文｜宋丁 中國城市經濟研究院副院長

最近，中國房地產界突然有點躁動，“觸底”之聲不斷傳來。先是香港新世界集團行政Quattroporte鄭志剛在接受媒體採訪時表示，中國的房地產市場已經觸底了，將慢慢復甦，未來一兩年會復甦得非常好，他認為這是一個收購土地和資產、獲得戰利品的好機會，因此，新世界集團計劃在12個月內在上海、廣州、杭州、深圳等城市投資100億元人民幣。

緊接著，一向言行謹慎的萬科董事長鬱亮在公司2022中期業績發佈會上說，穩地價穩房價穩預期三大調控目標，前兩個基本實現了，短期房地產市場已經觸底。

與此同時，網絡媒體上也有一些文章表達了同樣的觀點。一時間，這兩年來瀰漫在中國房地產頭上的沉沉陰雲似乎有散開一點的感覺。

問題來了：中國房地產真的“觸底”了嗎？

回答這個問題，首先要明白什麼是房地產的“底”。比如，各地土拍地價的“底”，房地產投資規模的“底”，房價走勢的“底”，房企債務處置的“底”，房企保交樓的“底”，各地住房銷售去庫存的“底”，全國房地產銷售規模的“底”，各地執行二手房指導價政策的二手房價格的“底”，政策性住房任務落實的“底”，房地產調控政策落實的“底”，房地產市場走勢預期的“底”，等等，都是房地產的“底”的組成部分。這些方面都已經真正“觸底”了嗎？

從某種意義上說，這些“底”到底在哪裡，沒有人能說的清楚。從現實情況看，不同城市的各種“底”都表現不一樣，比如，三四五線城市的房價不同程度下跌，一二線則並不突出；地價方面，近日深圳準備第三次集中拍地，幾乎所有的地價都沒有下跌，還都有小幅上升；調控政策方面，經過去年以來各地多輪操作，已經有所鬆綁，但調控根基性的東西並沒有改變；至於房企的債務問題，也許剛剛開了個頭，連頂級頭部房企恆大的鉅額債務問題都沒有結果，更不要說其他存在債務問題的中小房企了；當然，還有那些爛尾樓盤引發的業主集體停貸問題，目前仍然在膠著狀態，並沒有形成有效的解決方案；等等。

這時候，講房地產已經“觸底”，是不是有點急了？

但是，我們能清楚地感覺到，無論是宏觀面、業界還是市場層面，都已經非常急迫地希望改變房地產低迷的現狀。有說法，中國房地產第三波的大救市即將開始。是不是要為這個“大救市”以及應對行動做一點輿論的鋪墊，才喊出“觸底”的呼聲？不能排除這種可能。

說到“觸底”，大家馬上會聯想到“反彈”，觸底反彈嘛。問題是，即便這次真的有觸底的情況，那會不會一定反彈上去呢？接著問：這個“反彈”，是要“彈”到什麼地方去？是沿著“週期論”的觀點，讓房地產再一次回到以往那種熱絡的局面中嗎？會出現這樣的“反彈”嗎？

如果沒有“反彈”，那現在大談“觸底”又是要做什麼呢？

新世界集團年輕的鄭老闆認為會有一個不錯的反彈，所以他是去抄底的；而鬱亮講了“短期觸底”，但隨後他又說：市場恢復是一個緩慢溫和的過程，恢復仍需要時間，重建市場信心有各種各樣的方法，相比短期政策，萬科更關注與未來行業長期發展有關的政策。顯然，萬科沒有打算立馬入市抄底，鬱亮仍然表現得很謹慎。

其實，鄭志剛入市抄底也沒有錯，既然研判市場“觸底”了，入市抄底就是順理成章的事。只是他可能也明白，在中國房地產市場裡，希望像以往那樣囤地坐等升值賺錢的情況，以後越來越難了，因為在一個經濟成長週期內，地價房價的上升可能不一定抗得過通脹壓力和各種成本壓力。根本原因是，過去二十多年來房地產高速成長所依賴的城市化即將結束，而暴利炒作土地和房產的時代也基本上畫句號了。因此，這次的“觸底”在政策扶持下有可能發生，但指望很快就出現“反彈”，甚至指望反彈出個高度來，這個就不能抱太多幻想了。

我也期待中國房地產儘快走出這兩年來的低迷通道，畢竟這個行業關聯了太多的產業和就業，影響非常大。但是，我還是希望房地產的發展不要太躁動，總是想著能馬上“觸底反彈”，因為，這次房地產的低迷態勢，不僅是階段性的疫情、經濟形勢等方面的影響，更是長期性趨勢導致的。走出這個低迷通道，可能需要有更長的時間，即便哪天走出來了，也不會再像以往那樣很快又回到一個熱鬧非凡的樓市裡面去。

因為，時代變了，形勢變了，動能變了，邏輯變了。總之，中國房地產變了。我們都要適應這個新格局。