要拿地就拿最核心地段的地，雷布斯下手有點狠！

網際網路巨頭跨界佈局房地產，小米雷軍的選擇和打法，讓習慣圈地的地產界，也是瞠目結舌。

10月28日，小米以5.31億元的價格競得深圳市南山區後海中心區T107-0092地塊，土地面積3958.32平方米，建築面積32400平方米，土地用途為商業，綜合樓面單價1.6萬元/平方米。

深圳後海周圍房價多少？15萬-25萬一平！

這次拿地後，小米總裁王翔表示，將投資77.6億元打造小米國際總部，用最短時間實現從基礎研究、技術攻關、科技成果轉化到科技服務的全產業鏈條佈局。

樓市資本論發現，此前，小米集團先後在北京、武漢和南京成立了三大總部，加上深圳後海的國際總部，雷軍主打“總部地產”的高階路線，脈絡已經清晰可見。

一二線城市最有價值的地塊，成了小米囊中物！

【一】雷軍玩轉總部地產，四大總部估值500億

小米2010年由雷軍創辦於北京，迄今僅十年時間，便已躋身世界500強，擁有2.5萬名員工，業務遍及全球90多個國家，年營收超過2000億元。

今年第三季度，小米手機單季銷量達到3650萬部，市場佔有率13.5%，重返全球智慧手機第三名。

憑藉這種產業優勢，小米近年頻頻攻城略地，以總部之名開啟全國佈局：

一是，北京全國總部238億

小米創立之初，一直沒有自持物業，不斷更換辦公地點，長期處於移動辦公狀態。直到去年7月9日，北京小米科技園建成開園，小米終於擁有了自己的總部。當天，雷軍發微博感嘆“北漂，奮鬥九年多，終於買房了!”

作為全國總部的小米科技園，位於海淀西二旗，佔地22萬平方米，共有8棟辦公樓，建築面積34萬㎡，耗資52億元，於2015年7月22日動工，歷時四年正式投用，可容納員工1.6萬人。

按照西二旗當前每平米7萬元的房價，小米北京總部估值238億。

二是，武漢華中總部10億

小米第二個自建總部位於武漢光谷，緊鄰東湖高新區政務中心，建築面積約5.2萬平方米，總投資3.4億元。

今年6月初迎來首批員工入駐，名為“光BOX”，可容納約2400名至3000名員工，業務涵蓋AIoT(人工智慧+物聯網)、大資料、雲服務、資訊科技、新零售、金融、有品電商等多個核心業務板塊。雷軍稍後到訪武漢總部，擬擴建為萬人規模的超大研發中心，打造成人工智慧高地。

以周邊均價2萬算，小米武漢總部估值至少10億。

三是，南京華東總部219億

小米在南京的華東總部也將開建。2019年5月，小米以2億元競得南京河西一地塊，與阿里巴巴江蘇總部僅一街之隔，用地面積5.9萬平方米，分A、B、C三地塊，總建築面積36.5萬平方米。

小米擬投資30億建設華東總部，包括科研及相關配套設施，並配備人才公寓，目前正在做開工前準備，預計2024年竣工。建成後將是除小米北京總部外全國最大的研發中心，將入駐小米集團的手機系統軟體及BSP等研發中心、基於MIUI及新生態等的網際網路研發中心、優質生態鏈企業等。

河西板塊目前是南京高新技術企業的聚集地，按周邊新房均價6萬+算，小米南京總部估值219億。

四是，深圳國際總部64億

該地塊位於深圳南山區後海金融商務總部基地，規劃有300萬平方米辦公物業，目標是打造最具濱海魅力的金融商務中心區和總部經濟區，現已吸引約騰訊、阿里巴巴等網際網路巨頭及中海油、航天集團、華潤等知名企業進駐。

