監管對房企發債再予馳援。

近日，監管部門指示中債信用增進對房企發行中期票據，開展全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。

旭輝控股（00884.HK）公開表示，和監管保持暢通溝通，相信監管對示範性民營房企會有進一步支持。

有研究人士指出，中債信用增進能夠為單一房企擔保的金額有上限，新政策預期注入的資金量有限，只能短期提振市場信心，不能顯著改善基本面。

旭輝股價連漲兩日之後，於8月18日轉跌，其美元債已先於股票回跌，8月17日吐利2-4美分。

注入資金有限

民營房企發債的難點在於，行業違約事件頻發，市場認購信心不足。為此，監管層已兩度馳援。

在5月的政策中，中證金融聯合多家券商創設信用保護工具CDS、CRMW。對於購買工具的投資者，一旦房企違約，中證金融等創設機構將代為賠付。

今年6月，旭輝就發行了一筆信用保護合約債券，規模為5億元。

不過，兩類工具只能為單筆債券本金的10%-20%提供保護。

而在此次新政中，中債信用增進將為單筆債券的全部本金提供擔保，一旦發生違約事件，將代為全額賠付。

一名房企高管對《21CBR》表示：“（新政）全國性房企都通知到了，讓自己準備資料上報。具體要求是，主體評級兩A+，要有拿得出手的抵押物或者項目，符合條件的都可以上。”

多名房企高管以及研究人士認為，新政能夠直接注入的資金量有限，更多是“象徵意義”。

一名基金固收研究員對《21CBR》指出，據規定，融資擔保公司對同一被擔保人的融資擔保責任餘額不得超過其淨資產的10%，對同一被擔保及其關聯方的融資擔保責任餘額不得超過其淨資產的15%。

對被擔保人主體信用評級AA級以上的發行債券擔保，計算前款規定的集中度時，責任餘額按在保餘額的60%計算。

目前中債信用增進淨資產為120億元，按以上方法計算，理論上，其對單一被擔保人最多可以擔保20億元，如果加上關聯方，最多可以擔保30億元。

旭輝如能發行中票，其合計發行規模應不超過20億元。

即便如此，政策傳遞的信號依然非常積極。

旭輝集團董事局主席林中

“對現在還沒出現債務違約的企業，其實可以扶一把，只要給他們注入一些流動性，他們就能挺過這一關。”旭輝控股董事局主席林中在8月的博鰲房地產論壇上呼籲。

“現在信用債發行不容易，民企的信用是受損的。”他還提議，“能不能給民企發一些有抵押的債券，由各家金融機構都來買一點，逐步恢復民企的信用”。

新的增信舉措，與林的呼籲近了一步。

極限生存模式

預期發債規模不大，仍是旭輝眼下亟需的。

除了融資困境外，銷售回款的大幅下滑，也加劇了房企的流動性壓力。

據旭輝公告的未經審核的數據，今年前7個月，累計銷售金額約702.4億元，同比跌幅超過50%。

8月10日，瑞銀髮布報告稱，四家頭部民營房企2022年上半年的自由現金流均為負，相當於其2021年底閒置現金餘額的11%-41%已經流出。其中旭輝流出最多，已流出41%的閒置現金。

瑞銀報告提到，旭輝的情況弱於其他兩家頭部民營房企，源於其缺乏經常性收益，以及其部分項目合作伙伴違約，拖累其上半年的銷售額。

日前，林中向全體員工發出公開信：“旭輝受到行業調整的影響。但旭輝人堅持主動變革、積極有為來應對，率先啟動極限生存模式，以最小資源消耗堅持最長的時間。”

林中稱，旭輝積極進行組織架構的調整和精簡，以最小振動和影響來完成“組織套改”。

據旭輝官微披露，完成“職級套改”後，員工中職級迴歸佔比達到22%，職級晉升佔比達到7%。30%幹部與骨幹薪酬迴歸，60%員工薪酬穩定，10%的員工薪酬提升。

嚴冬之中，林氏三兄弟以收購項目股權方式，為旭輝注入現金流。

旭輝8月10日公告，擬以6.74億港元售出一家子公司60%股權，包含6.54億港元的銷售貸款。受讓方為一家由林中、林偉及林峰控制的公司Athena Leading Limited，即旭輝大股東。

此外，旭輝管理層多次增持旭輝股債。旭輝公告，截至7月27日，林氏三兄弟已透過聯繫人在公開市場購買250萬股旭輝股份。

近期，旭輝還設立了一個3億股的期權計劃。

要捱到房地產業的春天，旭輝還需忍受一段時間的嚴寒。