業的生產性服務業在這裡得到充分體現和落地，從而讓正定古城的古城旅遊一出生就風華正茂，甚至是引領當下的中國古城文旅發展模式。
其五，如果條件允許，正定新區還是應該盡力支援國家級新區的獲批，正將是在自貿區之外另一個更值得期待的戰略加持，也將為正定新區的發展帶來更綜合的改變。對此，我們在2017年的時候就做出過明確分析，在我們看來，儘管目前對國家級新區的含金量褒貶不一，甚至出現了有的城市獲批國家級新區以後，不但沒有發展起來，推動舊城更新和復興，反而因為在新區發展中過渡房地產化，最後導致一地雞毛，成為城市負擔。但是，總體來看，很多城市的國家級新區還是在推動地區經濟轉型、產業升級、城市更新的過程中，發揮了比較好的作用和價值，這種通過新區新城的建設推動舊城存量問題的化解，同時實現新片區的綜合性崛起的模式，還是值得嘗試的。
念念不忘，必有迴響。總之，隨著正定數博會的舉辦、自貿區正定新區片區的獲批，以及一系列重大基礎設施和公共配套的落成和投入使用，外界對正定新區的質疑正在被打破，新一輪快速發展的趨勢越發明顯，在此背景下，正定新區的成長邏輯也面臨新的變化：不但要向向內看，還要回到產業新城的發展邏輯上來，以適應於全國新區新城都在經歷的價值重估週期和轉型節點的來臨；還要向外看，而且，新的向外看，不但要面向石家莊既有的城市轉型需要，更要面向全國乃至全球來看，做石家莊和河北全面開放的價值高地，以自貿區建設和國家級新區建設為統領，大力推動全球化和市場化的資源配置，無論是在資源整合上還是在全球市場拓展上，打通石家莊與世界的全面連線，成為石家莊適應於新時代全球城市轉型發展和競爭新格局的重要載體和支撐。這是正定新區在石家莊城市轉型中的新價值體現，也是石家莊在河北省和京津冀協同發展以及全面開放戰略中的新價值體現。