限價54920元/平，實際成交接近10萬/平，這是怎樣的房價體驗？

你沒看錯，它就是位於廣州金融城的蘭亭盛薈，一個幾乎是全國最成功的“高速上蓋”盤。

年初，蘭亭盛薈一套房源以單價9.5萬/平（不含稅）成交驚呆眾人，最新成交站穩8萬梯隊。

蘭亭盛薈最新成交/貝殼

在它之後，每個有野心的高速上蓋項目，就有了對標。蘭亭盛薈2.0，蘭亭盛薈3.0……

蘭亭盛薈會衝破10萬大關還是泡沫破滅、迴歸正常？明滅行情之下，一切都充滿懸念。

蘭亭盛薈的漲幅，有一絲瘋狂的味道。

5年前如果你說它房價會漲到10萬/平，絕對不會有人相信。畢竟那時，項目一手均價才3萬出頭。

山中無老虎，猴子稱大王。這兩年金融城板塊要麼是合景臻瀛·名鑄級別的豪宅，要麼乾脆零供應。

這個區域的置業需求，基本靠二手市場獨領風騷。

剛需和普通改善的市場真空，被蘭亭盛薈蠶食了很大一部分，另外的份額則被美林湖畔花園和盈彩美居吞了。

蘭亭盛薈俯瞰/貝殼

巧合的是，這三個盤都在廣州二手房指導價名單上，價格也非常接近：

美林湖畔花園，51884元/平；盈彩美居，48731元/平；蘭亭盛薈最高，54920元/平。

旺盛的市場需求、有限的新房供應、金融城利好疊加，讓部分炒房客看到了套利的機會。

於是蘭亭盛薈硬生生從一個備受嫌棄的高速上蓋盤成為東圃二手次新頂流，坊間戲稱它是“金融城花城灣”。

房價飆升，自然不在話下。2018年成交價3.4-4.2萬/平，2019年3.7-5萬/平，2020年4-6.1萬/平，2021年7.2萬-8.5萬/平，2022年最高近10萬/平。

蘭亭盛薈二手成交記錄/房天下

踏上2020-2021年這波最後的樓市小高潮，蘭亭盛薈房價直接螺旋飛昇，成功翻倍，讓不少吃瓜群眾直呼看不懂。

反倒是早期買入的業主樂開花了：誰還敢說勞資是韭菜？一波肥好吧！

一套90平左右的三房，4年時間輕鬆增值超400萬！難怪業主會齊齊守塔：不掛10萬/平，根本不好意思說出去！

部分買來投資的業主，更是深諳樓市炒作心理：追漲殺跌，寧願聯合中介倒騰，炒高房價，也不會放下身段降價出貨。

如果不是去年“0831”二手房指導價加了一層枷鎖，想必蘭亭盛薈成交價早已突破10萬/平。

問題來了，10萬+的蘭亭盛薈是不是泡沫太大？換句話說，蘭亭盛薈房價天花板是不是到頂了，以後能否對標珠江新城呢？

這個質疑從蘭亭盛薈二手成交價破8萬/平後，一直都沒停止過。

珠江新城-金融城-琶洲作為廣州樓市黃金三角已深入人心，但凡哪個二手盤和這三個核心板塊沾邊，都能雞犬升天。

珠城不必多說，海珠二手頂流保利天悅、一手頂流琶洲南TOD都備受市場熱捧，也足以證明它們市場的認可度之高。

問題在於，蘭亭盛薈根本不在金融城起步核心區域，只能稱之為金融城拓展區域，這多少令人有點尷尬。

廣州金融城/羊城派

或者更直白一點，在廣州搞金融的，你說你不在珠江新城，你猜客戶會不會覺得你是皮包公司？

金融城想要承接珠江新城的產業外溢，不是光建幾棟寫字樓就可以的。

沒有優質學位、部分房源有噪音汙染、樓盤外部的廣州特色城中村圍繞，很容易勸退追求品質的改善客戶。

從城市發展角度看，往東不遠的魚珠，也是官方重點發展的臨江經濟帶。萬科城市之光和富頤華庭，產品和地段都不錯，未來升值潛力也不小。

廣州金融城-魚珠沿江經濟帶/貝殼

最重要的是，同樣預算足以買這倆新盤任何130平面積段的四房，換做蘭亭盛薈，只能買一套90平小三房。

這中間的的落差之大，沒有親自去現場感受過，你根本想象不出來。

退一萬步講，8-10萬/平的購房預算，同等價位中心城區有太多可以挑的優質二手盤了。

不管你是追求學位還是核心地段、居住品質，天河、越秀、海珠，甚至是荔灣的廣鋼新城，都有大把房源給你挑。

選擇蘭亭盛薈，到底圖啥？這點是很多人質疑的地方。

從市場反饋來看，大氣且現代的園林、真次新房（樓齡新，16年後）、戶型好（相比10-20年前的老舊戶型），都是買家喜歡的點。

單項拎出來有點弱，但組合起來，在天河，尤其是東圃板塊，蘭亭盛薈就是“矮子國的高佬”。

吃瓜群眾認不認可並不重要，真正掏錢的買家認可就行。只要二手交易不斷，蘭亭盛薈就是有底氣掛10萬/平。

從東圃這三個代表盤和成交量來看，蘭亭盛薈還是真的是TOP1，貝殼找房平臺55套在售，近90天就成交了4套。

蘭亭盛薈近期成交/貝殼

盈彩美居是99套在售，90天內成交3套；美林湖畔花園為108套，近90天成交2套。

樓市中的人氣盤自帶錦鯉光環，流量越大，越有機會被市場注意到。酒香也怕巷子深，好樓盤也需要被看到。

蘭亭盛薈前期在毫無炒作和營銷的情況下能趁勢衝到6-7萬/平，說明一手階段是被低估了的。

近一年，觸及10萬/平的門檻，不排除有炒房客拉高出貨的可能，想要坐穩，還需要市場更多成交去夯實。

不可否認的是，由於高速上蓋的名號在外，蘭亭盛薈擺脫不了被吐槽的命運，但黑紅體質也幫助它成功出圈。

單靠金融城自己模糊不清、不確定性很大的產業大餅，蘭亭盛薈房價很難持續高漲下去。

假如市場供應足夠，首先受衝擊的一定是這個東圃二手房風向標。遺憾的是，天河還是天河，供應永遠都是擠牙膏。

蘭亭盛薈的神話，估計還會持續一段時間。