"時間的朋友"。

這句廣告詞，在地產圈有些氾濫了。用它來推廣恆基天匯，真有點對不住這個單價賣14萬元/平米的豪宅。

2022年7月31日，恆匯雅苑(即“恆基天匯”)拿到預售許可證，距離香港恆基地產集團拿地已經近三年。而內地房企操盤時間，從拿地到開盤一般只有6到8個月。

有人說，恆基有故意捂盤。但它會反駁，是用時間來打磨產品。三年時間，足以拿現房銷售，但它還是期房。

三年過去，它是騾子是馬，就要遛遛了。捂盤三年，時間的朋友，就成了時間的敵人。

3400-5800萬元的天價

恆匯雅苑，京房售證字(2022)106號，發證日期2022年7月31日，准許銷售面積45929.06平方米。

此次拿證14棟，其中第32#為地下室，面積為20557.44平方米;其餘13棟皆為住宅樓，每棟5套，預售架構最低為134731.22元/平方米，最高為141099.44元/平方米。

這個價格，創造了北五環外北京孫河區域的天價。該板塊最後一個項目，政府放放水，也屬正常現象。

按照早前宣傳，恆基天匯一共有32棟住宅，尚有19棟未取證。恆基可能擔心一次拿證太多，消化不良。

每棟樓建有地上5層、地下1層，一層一戶。單套面積從263平米到452平米不等，樓層越高，戶型面積越大。每套住宅都配有儲藏間——即地下空間，面積從50平米到133平米不等，單價為3.3萬元/平方米。整體得房率約80%。

如果按平均售價13萬元/平方米左右計算，恆基天匯每套價格至少3400萬元至5800萬元之間。這個價格，在京城任何一個區域，都可以挑選好房子，為何要捨近求遠呢?

在孫河區域，這是一個遙不可及的天價。拿同板塊的龍湖雙瓏原著對比，貝殼找房上顯示，它的聯排別墅掛牌價格在6萬元至9.7萬元之間。

恆基天匯的地價太貴了。在2019年5月，它的地塊掛牌出讓，土地面積約為3.95萬平方米，建築控制規模約為4.34萬平方米，綜合容積率低至1.1，掛牌起始價為24.49億元。恆基以30.2億元代價競得，溢價率為23.3%，成交樓面地價達到6.95萬元/平方米。

拿寫字樓邏輯賣豪宅

逼近7萬元/平方米的樓面地價，比當時孫河在售的別墅價格還高。

如何去取悅市場，恆基挖空心思。思忖良久，決定不做聯排別墅，全部搞成大平層，一戶一層的那種，去滿足那些追逐新潮的富豪們的心理。

事實上，預售證上標明的，不是大平臺，也不是別墅，而是“複式房型”。

7月中旬，恆基地產集團給恆基天匯開了一場發佈會，它長得不像住宅，大面積的剝離幕牆，轉角是戶型的。

這場發佈會，發佈了個寂寞。講了一堆恆基怎們牛叉，例如香港國際金融中心、中環The hendersen、廣州星寰國際商業中心、上海星揚西岸中心、北京的環球金融中心等。但這些，只能代表恆基蓋寫字樓的高度。

做寫字樓和做豪宅，是兩碼事。

恆基(中國)集團常務副總裁倪秉說，恆基·天匯用三年時間，實現了在大平層中的別墅生活。到底是想表達大平層，還是別墅，他自己的定位在搖擺。

為了打動客戶，倪秉還說，恆基天匯項目可整棟對外銷售，從而實現一個家族、幾位摯友買下一棟，實現合而不擾的生活。

這是妥妥的寫字樓整售風格。他應該不懂豪宅用戶的需求。

作為摯友，或者生意上的朋友，相互的隱私最重要。他們可以是好朋友，但絕不可以成為鄰居。如果這樣，大家就都沒有秘密了。

這是三四千萬的豪宅，不是敞開門辦公的寫字樓。

迷宮一樣的戶型

一層一戶，是恆基天匯最大的賣點。當然，也是最大的弱點。

為了讓東西南三面見到陽光，它選擇了把電梯放在北面。宣傳上號稱，這是一個360度景觀的豪宅，有點誇張了，大概270度而已。

電梯在北面，也有不好的地方，讓客廳不太好安放。

按照中國人習慣的禮序，進門要有豁然開朗的感覺。意思是，客廳要氣派，不要藏得太深。

由於恆基天匯北入戶，客廳又要講究朝南，導致客廳只能出現在東南或者西南方向。從目前的戶型設計看，進大門，需要繞過玄關、路過餐廳和廚房，再來到客廳。

很繞，缺乏豪宅的大氣，像迷宮一樣。

從大的平面格局看，這個戶型實則是東南西空氣對流，沒有實現南北對流。

另外，從預售證看，每戶都配有一套地下室。這個空間面積，對一層和二層業主尚可利用一番，但對三層、四層和五層來說，會不是雞肋呢?

它有點四不像，大平層不像大平層，別墅不像別墅。