說到房地產預售制度，很多人都深痛惡絕。但如果取消預售，也不是想象中那麼美好。

其實這預售制本身沒有問題。也不是中國特色，其它很多國家都有類似的預售制度。

在日本，房企要預售必須取得房地產預售許可。具體流程為：①、購房者與房企簽訂商品房預售交易合同時，只需支付10%-20%左右的定金；②、購房合同簽訂後，預購者便可向銀行申請貸款；③、到房子竣工交付時，銀行才向房企支付貸款餘額。為了保障預售房定金的安全，開發企業應向金融機構申請為這些定金提供擔保或保險。

在美國，預售基本不需要政府頒發特殊的許可證。但關鍵點是：①、簽訂購房合約時購房者支付5％至10％的保證金，然後根據工程進度分批支付房款，直至完工時最後100%清算；②、購房者所交付的首付款被存在一個特殊的賬戶上，直到正式交房時，開發商才能拿到這筆錢。

由日本和美國的房產預售制度可知，他們對預付款、首付款、定金之類的具有非常嚴格的安全保障措施，在交樓前一分不能動。從根本上杜絕開發商挪用甚至捲款跑路的機會，有效保護了購房者的利益。

中國的現行預售制度就不一樣。

國內房企預收房屋預售款，規定在房屋開工時不超過40%，待工作量完成一半時再收至60%，到封頂時可收至95%，房屋交付時全部收取。看起來好像沒毛病，和美國的按工程進度分批支付房款差不多。

但中國對預收款的監管卻非常寬鬆，那些錢既沒金融機構擔保，也沒設立監管賬戶，而是直接打到開發商賬戶。很多不良開發商拿到錢後，並不是用在樓房的施工上而是挪做他用，這樣就埋下巨大隱患。這樣不僅僅會偷工減料導致房屋質量問題，更甚者施工方拿不到錢而停工導致“爛尾”，風險全部嫁接到購房者身上。

那些“房子沒收到，還得還房貸”的悲劇故事正因如此。

中國預售監管和別國不同就是預付款的監管上：中國開發商拿到的預付款可以隨意支配，其它國家開發商拿到的預付款一分不能動。

中國預售制能不能取消？

前面說過，預售制其實是有利有弊。開發商拿到預付款，可以大大刺激房產開發商積極性、提高資金利用率、減少開發成本。中國十幾年來地產行業的蓬勃並帶動國家經濟高速發展離不開預售制度的功勞。所以我們不能全盤否定這個制度，而是盡力想辦法完善，杜絕一切金融隱患，使得預售制發揮更好的作用。

如果取消預售制度，會怎麼樣？

首先可以肯定的是，爛尾樓將基本消失。沒實力的不敢開發，敢開發的肯定有實力保證完工。

其次，將會引發行業大洗牌。許多資金實力不足的中小房企將會紛紛倒閉。如果沒有預售房款，他們甚至不能啟動一個樓盤項目，動工都不行。

第三，能夠生存下來的大龍頭企業，將進入比拼硬實力的時代。沒有預付款，房企必須努力保證樓房質量獲得客戶青睞，否則出現滯銷情況將會帶來巨大的損失。

第四、房產供應量大幅減少，房價穩固。由於大部分房企的退出，房產開發量肯定大幅度減少。同時留下來的房企由於風險控制因素也肯定不敢大肆鋪張，以穩紮穩打為主。同時由於供應量的減少和資金成本的提高，房價會維持比較強勢的水平。

第五、地產行業萎縮。同時連鎖效應引發包括建材、家電、傢俱、裝潢等中下游行業低迷。短期內會使國民經濟發展放緩，也許還會導致大量人口失業。

第六、地方財政收入大幅度下降。地產行業萎縮，企業拿地規模肯定跟著下降。對目前以土地出讓為主要財政收入的地方政府來說，是個重大利空。