2022年已經進入到了8月，今年的樓市走向何方？咱們還是先回顧下2021年以來的房產情況，在開年之後的小陽春樓市熱之後，房產調控雨點般襲來，前陣子的房產市場，可以用“蕭瑟”二字來形容。無論新房還是二手房，銷售都表現不佳。
那麼8月份乃至2022年之後的住房市場，依然會延續“涼涼”的狀態嗎？答案或許是否定的。8月，房地產“換臉”，房市出現2大“怪苗頭”，重回7年前一幕？
苗頭一：救市潮或頻頻出現。
7年前，樓市的幾大特點：市場冷卻、待售面積增加、房產庫存居高不下。
在2014年至2016年，整個住房市場飄蕩著“救市”的身影，2014年之前，房產市場庫存居高不下、各大城市去化速度很慢。
數據顯示，在14年的時候，全國商品房銷售只有120649萬米，同比下滑7.6%，與13年形成了鮮明的對比，13年商品房銷售面積增加17.3%。14年商品房銷售額76292億元，同比下滑6.3%，而上一年則是增加了26.3%。可以說，從13年至14年，在短短几個月的時間內，樓市熱度瞬間消失。
庫存快速堆高，也成為了7年前住房市場的另外一大特點，根據國家統計局數據顯示，截止14年末，商品房待售的總面積達到62169萬平米，環比增加2347萬平米，同比增加12874萬平米。什麼叫作商品房待售面積呢？簡而言之就是房地產開發商們建設的商品房很多，然而這些房子大部分無法出售，以至於出現了大量的積壓和庫存，就形成了“待售”狀態，樓市庫存開始快速堆高。
面對此番現狀，從高層到地方城市，開啟了新的“救市”計劃，一方面棚改大規模襲來，另一方面低利率、低首付、支持購房的舉措應運而生。
反觀2022年的住房市場，是不是與2014年前後高度相似？甚至有內行人直言，我們現在正在重複多年前相同的一幕：
根據易居研究院發佈的報告指出，到2022年前後，全國60個城市的住宅庫存總量為320.2萬套，比第二季度增長8.6%。其中，西北部地區的城市增速最大，庫存環比增加20.9%，其次華北、華中地區的增長也超過10%，分別達到12.4%、14.3%。
與庫存快速增加呈現正相關的是二手房住宅去化週期明顯拉長。這份報告指出，在20個城市去化週期計算中，如果按照“庫存/近12個月平均銷量”計算，截止三季度末，20個城市二手房庫存去化週期平均達到17.9個月，環比大幅增長20.6%，而且從去年二季度之後，二手房去化週期就連續增長4個多月，近期呈現出明顯加速的態勢。
在指聞君看來，庫存增加、去化時間拉長只是表象，更深次的原因，其實是“樓市漸涼”導致的銷售預期降低。隨著樓市調控明顯增加，全國調控次數超過600次，平均每天就有1.5-2次調控出現，尤其是在“央行3+2”資金限流的約束下，開發商拿地速度降低、購房者紛紛隱藏。
正如經濟學者馬光遠說的那樣，現階段房市已經進入到了收縮的階段，可謂寒冬臘月，在這個時候如果繼續向行業潑水，那麼就會結冰，所以馬光遠認為這顯然不符合房住不炒的基調，故而哈爾濱等城市“救市”橫空出世，馬光遠同時還指出，今後或許會有更多的城市接棒“救市”計劃。
苗頭二：降息潮或接踵而至。
根據貝殼研究院數據，在2022年，檢測的90個主流城市中，首套房利率平均為5.73%，二套房利率為5.99%，無論首套房還是二套房都比上個月下滑了1個基點。這是自上一輪上調以來房貸利率的第一次出現普降現象。
其實，這種房貸利率的降低，並非沒有預兆的，央行曾先後3次提到了“維護購房者合法權益”這句話，尤其是央行更是非常直白地解釋了這句話的含義“在房產價格快速上漲的高熱期，減少貸款可以降溫；然而現在樓市已經降溫了、房產價格甚至下行了，那麼就應該合理匹配房貸關係。”央媽特別提出，要支持購房者合理購房活動（言外之意就是：剛需購房者的貸款，要支持，不能讓剛需都買不到房）。
房產業內人士分析，隨著房地產信貸金融環境的逐步改善，一線城市和主要的二線城市購房需求或開始緩慢增加，今後剛需的購房壓力或開始減小。
另外，根據貝殼研究院的數據，90個城市中，超過20個城市房貸利率出現了明顯下降，有14個城市的首套房利率下滑，還有14個城市二套房利率下滑，首套房和二套房同時下降的達到了9個城市。其中例如廣州、深圳、中山等沿海城市，也包括了湖州、無錫等中等城市，還包括了不少三四線城市。
總結：
進入到8月，房市開始“大換臉”，一改之前“陰沉”的冷卻的局面，隨著兩大“苗頭”的出現，房市逐漸開始熱鬧起來。學者任澤平曾說過，房產發展長期看人口、中期看土地、短期看金融，隨著金融信號快速增強，是不是意味著房市可能重回2014年？情況已擺明，提前看看。
指聞君給出的觀點是：雖然前陣子住房市場略有增溫，然而不太可能出現“過熱”的局面。甩賣房產的情況已經開始此起彼伏了。
1、一位房東把自己手中93套房子甩賣，25個小時內全部完成出售。根據房產中介給出的消息，這位房東已經手握大量房產20多年了，在這個均價8.9萬/平米的地段，這位房東手中的所有房產加起來，超過10億元。至於為啥房東要一股腦全部出售掉，“新信號”已經實錘了。
2、房產過剩是現實情況。王石在一次訪談中說到，他來到沿海城市創業的時候，自己前後買賣過3套房產，但是手中始終都保持了1套房子，每一次的房產購買，王石都會賣掉手中上一套，然後購買下一套。王石直言，現階段房產過剩已經是既定的事實了。
在這方面，數據表現得淋漓盡致，任澤平在《住房報告2019》分析到，城鎮存量房產達到了3.11億套，戶均房產為1.1套。這已經遠超過了美國、法國、德國等發達國家的水平，所以現階段並不缺房子。而且西南財大在《家庭金融》報告中同樣指出，在買房意圖中，超過85%的人購房目的是為了升值。
3、人口減少，剛需不足。2021年底全國總人口為14億人，總量繼續保持微漲態勢，然而人口年齡結構卻出現了倒三角的狀態，60歲以上的老年人逐漸增加、18歲以下的青少年和新生兒明顯減少，生育率快速下滑成為了近些年來的一個新現象，2021年全年人口出生1062萬，比2020年再度減少。生育率降低直接拉低了剛需購房需求的基數。獨生子女遍地走的情況下，家庭421的發展脈絡清晰，未來一個年輕夫婦要繼承來自雙方父母的房產，何愁沒有房子呢？
所以，雖然房地產“換臉”，出現了2大“怪苗頭”，但依然不要抱有“快漲”預期。