根據2022年上半年的房價走勢來看，今年上半年的樓市基本上延續了去年下半年低迷的狀態。當然今年上半年的樓市低迷是可以預見的，主要有2方面的原因：
一方面受到疫情的影響，全國範圍內的經濟都受到了不同程度地影響。我國第二季度的GDP同比去年二季度上漲0.4%，可以看出二季度的經濟受影響還是非常大。經濟受影響不僅僅是宏觀數據受到影響，很多個人的收入也受到很大影響，工廠停工、工人在家休息、實體店生意慘淡，不同群體的收入都受到了很大影響。
收入受到影響之後，人們的買房計劃就會延後，因為買房對於很多家庭來說一定要確保穩定的收入，如果沒有穩定的收入的話，有可能會承擔房貸斷供的風險。因此在這樣的經濟環境下，選擇觀望可能是比較好的選擇，盲目買房可能會給家庭帶來巨大的負擔。
另一方面是開發商遇到的困境，最近幾年的樓市低迷讓開發商回籠資金困難，資金鍊壓力非常大。多數房地產企業都是“高負債、高週轉”的模式，這種模式的好處就是可以降低投資開發的資金門檻，同時可以讓房企可以快速擴大規模。當然這種模式也存在很大風險，一旦房地產行業本身迎來瓶頸期，房價上漲的趨勢開始放緩，房子也壓在開發商的手中，那麼開發商回籠資金的速度就會變慢，一些現金流不足的開發商就會遇到資金危機。
近期爛尾樓的事件算是比較熱，本質原因就是很多開發商的資金壓力比較大，沒有能力完成樓盤建設，也有一些開發商已經宣佈破產，因此不少城市都出現了爛尾的樓盤。
當然樓市也有好消息，雖然樓市比較低迷，住房銷售量也非常不景氣，不過房價還算比較穩定。根據國家統計局公佈的6月份70城房價數據，數據顯示：6月份商品住宅銷售價格環比總體趨於穩定，同比漲幅繼續走低。
過去房價大幅上漲的時候，我們希望樓市能夠降溫，因為房地產行業發展過熱不僅會影響樓市的穩定性，增加房地產行業的金融風險；同時過高的房價也會讓很多剛需購房者面對房子望而卻步，即使有些家庭能夠買得起房子，也會承擔巨大的房貸壓力，影響整個家庭的幸福感。因此很多購房者都希望房價回調，這樣才能降低購房者的買房壓力，讓更多人能實現無壓力買房。
雖然房價回調有利於房價迴歸合理水平，但是房價不可能短期內出現大幅回調。如果房價出現大幅回調的話，可能會給房地產行業帶來很大的風險；並且我們要注意一個事實，目前我們國家城鎮家庭的住房擁有率已經達到96%，這意味著大多數家庭都已經擁有住房。對於已經擁有住房的家庭而言，家庭資產基本上都集中在房產上面，有數據顯示：我國城市家庭75%左右的家庭資產都集中在房產上。如果房價出現大幅下跌的話，很多家庭就會面臨家庭資產大幅縮水，這也是我們不願意看到的。
對於2022年打算買房的個人或者家庭而言，處於非常矛盾的心態：買房之前他們肯定期望房價回調，房價回調之後買房成本會降低；不過買房之後他們又擔心房價會持續回調，房價回調就意味著高位接盤，家庭資產會持續縮水。
如果是在房地產行業發展的“黃金時代”，購房者根本不會產生這樣的矛盾心理，因為房價基本上是大幅上漲的，只要買房就能實現財富增值，當然從過去房地產行業興旺發展的過程來看，過去買房的人基本上都享受到了房價上漲帶來的紅利。當然現在的購房者的心態發生了很大變化，如今的樓市環境讓很多購房者的內心變得更加糾結，對於未來5年的房價走勢更加看不透。對於有購房需求的購房者而言，如果2022年不買房的話，5年後房子是“黃金價”還是“白菜價”呢？經濟學家馬光遠一席話說清楚。
馬光遠算是在房地產行業比較出名的經濟學家，他對於房地產行業的看法也引起很多人的重視，對於樓市發展的預言也是相對準確的。就在2021年底，經濟學家馬光遠對2022年的樓市做出了新的預測：
首先房企高負債的問題將會持續下去，未來房企將會面臨洗牌；同時政策調控方面也迎來轉變，維持房地產行業的穩定是最重要的；當然不要幻想過去樓市的“黃金時代”會重現，因為樓市調控的整體趨勢是不會變的，樓市穩定依然是未來樓市發展的總體趨勢。
馬光遠的這句話中包含了3層含義：首先是房企高負債的問題，很多房企都面臨著巨大的挑戰，未來不少房企可能會面臨破產的問題，當然也會有經歷挫折之後重新崛起的房企，房企的格局會發生很大的變化。然後目前的樓市房地產調控政策方向也正在轉變，2021年是調控政策非常密集的一年，這使得樓市迎來了低迷時期，很多人對房地產行業失去信心；在這樣的樓市環境下，維持樓市穩定是2022年要做的事情，要儘快讓人們對重拾信心。最後就是未來樓市的發展問題，整體上來說，樓市穩定發展是總體趨勢，不過從局部樓市來看，分化依然是未來樓市發展的主基調。
在樓市分化的背景下，2022年不買房的話，房子會變得隨便買還是更加買不起這個問題不可一概而論，筆者認為未來5年樓市既有“黃金價”的房子，讓購房者更加買不起；同樣會有“白菜價”的房子，購房者可以隨便買。那麼什麼樣的房子會是“黃金價”，什麼樣的房子會是“白菜價”呢？
筆者認為需要從2個層面來分析：房子所處的城市以及住房的品質，因為未來住房的分化主要是城市的分化以及住房品質的分化。
城市的因素不用太多解釋，房子的價值本身就是和城市價值相捆綁的，經濟發達的城市、人口持續流入的城市，房子自然會是“黃金價”，經濟發展滯緩、人口持續外流的城市，房子過剩是必然的趨勢，房價也會淪為“白菜價”。
未來住房品質同樣是重要的參考因素，因為隨著人們生活水平的提高，人們對於住房品質的要求會越來越高。雖然住房過剩是整體趨勢，但是真正的高品質住房永遠是稀缺資源，未來可能會越來越值錢；居住品質差的住房大概率是被淘汰的住房，可能會出現大幅貶值。
總而言之，未來5年樓市分化的趨勢會更加顯著，樓市既不缺少“黃金價”的房子，同樣也有很多“白菜價”的房子，購房者可以根據自己的居住需求和經濟實力選擇最適合自己的房子。