商品房預售制，能取消嗎？

1.

近期，預售資金監管問題再度被提起，對於目前市場上在售的期房來說，資金的監管也確實是一件不容忽視的事情。

前兩天，南京房地產協會官方發佈的文章中便提到了目前南京預售資金的監管問題。

其中就提到了要落實“保交樓、保民生、保穩定”要求，對於出現資金矛盾苗頭的，設立區政府專用強制資金賬戶，對36個樓盤約80億資金進行強制監管，保障工程建設，維護購房者合法權益。

同時，據瞭解，目前南京的預售資金監管辦法已經在路上了，預計過不了多久將會正式出臺。

預售資金的監管在目前的房地產市場中也是早有先行者，例如像西安、滄州、汕頭等城市在此前就紛紛發文。

汕頭：在開發商取得《商品房預售許可證》前，不得收取預售款；商品房取得《商品房預售許可證》後，才能將監管賬戶用於收取預售款。

此外，在資金提取方面也是根據其工程進度來決定，封頂後至完成外牆工程的樓棟最高提取額度為樓棟總價的85%；外牆工程完成後至竣工備案後，最高提取額為樓棟總造價的95%。

滄州：設立監管賬戶後，在商品房買賣合同中須註明“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣；未設立監管賬戶的項目，相關部門不得辦理商品房預售許可和商品房網籤備案。

西安：商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。

預售資金的監管主要針對的還是開發商，而之所以最近多城又開始重新提及監管問題，主要原因還是在於之前地方上出現的一些爛尾風險。

2.

隨著多地發佈了預售資金監管的公告，這也讓商品房預售制度再一次被推上了風口浪尖。

畢竟開發商預售資金的監管也是建立在預售制度的基礎上的，由於前期無法提供足額的資金，那麼在開發的過程中只能一邊蓋一邊賣，當然這也給不少小房企成長的機會。

但是，隨著爛尾問題的爆發人們也隨之將最終的根源轉向了商品房預售的問題上來，畢竟如果都是現房交付，那麼基本上就不太會出現爛尾的風險。

取消預售制實現現房銷售，總的來說也是為了降低開發商的財務槓桿，杜絕開發商瘋狂圈地、瘋狂擴張的現象，最終促進房地產實現理性迴歸。

但是，雖然呼聲較高，但是預售制的取消目前來說還是不太現實的，至少肯定是需要時間鋪墊的。

首先，對於拿地房企來說，按照之前套路都是先建一部分，然後開始賣也就是所謂的預售，回籠資金之後在建，如果預售資金沒有了對於很多房企來說必然會陷入更大的資金困難。

而現房銷售之後，不僅龐大的資金壓力也將會成為壓倒眾多房企的最後一根稻草，短時間內也會出現供應量的銳減，而供求不平衡之下也會造成房價的迅速升溫。

再者，即使要取消限售制那肯定是需要一個較長的轉化時間，畢竟強行取消肯定不現實，房地產綁定的行業眾多，同時房地產和銀行之間也需要一定的時間來適應。

流動資金的充足才是目前房地產行業所需要關注和思考的問題，畢竟當前各地頒佈預售資金監管辦法，原因就在於很多房企自身流動資金較少或者根本沒有流動資金。

因此，當下重點肯定還是更傾向於監管，尤其是房地產這麼一個重資產行業，只有在企業擁有良好的資金背景下，才能去談如何取消預售制的問題。

3.

這兩天中央政治局召開會議，對於房地產行業來說還是要穩。

根據會議指出，要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

在住不炒的前提下，眼下保交樓依舊是房地產行業的主題，從各地的對於樓市的政策調控也能看得出來，主要也是想通過刺激消費來讓房地產行業逐步迴歸正軌。

前段時間，斷貸的事情鬧的沸沸揚揚，說到底還是買房人對於未來信心的喪失，因此能夠按時交付已經成為未來房地產行業需要關注的重點。

解決了最基本的問題後，才能去考慮取不取消預售制的問題。