在英國的政治和經濟都遭受到嚴重打擊之後，2022年7月7日（週四），英國首相鮑里斯·約翰遜（Boris Johnson）辭去保守黨領袖的職務，開始了新的首相競選。

這一重大消息無疑對整個英國局勢和經濟運作都產生了至關重要的影響，對於許多有著英國房屋購入的投資者來說，將來英國的房價走勢和市場發展也成為了大家關注的重點。

英鎊匯率變動

隨著英國首相鮑里斯·約翰遜宣佈辭職，英鎊呈上漲趨勢，但分析師警告稱，在政治不確定性和經濟逆風加劇的背景下，動盪還遠未結束。在經歷了 50 多名政府部長辭職的混亂兩天後，英鎊兌美元週四上漲了 0.8%。英鎊觸及 1.2023 美元的高位，兌歐元也觸及六週高位 1.1821 歐元。

儘管英鎊對約翰遜宣佈辭職做出了積極反應，但投資者現在正在權衡英國經濟領導地位的未來，並計劃應對處於40 年高位的通脹。受俄烏戰爭引發的食品和能源價格飆升的推動，英國的通貨膨脹率上升，這使得歐洲爭先恐後地尋找新的石油和天然氣供應，並面臨經濟衰退的威脅。

與此同時，根據 FactSet 對經濟學家的一項民意調查，預計 5 月份經濟產出將比前一個月下滑 0.3%，這是連續第三個月收縮。英國最大的財富公司Brewin Dolphin 的首席策略師 Guy Foster表示，約翰遜的辭職在短期內對改變英國經濟軌跡以及隨後的英鎊前景幾乎沒有影響， “投資者真的很難看到經濟政策很快就會發生重大變化。至少，保守黨領導力競賽將持續數週，與此同時，變化不大。”

隨著美聯儲迅速加息，今年美元強勁而廣泛的反彈也給英鎊和許多其他貨幣帶來了沉重壓力。英鎊兌美元在 2022 年下跌 11.5%，略低於歐元 10.3% 的跌幅。

野村證券策略師喬丹·羅切斯特（Jordan Rochester）表示，隨著投資者獲利了結，週四英鎊的上漲是“死貓反彈”——貨幣在長期低迷後短暫上漲。 “鑑於普遍的經濟萎靡不振，我認為漲勢是賣出的機會，” State Street 的 EMEA 宏觀策略主管 Tim Graf 補充道。

投資者正在密切關注潛在的保守黨領導人的經濟政策觀點，以尋找有關如何改善增長的線索。週三由約翰遜任命並於週四敦促他辭職的領導人納迪姆扎哈維表示，他將審查目前提高公司稅的計劃。“我認為這對英鎊來說非常小，”羅切斯特說，“我們面臨消費者信心危機和消費緊縮。” 分析師表示，由更加強硬的退歐派掌權的前景可能對英鎊不利。歐洲研究小組前負責人史蒂夫貝克已暗示他將競選領導人。預算責任辦公室週四打消了潛在的保守黨領導人候選人計劃實施減稅的希望，稱英國的公共財政已經“長期處於不可持續的道路上”。 “沒有很大的迴旋餘地，” 福斯特說。“幾乎任何其他保守黨領導人都可能比我們正在告別的那位領導人在財政上更加謹慎。”

英國房市再次受創

房地產分析師齊聲表示，最高級別的動盪可能會影響住房政策並助長房地產市場的放緩。

對將來房市的預期

哈利法克斯在領導人向全國發表講話前幾個小時報告了創紀錄的房價增長，過去 12 個月全國房價上漲了 13.1%，使 6 月份的平均房價達到 294,845 英鎊。這是自2004年以來的最高增長率。倫敦房價上漲 7.1% 至 547,031 英鎊。然而，在悲觀的經濟預測、利率上升、通脹和能源賬單攀升的背景下，這種新的不穩定因素可能會在 2022 年下半年共同抑制消費者信心和房屋銷售。

UK house prices in June

“通常在每年的這個時候，我們關注的是 SW19 而不是 SW1 發生的事情，” 仲量聯行住宅研究主管馬庫斯·迪克森（Marcus Dixon）在談到溫布爾登網球錦標賽時說。“但威斯敏斯特最近發生的事件確實對包括住房在內的許多其他經濟領域產生了影響。” 更換領導人對房地產市場的破壞性小於大選，因為該國仍將擁有一個只有不同人員的保守黨政府。

“但更令人擔憂的是，政治辭職和解僱對影響住房政策的關鍵問題的影響......住房部長邁克爾戈夫在與主要房屋建築商就覆層修復達成協議之前就被解僱了。我們希望公務員制度的連續性意味著這不會進一步延誤這一進程。” 迪克森說。

在利率（以及抵押貸款還款）、通貨膨脹和能源賬單增加的情況下，首都更多可負擔房屋的供應持續不足，將擴大有能力購買房屋的人與不能購買房屋的人之間的差距。

“另一位新的住房部長並不令人驚訝，因為我們都目睹了威斯敏斯特的動盪，有 50 多名部長辭職......我希望部長們在經濟和房地產市場的關鍵時刻把國家放在首位，” Jackson-Stops董事長，尼克·李明（Nick Leeming）說， “我們需要穩定的經濟和房地產市場才能蓬勃發展，因此歡迎快速恢復正常營業。”

房價會下跌嗎？

第一太平戴維斯的分析師勞倫斯鮑爾斯認為，儘管政府周圍有噪音，但房地產市場的基本面並沒有改變。

“誰排在第 10 位並不重要，即使約翰遜的辭職最終會導致大選，工黨領袖基爾·斯塔默對房地產市場的豪宅市場的威脅不像傑里米·科爾賓（Jeremy Corbyn）和埃德·米利班德（Ed Miliband ）分別在 2019 年和 2015 年談論豪宅稅時的影響那樣巨大。”

沒有足夠的住房存量來滿足緩衝房價大幅下跌的需求，這就是第一太平戴維斯預測倫敦今年年增長率為 3.5% 的原因。

這位房地產經紀人隨後預計，由於生活成本危機和明年房價下跌 1%，情況會有所緩解。第一太平戴維斯預測，在未來五年內，倫敦房價將上漲 5%，是全國增長速度最慢的。

倫敦增長五年預測 - London growth five-year forecast

這種降溫效應得到了迪克森先生的迴應，他說：“對於主流市場而言，消費能力下降的挑戰（由於能源、食品和燃料成本上升）更有可能在短期內抑制增長，這是已經是辭職前的問題了。由於威斯敏斯特的“換崗” ，生活成本的幫助很可能會被推遲，這可能意味著更多想要搬家的家庭推遲了。“

這無疑將推動放緩的房地產市場。