隨著6月30日開始景德鎮停工斷貸事件，多家買家開始聲明將對自己的爛尾樓進行斷貸停供，在短短15天之內開始有星星之火的趨勢，包括鄭州、武漢、南昌、長沙、太原、西安等城市，涉及包含了100多個樓盤。一度多次登上熱搜，在經濟下行的當下，期房斷貸到底是為何發生，成為了怎樣的情況，這樣的話題成為了人們茶餘飯後所關心的事情。

期房斷貸，早有隱患

期房指的是開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證止，在這一期間的商品房稱為期房，這個時候的房地產商在得到預售許可之後，就可以將還未建造完成的房子進行預售，然後通過預售貨款到手之後再進行房屋建造的一種售賣模式，而近幾年來的房地產基本多數使用期房模式進行預售。

事實上期房本不應該暴雷。因為期房是需要先使用完成到全部資金的15%才能辦理預售證，然後再將30%的款項存在銀行中進行監管，也就是說在合乎要求的情況下，開發商在前期存款和後期房款收入的雙重保證之下，是可以完成期房修築的。

但是問題就出在這裡。

30%的款項存在銀行卻沒有第三方進行監督，這個款項就等於處於一個灰色地段，如果被挪作他用也無人知曉，許多的期房暴雷也就出在這裡。

其次，國內的期房雖然說的是分段交付貨款，實際上在剛剛與開發商簽訂了購房合同之後，就會被要求與銀行簽署按揭貸款合同，相當於提前將所有的貨款給了開發商，開發商是一次性拿到所有房款的。而這部分貸款是銀行與買家個人的合同關係，即便期房出現問題不能完工，買家也依然需要繼續償還銀行貸款。

比如一套房子價值在100萬元，買家在與開發商簽訂購房合同之後又與銀行簽訂按揭貸款合同，貸款了60萬元，開發商一次性拿到了100萬元房款，卻並沒有將房子完工而是爛尾跑路，買家還是需要償還這60萬元的貸款以及大約比本金還多的利息，還不上貸款就會面臨徵信問題和房子將會被法拍，法拍得到的房款可能比房子便宜，於是沒有了房子，首付款也不退，卻依然還需要補償給銀行的差價。

由於房地產週期進入平復狀態，地產經濟下降，期房斷貸的事情時有發生，從2022年7月14日至今，已有21家商業銀行就此次“斷貸”時間作出迴應，其中15家銀行披露了涉“斷貸”事件逾期、不良房貸具體金額，合計約25億元。

徵信很重要，但是生活更重要。

如果不是走投無路，又有什麼人會選擇斷貸呢？從這樣的購房模式我們可以看出斷貸事件的發生早已經埋下了隱患。

期房不可取？看看國外的做法。

因為期房爛尾時有發生，還附帶很多問題，遂有人提出，取消期房制度，直接購買現成商品房或者二手房，讓開發商直接賣做好了的房子，這樣也就不會有爛尾樓的發生了。

想法是好的，也確實是未來的一個走向，但是從目前而言，基於經濟下行，房地產週期萎靡等情況，期房與現房制度將會同時存在，暫時不會退出國內市場。

然而期房制度就一定會暴雷嗎？

當然不是，讓我們來看看國外的期房。

在英國，期房並不是預售制，準確來說應該是預訂製。英國期房的首付比例一般在10%-25%，在雙方簽訂購買協議的21天內支付首付款，在階段付款這一過程中，6-24個月再支付第二筆及第三筆各5%-10%的房款，至於購房的尾款，則是在交房時支付。

美國的期房則是買家事先與開發商進行交涉，通常需要房屋被預定了超過50%之後，開放商才能從銀行獲得貸款，買家在初期支付的訂金約為房屋總價的3%，這部分的資金由第三方保管，開發商無法獲取。

在項目動工之後，開發商要把所有的文件交給買家，如果買家在反悔期內沒有提出解約，雙方才會簽訂正式的購房合同，買家支付首付款，支付比例大概在10%-20%。但為了防止開發商挪用買家的購房款用於非開發項目，法律通常會要求這部分資金由第三方代管，在房屋封頂完成交付之後，開發商才能獲取購房款。

從中我們可以看出，國外大部分期房並不是一次性將房款交付給開發商，而是根據實際房屋建造情況進行付款，最後在房屋完成之後才能獲得全款，同時這部分款項被銀行或者第三方進行嚴格監管，防止被挪用。而這正是國內所缺失的兩項，沒有嚴格的監管，期房暴雷問題頻出，將責任和風險都轉交給了買家買家，這顯然是不利於保護買家的合法權益的。

而未來的房地產，也應該由第三方機構監管開發商款項，強化商品房預售資金監管。

呼籲斷供，會帶來哪些後果。

貿然斷供肯定是不行的，首先就如開頭所說，拖欠貸款損害徵信，導致自己無法使用一些消費比如高鐵汽車之類的，並且後代無法考公考試，同時房子被法拍，首付款也打了水花。

當然，操作好了斷供理論上來講是可行的，首先以開發商未在規定的時間內交房起訴開發商解除購房合同，再以購房合同取消的情況請求解除與銀行的貸款合同（具體情況需要諮詢律師）。不過通常開發商就是沒錢才搞爛尾樓，即便可以退款，這錢基本也到不了手，首付款還是等於打了水漂。

所以基本還是保交房是第一要素，最起碼，房子在，好歹有個產權，未來只要房子能修出來，哪怕是個毛坯房也是自己的。開發商買地可能花錢很多，但建樓其實並不是特別花錢，如果可以找到接盤方，或者買家自主花錢進行後期修復，也不失為補救的一種辦法。

期房預售，未來往何處去？

對於期房問題其實一直在調整處理。

同時，市、縣住房和城鄉建設部門，房地產開發企業和商業銀行應當簽訂預售資金三方監管協議，明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容。

此外，監管額度根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，而不是簡單地按房屋銷售額的比例確定；在確保房地產項目竣工交付所需資金後，超出監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用。

這一場轟轟烈烈的斷供風波也許會成為一個節點，使得未來的期房將會得到嚴肅的資金監管，進一步排除項目風險隱患，讓爛尾樓事件成為過去。