每個月每平方米0.15元物業費，這在新一線城市杭州能享受到什麼樣的物業服務？

對於這個問題，杭州市江乾區採荷街道給出了答案。

小區主路寬闊潔淨、花草樹木修剪一新、小區入口自動道閘機有序放行、車輛停放整齊有序……地處杭州老城區的採荷街道煥然一新。而在一年之前，這裡還是車輛停放雜亂、違章搭建、佔道經營嚴重的一番景象。而社群內的居民，每月只需支付0.15元/㎡的物業費，也就是說，如果是60㎡的房子，每月物業費只要9元錢。背後，是宋都服務與塗鴉智慧共同搭建的「智慧社群物聯平臺」，打造社群“最強大腦”，讓近40年的老舊小區煥發新顏。

6650億元的舊改市場2.0

成立於1987年的杭州採荷街道位於杭城東部，緊鄰錢江新城核心區，下轄的16個社群裡有超過36個上世紀八九十年代建造的老舊小區。

老舊小區通常是指單位制改革之前，由政府、單位出資建設的居住區，區別於新世紀之後由商業地產開發商新建的商品房，街老、院老、房老、設施老、生活環境差是老舊小區常見的"四老一差"。這些小區的物業管理，不僅是行業的管理痛點，也是政府城市治理的難點。

杭州的採荷街道就遭遇了同樣的困擾，解決之道即是老舊小區改造。

2019年6月國務院常務會議提出部署推進城鎮老舊小區改造，順應群眾期盼改善居住條件。

今年，我國城鎮老舊小區改造按下快進鍵。7月份，國務院辦公廳發出《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，要求全面推進城鎮老舊小區的改造工作，明確提出到“十四五”期末（2025年底），力爭基本完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務。

2019年5月，住建部對外發布：全國有近16萬個約40億平方米的老舊小區需要改造；截至2020年7月，全國老舊小區改造的開工率為56.4%，也就是說，全國至少還有近20億平方米的老舊小區亟待升級改造。

風口之下，據華泰證券研報估算，若戶均改造投資9.5萬元，則2020年“舊改”市場規模約6650億元。

【杭州市江乾區採荷街道】

而在宋都服務副總經理方福榮看來，小區舊改已經從關注建築物屋面、外牆、樓梯等的1.0時代，過渡到了豐富社群服務供給、提升居民生活品質的2.0時代。

當前舊改的核心訴求是資訊化，以前老舊小區的裝置都比較陳舊，例如安防系統很多都還是模擬訊號，已經不適應現代發展，之前的舊改更多體現在硬體層面，例如小區外立面改造，道路重新規劃等，現在更加深化，深入到基層社群的生活中，包括養老、家政保潔、便民市場、郵政快遞末端綜合服務站等社群專項服務設施，“杜絕一年改二年破三年重新改”。

風口很大，起飛不易

風口之下，物業企業可以依託自身在社群管理中的專業能力與經驗，為老舊小區運營服務提供精細化與一體化的解決方案。

2009年杭州市曾經針對老舊小區推出過“社群化準物業”服務，社群找保潔和保安人員，或者把保潔、保安等工作分包給不同的家政和保安公司， 收費標準是每月0.15元/㎡。這種標準，盈利空間小，改造難度大，讓許多物業公司打退堂鼓。

因此，對很多物業公司而言，老小區就像是“雞肋”，看似數量龐大，但結局往往是因為盈利能力不足而無奈退出。

而這根“最難啃的骨頭”宋都服務不僅輕鬆拿下，還因此專案榮獲“2020中國物業企業城市服務專案五強”。今年1月，宋都服務成立全資子公司“和瑞生活”並正式進駐採荷街道，展現了城市老舊小區運營和未來社群管理服務業務發展藍圖。目前，採荷社群的舊改專案已經成為各地政府參觀學習的老舊小區管理運營代表案例。

宋都服務如何拿下這塊別人眼中的“燙手山芋”？答案是不閉門造車，而是打造一個整合各方資源的平臺。

老舊小區服務一來沒有可以參照的先例，得“摸著石頭過河”。二來服務內容繁雜，這些難點讓宋都選擇走一條不一樣的路。

對於宋都服務而言，老舊小區的物業管理只是一部分，更多的是參與社會基層治理，從業務架構到商業模式，宋都走在了全國前列。與傳統物業不同，宋都服務服務的物件是廣大居民和街道社群。校園安保、市場管理、農貿市場運維、流動商販管理、公園維保，甚至市政環衛都要納入其中。

另一個難題還是基於“插花式改造”——不走推倒重來、興建商品房的路徑，而是結合老舊小區改造和部分拆遷，實現老城區“化零為整”的更新模式，推出智慧社群，乃至未來社群的整體運營。對宋都服務來說，提供從低端到中端到高階整個生命週期的服務是一大挑戰。

【採荷街道智慧社群IOC智慧執行中心】

“未來社群的建設不光是加入智慧硬體就能完成，更需要統一的社群泛感知平臺和豐富的生態夥伴。”方福榮介紹，宋都服務攜手全球化AIoT平臺塗鴉智慧共同打造“智慧社群物聯平臺”，基於底層能力，開發面向社群空間智慧化場景，共同打造統一化、標準化的智慧社群管理平臺。

透過智慧社群底層的IoT物聯平臺，宋都服務實現對社群中的設施裝置集中化管理，解決不同品牌裝置互不聯通的問題，涵蓋停車道閘、樓宇梯控、影片監控、安防報警、能源照明、智慧門禁等一系列社群硬體。

同時圍繞業主的核心剛需和生活場景需求，塗鴉智慧賦能宋都服務提供全場景智慧體驗，包括門禁安全通行、車輛快速出入、一鍵報警以及智慧家居等豐富的“黑科技”，幫助業主解決社群生活的各方面問題。

【採荷街道智慧社群物聯平臺安防系統】

相當於宋都服務和塗鴉智慧做一箇中樞大腦，管理著社群所有的神經末梢。採荷街道包括消防、電動車充電樁、停車道閘等終端相當於神經末梢一個個突觸，在接入“智慧社群物聯平臺”後實現統一的管控。

用技術平臺，輸出“老人關愛”生態

只靠技術能解決社群服務落地的所有難題麼？

宋都服務的答案是否定的。在採荷街道，60歲以上的老年人比例超過30%，對於老舊小區來說，對獨居老人的關愛和安全管理尤其重要。

從安防需求到關愛關懷，塗鴉智慧的AIoT能力為採荷“金牌管家服務”提供了良好的技術支撐。

【金牌管家服務】

例如針對獨居老人，容易發生意外的情況，透過智慧感測探測器，實時監測家中老人的活動狀態，一旦長時間沒有開關門的提示，或長時間沒有人員活動，社群工作人員就會第一時間上門，有效減少獨居老人意外發生。

未來宋都服務將攜手塗鴉智慧，進一步豐富和完善老舊小區的智慧管理體系，為未來的業務擴張提供穩定高效的底層。

宋都物業選擇修煉內功，把目前的業務模式和商業模式全部都打通，形成標準化的能力，把蛋糕越做越大，將智慧社群生態能力輸出給更多行業內的從業者，把過去行業眼中的“雞肋”變成“香餑餑”。