2022年,上海第三次集中供應的新房已經全面進入認購階段。

本批次房源共計12,585套，備案均價58,586元/平方米，分佈在浦東、靜安、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、青浦、臨港10個區域。

拋開供應量、供應結構的宏觀認知，本批次房源的縱深看點何在呢？

一、定價有所調整，但不可一概而論“限價鬆動了”！

本次推出的房源中，可以發現部分項目的價格較之前期有所上漲：

1、仁恆海上源本次過會價11.98萬/㎡，比上一批高了近5000元/㎡。

2、新湖上海青藍過會價11.7萬/㎡，較此前也上漲了2000元/㎡。

3、金地峰範這次過會價4.9萬/㎡，較之過去也有“容易被忽視”的漲幅。

4、浦發虹灣過會價72300元/㎡，比位置更好的華僑城純水岸70620元/㎡還要高。

結合近期，市場不斷釋放關於要求限價放鬆甚至取消的呼聲，所以上述幾個樓盤的定價變動就變得敏感起來，是不是限價鬆動了？更有甚者——是不是限價要取消了？

其實，同一個項目的不同組團因為位置導致的景觀係數等原因，組團定價有點變動很正常，當然也不排除管理部門在審定房企申報價格時候的有所放鬆，但不可一概而論。

疫情之後的上海樓市，遠沒有局部個案成交樂觀的以點概面，這時候叫囂限價放鬆甚至取消，對上海樓市的整體動銷平穩無益，更可能“嚇壞了剛需”。

二、改善型的確大於剛需，但改善型的價格定義在下降，你難道沒看見麼？

有相關媒體，按照“300萬以下、300-500萬、500-800萬和800萬以上”四個價格段來劃分，符合對應上述價格的項目數，分別是7個、19個、17個和13個。

於是，坊間又有“歡呼”，因為改善型供應占據半壁以上江山，並由此推斷“上海樓市的整體交投不降反升”。

但是對標過去N年對於上海樓市的價格段劃分（剛需500萬、500-1000萬為首改）標準，如今從300-800萬之間還要一分為三，可以說是劃分的進一步精細化，但是不是也預示著樓市消費的降級其實已經到來了呢？！

之前有關於【改善供應大於剛需供應的解讀】之爭，有說上海樓市還是有韌性所以疫情之後反而升級為改善型樓市主流，也有說“只剩有一套房的還在買房，剛需已經全面降級為租房”，還有一種說法是——因為一二手價格倒掛，買更大面積賺得更多！

上述三種說法其實都對都有可能，但就此對上海樓市過於樂觀要審慎。

相比六月初關於上海豪宅市場“60萬單價成交”的兩個案例，當時一度被認為是市場堅挺，後來逐步理性降維為樓市分化，近期開始有傳說是中介做的假成交，具體真相莫衷一是，只有時間會暴露真相。

說到底，上海樓市在全面解封之後，的確沒有想象中那麼差，但也沒有想象中那麼好：一邊是部分區域項目的認籌全面50%以下，一邊是近期關於爛尾傳說之中購房者對新房的忌憚心理，君不見近期二手房的報價行情，房東又牛起來了？！

可能每個人站在不同立場和角度，看出的現象的確有“高差”，但是就此以點概面地推斷上海樓市的整體氣氛，不嚴謹不客觀，隨著傳說中上海第四批次也已經“輿論上市”，密集推售的背後，是前三批供不應求所致，還是因為疫情被耽誤導致的日夜趕工期？

不得而知，那就看看再說，持續關注。