前言

經濟環境下，房地產企業在生產經營過程中會遇到多種財務風險，財務風險也具備獨特的特徵，因此房地產企業要從以上兩點入手，積極採用科學合理的措施來防控財務風險，這樣才能降低房地產企業的財務風險，提升房地產企業的綜合競爭實力。

一、新時期房地產企業的財務風險

1.銀行貸款風險。

只有銀行和其他金融機構才能通過銀行貸款來進行籌資，銀行貸款既有抵稅功能，也有較強的財務槓桿效應，但是也要看到通過銀行貸款進行籌資的限制條件有很多，同時也面臨較大的財務風險，容易出現安排財務收支不足的問題。由於銀行貸款會受到國家經濟、政治形式變化的直接影響，那麼房地產開發項目就會被推遲、調整和終止。同時銀行貸款也會面臨以下風險：信用風險、匯率變動風險、利率變動風險等，例如如果房地產企業與銀行之間簽署了一項期限較長的貸款合同，按固定利率付息，遇到銀行貸款利率降低時，房地產公司的利息會增加，從而加大財務風險。

2.利率風險。

我國一般採用調整利率來實現對經濟的宏觀調控，提高利率會給房地產企業帶來以下影響：一個是折減了房地產企業的實際價值，利率的提升對於折現現金流來說，減小了淨現值，容易引發淨現值出現負數；另外一個是提高利率會提高投資者的債務壓力，加大償還貸款的難度，抑制對房地產的購買力。

3.回收資金風險。

信用風險和銷售風險是房地產企業回收資金風險的主要來源，由於供求關係變化可以直接影響房地產產品的銷售，也會影響房屋產品的價格。如果供大於求，房屋產品就會發生大量積壓的問題，在這種情況下房地產企業就會面臨資金難以回收的財務風險。同時雖然很多國有房地產企業都能按時對收付款進行收回，但是購房者如果採用按揭的方式來購買房屋，那麼就會受到購房者還款能力、銀行貸款手續等因素的影響，因此加大了收回資金的難度，提高了資金回收的財務風險。

二、新時期房地產企業防範財務風險的對策

1.合理控制負債規模。

一般房地產企業有著較高的負債比重，因此應該對財務槓桿效益進行合理的利用，將債務資金控制在房地產企業可以接受的範圍以內。首先房地產企業要及時找出盈虧平衡點，對負債規模進行合理的控制，如果企業負債率低於投資回報率，就應該提高負債率，相反就要適度的降低債務比率；其次對財務槓桿進行合理的利用，按照槓桿效益來提高借債的合理性，在利用財務槓桿取得資金的同時，也要防止由於槓桿效應而發生超額借債的問題發生；再次房地產企業在開展債務融資的過程中，應該對短期債務和長期債務兩者之間的比例進行合理的安排，對債務結構進行優化。

2.對融資渠道進行優化。

一方面密切關注利率的變化。由於房地產企業從項目開發到銷售項目的過程中需要大量資金進行支持，因此就會受到貨幣政策的較大影響，其中利率變化是貨幣政策的體現方式之一，因此為了降低房地產企業的財務風險，就要對利率變化進行密切的關注，做好預測利率變化的工作。由於現階段很多房地產企業主要是通過銀行貸款來進行融資，因此如果利率上升，就會增加房地產企業的財務開發成本，影響房地產企業的營業利潤，因此房地產企業要對利率變化進行密切的關注。如果利率變高的時候，應該適當減少融資，在短時間內必要的減少融資。當利率降低的時候，房地產企業可以適當的提升融資數量，採用長期借款和固定利率，降低融資成本。另一方面對融資渠道進行拓寬和優化。房地產企業的管理者必須通過依靠投資資本市場來取得資金，對金融渠道進行改進，開發出多類型的房地產金融產品，例如境外機構投資、預售房款、個人投資、房地產信託融資方式等等，這樣既可以豐富資金來源，也可以大大降低房地產企業的融資風險。

3.建立財務風險內部控制制度。

一方面，完善各個崗位之間的內部機制。新時期房地產企業防控財務風險僅僅依靠財務人員是遠遠不夠的，由於防控財務風險並不侷限在是否能夠合理的對資金進行控制，而是需要通過對具體決策的制定和實施，因此要將防控財務風險的工作落實到具體個人和部門身上。這樣可以當財務風險發生的時候，及時找到相關責任人，避免發生相互推諉責任的問題出現。另一方面建立健全內部財務監控機制。房地產企業的管理者要定期進行財務風險相關培訓，組織相關考核，通過模擬財務風險發生場景來進行相關防控競賽，要求財務人員能夠制定合理的防控措施。在日常防控財務風險的工作中，財務人員要具備能夠及時發現財務風險的能力，嚴格按照防控財務風險制度來進行工作。

4.制定財務風險預警系統。

新時期房地產企業可以在內部設置財務風險預警系統，這樣可以有效的預防潛在的財務風險，例如房地企業可以在財務報表以及其他數據分析的基礎上，根據自身企業的發展情況，全方位的評估資金使用規劃以及投資決策，通過設置財務風險預警系統，能夠讓企業管理者瞭解到潛在的財務風險，分析經營中潛在的經營問題，提升房地產企業防控財務風險的預見性。同時房地產企業也可以將財務評估系統與財務預警系統有機的結合起來，達到優勢互補的目的，其中財務評估系統能夠對風險發生之後進行監督和反饋，財務預警系統主要是能夠在事前對財務風險進行預測和控制，將兩者結合可以實現對財務風險事前、事中、事後進行控制。

5.穩定收入。

由於房地產企業與其他行業相比，會有較多存貨以及佔用大量資金，容易降低企業的短期償債能力，將房地產企業帶入財務危機，因此房屋銷售問題是防控財務風險發生的關鍵因素之一。房地產企業可以按照項目的不同銷售階段來對銷售策略進行科學制定，例如在諮詢期間，一般房屋項目已經基本建成，房地產企業可以做好項目市場調查、定期產品市場的相關宣傳工作，制定出科學合理的諮詢策略，具體可以通過多媒體網絡的方式做好廣告宣傳工作，這樣可以吸引有需求顧客的關注，並向諮詢顧客發放視聽材料和宣傳手冊，讓諮詢的客戶能夠全面對這個項目進行了解；在開盤進行銷售的期間，經過了前期宣傳工作，已經有很多顧客瞭解了樓盤，可以向顧客提前告知優惠信息，這樣顧客可以事先準備好首付款，節約購買房屋的時間；在強勢推廣的時期，需要採用多方位的營銷策略，例如採用新媒體營銷和直接營銷組合的方法，在線上通過互聯網、微博、公共賬號將方位信息發潛在的客戶手中，這樣既打破銷售在空間和時間上的限制，也可以大大降低營銷的成本。

結語

在銷售尾盤的銷售時期，可以按照小區為主要單位，通過以老帶新的方法來銷售剩餘的房屋，利用老客戶來宣傳房地產項目，這樣也可以大大降低房屋銷售的成本，降低房地產企業的銷售財務風險，提升房地產企業防控財務風險的能力。