這裡也是深圳最貴的總部基地，區域內兩大頂豪——深圳灣壹號、華潤悅府，售價都超過了20萬/平。按此計算，建築面積3.24萬平方米的小米國際總部，估值64.8億。

至此，小米在國內形成4總部佈局，分別對應華北、華中、華東、華南四大片區的核心城市，而且都是地價不菲的核心地段。

綜合計算下來，四大總部估值高達531.8億。

可以說，雷軍已經將總部地產玩到了極致。

【二】雷軍嚐到進入房地產的甜頭

透過總部地產佈局全國，小米在房地產高階路線上高歌猛進，但離雷軍用網際網路改革房地產、把房價幹到二分之一的初衷，卻越來越遠。

早在小米創業之初，雷軍就表示，希望用網際網路思維改造製造業，做出“感動人心、價格厚道”的好產品。秉承這一理念，雷軍放話說，如果自己進入房地產業，“想把房價幹到二分之一或者三分之一”。

當時，他的地產理想是"將房子平民化"，冀望於用"小米式眾籌"拿地建房。即一群有意向的購房者，聚在一起籌錢拿地，然後用網際網路思維蓋樓，按照設定好的戶型，將工程外包給建築商，減少層層利潤。

如果透過網際網路，將房地產從拿地到建造，從招標到驗收，全部流程透明化、公開化，將房價接下來一半，並不是沒有可能。

但問題是，誰來第一個吃螃蟹？

王石當時曾呼應雷軍說，如果雷軍來顛覆房地產，他願來做加工廠。2014年，雷軍有機會和萬科鬱亮一起探討用網際網路顛覆性改造房地產的問題。雷軍問鬱亮：你們蓋的房子價格能不能降一半？據說鬱亮當時一愣，沒有回答。

雙方的合作，就此不了了之，雷軍的網際網路地產理想暫時受阻，但其平民情懷似乎並未消失。此後，他旗下的順為資本投資1億元入股You+國際青年公寓，涉足長租公寓、智慧家裝、網際網路中介等多個領域。以至於與雷軍有“10億賭約”的董明珠，2015年發出警告，表示小米若進軍房地產行業賭約自動取消。

儘管與房地產有著千絲萬縷的聯絡，面對外界關於小米跨界佈局房地產的質疑，雷軍卻多次否認，聲稱小米將“一直強調專注核心業務，不考慮進入家裝或房地產等業務。”

【三】雷軍告別屌絲玩總部地產

但是，說歸說，做歸做。

聲稱不進入房地產的小米，近年卻在各中心城市持續拿地。據樓市資本論不完全統計：

2015年，小米曾在廣州琶洲電商區拿下兩塊地，總建築面積約9.6萬平方米，耗資約12億元。

2016年12月，小米和萬科聯合獲得海淀永豐兩個限價地塊，傳出過合作建房的意向。

2018年5月，小米向港交所提交IPO招股書，披露小米旗下3個產業園專案，佔地面積達963畝，旗下多家子公司擁有土地資源，土地產權為50年，土地性質以研發、工業用地為主，分佈在廣州、北京等地。

2018年11月，雷軍耗資26.57億元，以“支援實體經濟，助力產業發展”為名，攜手華潤置地拿下北京昌平區的一個公建混合住宅專案地塊，面積達4.68萬平方米，建築控制規模13.72萬平方米。

這塊地距離小米正在建設的北京總部不到10公里，觀察人士不排除雷軍此次拿地為員工建設福利住房的可能性。一時間，小米要進軍房地產業的流言，再次甚囂塵上，網路甚至有留言：“支援雷總，蓋的房子全國統一價1999元。”“小米的每套公寓永遠只掙5%。”紛紛表達對雷軍用網際網路思維去改變房地產業的期望。

然而，事實上，小米卻與大家的期待背道而馳。此後的雷軍，完全摒棄了用網際網路顛覆房地產業、拉低房價的初衷，開始走上“總部地產”的高階路線。

迄今，小米利用其產業優勢，已經選址北京、武漢、南京和深圳這些高光城市的核心地段，完成了四大總部的國內佈局。

樓市資本論認為，從眾籌地產轉向總部地產，從平民路線轉向高階路線，賺錢成了硬道理。

網上圈粉線下圈地，從實業到房地產業，網際網路科技企業如阿里、京東，都走在這路大路上。