老西安都知道，一條解放路，半部商業史。五路口、民樂園等等，都是老西安的專有名詞。但目前的共識是，城市化程序的不斷推進，西安城市發展已形成了多中心化的模式，隨著外圍越來越多的商圈形成，可以預見，解放路商圈會越來越難。

因火車站而生標誌商圈

解放路南起東大街，北至西安火車站南廣場，長1833米，1928年始建起後多次易名，最終因西安解放而得名“解放路”。

1935年，隴海鐵路通車西安，並將尚仁路延伸北接火車站廣場，這條路的商業基因開始被啟用。

1952年，西安對解放路進行拓寬改造，解放路成為西安市第一條混凝土高階路面。隨之，解放百貨大樓、民生百貨大樓等聞名全國的商業企業在此紮根發展，各類專營商業一條街破土而出，尚德路成為銷售摩托車配件一條街，西七路形成菸草一條街，東六路形成西北有名的書刊批發一條街……解放路商圈便成為成為西安的“名片”，其商業地位如日中天。

作為一個“因火車站而生的”的城中商圈，解放路帶給西安人的，是改革開放後對於繁榮的初次定義。

比如，那個永遠人山人海的民生百貨，其銷售量在西北地區都是雄視傲居，也是第一個有獎銷售的商業體，僅1990年銷售額突破1億元，直到94年，每年銷售額都上漲1億，同年，西安民生在深交所上市。鑑於當時商圈的稀缺性，加之商業佈局是合理的，商業鏈條骨架也搭好，解放路成為西安商業的重要聚集地也就理所應當。

2008年12月，解放路開始整體改造，歷時3年，於2011年改造完畢，同年啟用的，還有西安北站。

如今，新城激昂奮進，老城徘徊流連，“人流擔當”西安站也早已讓位給了西安北，西安站平日單日傳送旅客數量甚至還不到西安北的四分之一。

風雲變幻，滄桑鉅變。可以說，這一次次變遷，不僅僅是城區功能的重新洗牌，更是各大商圈一定程度上的“新陳代謝”。

標杆商業“滑鐵盧”

按照計劃，此後商圈是完全可以重回巔峰的。

彼時，民樂園萬達廣場、大商新瑪特建成開業，再加上之前的民生百貨，有商業觀察員分析，附帶的步行商業街的租金都要超過每平米300元。

要知道民樂園萬達廣場開業時，直接創造了西安商業地產建設速度的冠軍。其“天梯”手扶電梯，高20.7米，是西北首例躍層直達的建築模式，再加上也是西安站最近的商業綜合體，交通、人流雙“佔據”。悅薈也是如此，2014年拿地的時，每畝地為2466.76萬元，成為西安單價地王。

但過去3~5年，是西安城市的快速擴張時期，這決定了城市發展的重點是版圖的延伸，也造就了諸多新型區域商圈的崛起機遇。

2018年對於西安商業地產市場而言，絕對是一個巨大的分水嶺，商業地產在這一年如雨後春筍般勃發，大悅城、大融城、MOMOPARK、西安SKP、華陽城、高新大都薈、大華1935......大體量購物中心下餃子般亮相，給消費者的購物習慣和生活方式帶來巨大影響。

從現象結果看，西安城市原始商業物理介面徹底打破，形成以鐘樓南門為引導，小寨、高新、曲江、經開、西鹹、滻灞為骨幹，甚至包括三橋、龍首、紅廟坡、紡織城、錦業路、太華路等多個區域商圈為支撐的商圈發展佈局結構。

直至2021年初，西安大大小小購物中心達到了100多個，而解放路商圈僅剩下5個，營業額都極其不樂觀。

如今，即使是週末中午前往解放路商圈，也沒有什麼客群。整個商圈的重點商業體，只有大約一半的商鋪開門營業，稍微離主動線遠一些的區域，就有大量的空鋪和不開張的商鋪。

西安部分商業體名單

而且從佈局上看也是毫無章法，就算是開門營業的商家，服務業也因為顧客稀少而顯得無精打采。即使是餐飲，除了一兩家網紅店人多些，其餘都門可羅雀，有些地方甚至能打半場籃球。

解放路的核心地段尚且如此，別的地段更是不用多說。

多中心化的必然結果

相比於其他城市，西安的商業氣氛濃郁，“出成績”難度並不大。

縱觀西安各商業商圈成功歷程，都離不開開放程度高、眼光超前、品牌稀缺、交通方便這幾大因素，再加上消費者的從眾心理，一個名聲凸顯、人聲鼎沸的消費場所就會誕生。

解放路的問題，恰恰就是與上述幾大因素南轅北轍。

比如城市外圈層的虹吸效應，無論怎麼翻新，還是趕不上外圈層新建專案的“白紙好作畫”。小寨、高新、經開、灃東、曲江、三橋、滻灞......幾乎每一個開發區都有不止一個商業體，都有自己的商圈。

再比如規劃，解放路整體“不順溜”，作為西安最大斷頭路之一，北側動線即被火車站封死。啥都往裡裝，相同業態重複，但稀缺品牌幾乎沒有，缺乏持續吸引客流的“爆品”。

而且，西安目前在明城牆以內不再新增居住用地，並規定“佔地規模小於7000平方米的住宅用地只拆不建”，並且嚴格限制容積率，沒有一定體量的常住消費人群作託底，註定瞭解放路是無法承載市中心商圈全部職能。

另外，解放路商圈早期的大量散售專案，部分商戶的“一把摟買賣”徹底違背了商業誠信原則，消費環境也使解放路的美譽度大打折扣。

不是我不明白，而是西安變化太快，其實，梳理前述成因，也都是西安城市化多中心演變的必然結果。

城市隨著時間遷移，不斷給多個外圈層區域、板塊的經濟帶來投資刺激，人口、商業、產業、功能全部多中心化，西安的商業中心、產業中心不再是這了，那麼，不復當年是板上釘釘的。

而且，商業是所有業態中市場嗅覺最靈敏的，消費風向只要稍一變化，商業綜合體就會立即做出調整，這樣的變化，就不僅僅是解放路商圈這一處了。

城市發展是一個各種優勢要素疊加的過程，解放路的區位優勢，包括文化創意資源、歷史沉澱資源，也是一些商圈不具備的。西安火車站改造於2023年完畢，屆時火車站也將“重回寶座”，解放路商圈作為必經的交通要道，因目前窘境就大肆唱衰也是不必。

對於解放路商圈來說，關鍵在於能否利用區位優勢來充分整合現有的商圈資源，把有限的存量空間範圍內，透過最佳化城市結構，來實現增量擴容。

解放路商圈的浮沉，證明了西安這座城的經濟發展，人們可以有更多樣的生活選擇。同時，也是城牆內保護與發展之間的選擇，如果能夠抓住西安火車站改造這一有利因素，把現有資源得到進一步的兌現，相信定會不負時光，成就自己的光輝歲月。

法律顧問 / 宋亞鋒 趙文娟

陝西大秦律師事務所