提起東二環，人們最先動作便是雙挑大拇指。令眾人折服的不是別的，正是高不可攀的房價。疊加從上到下不遺餘力的通力炒作。久而久之，人們對東二環便產生一種畏懼感。有不少人甚至正視東二環的勇氣都沒有。因此，就東二環的高房價很少有提出過質疑的。無形中，也就助長了房企的高期望，高定價。但理性卻告訴我們，東二環≠高房價，東二環≠高不可攀。

比如本文今天所要分析的四個新房項目。聯發君樾府、臻榕府、首開香頌、龍湖觀宸。相比三號院、保利雲上、建發美的君蘭和鳴這些，它們至少都是名副其實的東二環項目。在高期望的心理作用下，聯發就選擇了高價拿地。聯發君樾府，2020年12月拿的地塊，樓面價高達22932元/m。放在今年土拍，該樓面價足以拿下18或20兩幅晉安湖純商地塊，地理位置可謂是雲泥之別。雖然說起來都是後話，但至少可以肯定君樾府這個地塊被嚴重高估了。還有龍湖觀宸，在公租房佔比高達75%的情況下。還是決定開發改善複式豪宅，套均500萬左右。不難看出，龍湖對東二環的期望值並不亞於聯發。在開盤初期，甚至不惜出動勞斯萊斯以及直升機接乘體驗，原因就是堅信東二環不缺改善力量。

東二環≠高定價時過境遷，如今二者表現如何呢？龍湖觀宸，總計117套商品房，去年11月首次領證上市，至今僅售出了37套，去化率31.6%。從我上次發文（3月27日）算起，4個月時間僅售出了13套，並且二次領證至今半個月還是0網籤。在現實面前，高期望高定位儼然成了虛幻。再看聯發君樾府，高代價似乎也沒帶來高回報。領證時間更早，從去年7月29日算起都快滿週歲了，可至今也才售出111套，去化率29.5%。同樣從監測數據結果來看，4個月僅售出了9套。一個是稀缺純商房，一個是純改善複式豪宅，最終卻雙雙摺在了它們所信賴的東二環。

東二環≠高不可攀

相比之下，聯發臻榕府和首開香頌，就顯得比較接地氣一些，無論是戶型定位還是價格區間。首先，二者開發的都是剛需戶型。首開香頌主打68平2房，89平3房，以及110、112平4房；聯發臻榕府主打89、119平3房，以及126平4房。其次，定價也相對更低，二者毛坯價大約都在3萬出頭一點。雖然此二者安置房配建都在5成左右，一個43%，一個54%，但說心裡話，這個定價是真不高。無論鼓臺、五里亭、塔頭，隨便一個配建房都得這個價，況且它們還有“東二環”這面金字招牌呢。可令人不解的是，即便接地氣，這兩者的去化依然不盡如人意。首開香頌從去年10月份領證至今，售出不足百套，去化率僅21%；臻榕府從去年12份領證至今，去化50%。

四者當中，最高去化50%，最低去化21%。領證最久的1年，領證時間最短的也都半年了。有純商房、有高端複式、有剛需小戶型，並且都是實打實的東二環項目。如此的成績表現，不免會令人心生疑惑：“這還是我們所認知的東二環嗎？”其實有關問題，早在今年3月份我就曾做過相應的解讀（參閱：警惕！東二環板塊紅利正在消退，新房滯銷已成常態，這些項目不建議輕易接盤......）今天咱們再重新做幾點歸納性總結：第一，此四者雖說位於東二環，但早已跳出了東二環核心圈，淡出了勢力範圍。君樾府選擇高價拿地，就是對東二環板塊輻射能力的過度高估。第二，東二環雖說高價房林立，不缺改善力量。但是除了建發養雲，絕大多數高價房都位於鶴林公園以西。未來還有可能的就是，圍繞晉安湖CBD所展開的新房項目。此二者構成的核心區，才是改善力量對東二環真正的價值認可。而不是遠離核心區的東2.5環，錯誤預估早已為失敗埋下了伏筆。第三，東2.5環項目的目標人群，應該是普通的剛改類型。比如臻榕府，剩下108套房源當中，邊戶119戶型就佔了68套。君樾府，3、5號樓，137戶型幾乎全剩，118戶型也才售出4套。首開香頌6號樓所剩下的36套庫存中，東頭110戶型就佔了12套。龍湖觀宸就不說了，總共也才售出37套，剩下80套再賣個1年也不是不可能。

也許，這才是最真實的東二環。東二環並非金字招牌，東二環並非高端的代名詞，東二環並非高不可攀。理性客觀看待福州樓市，不唱空、不唱多，一直以來都是本號堅守的初衷。