未來2-3年，房產或迎“貶值潮”？筆者認為，確實有可能，先看3組影響房產價格的數據變化：

一、住房供大於求，價格或難支撐。

先看一組央行有關當前住房數量的數據：

央行調查司課題組在《金融界》發表城鎮家庭資產負債相關報告，城鎮普通家庭資產擁有率達到280萬元-290萬元，房產保有量達到96%，戶均房產保有為1.5套。

當前住房保有量達到96%，未來房產能依靠4%的無房人推動？估計很難。

看到這裡，相信很多人會不免發問：連我都沒有房子，身邊還有好幾個人都沒有房子，難道我們都是這4%的人群？其實，沒有房子的人遠不止4%，甚至能達到50%左右（供參考，不是確切數據），但是從房產總量上而言，房子已經供大於求，根據市場經濟的基本價值規律“商品供大於求則價格跌，供小於求則價格漲”，所以2022年之後，房子確實上漲舉步維艱。

二、央行新規定，房企如坐針氈。

銀行降低房地產貸款比例。這是2021-2022年房貸的另一項紅線，根據要求，大型銀行個人住房貸款比例不能超過32.5%，房產貸款不能超40%。這兩個比例的劃定，直接減少了銀行流向買房人和開發商的資金源，所以房地產如何蹦躂得起來？

任何行業的發展，都離不開資金注入，房地產市場在過去能夠快速騰飛，關鍵的一點是居民腰包裡的錢越來越多，經濟委員王林指出，我國房地產市場沉澱了400萬億的資金，如果這些資金全部釋放出來，將對商品價格產生巨大影響。所以，從本質上而言，房地產其實是物價的穩定器。

三、城市化趨緩。

縱觀房地產發展史，住房可以分為4個階段，第一階段是茅草屋，這個時候的人類不會製造磚瓦、更不會搭建房子，所以只能依山而居、住在洞穴之內，為了遮風擋雨，會採用最原始的茅草和樹枝搭建簡陋的避風場所。第二階段是封建社會時代的磚瓦房，青磚青瓦、紅磚青瓦都是同一類別；第三階段是現在的鋼筋混土房產，樓棟整體超過2層，少則6層，多則30層。

人類的住房從第一階段到第三階段，背後有一個鮮明邏輯：房子可以根據人的需求建造在任何區域和位置，所以城市化發展速度越來越快、城市化率也越來越高。總結起來，房地產的發展史，其實就等於城市化發展史。現如今，我國城市化高達63%，速度進入平緩期，所以城市化對樓市推動效果會有所減弱。

22-23年（新一年），首迎“貶值潮”？開發商給“補償方案”，買房人卻反對了。

房子有下行的跡象，無房人表現得非常開心，然而已經買房的人開始焦急了。咱們說一個案例：合肥某樓盤由於降價幅度過大，導致50多名業主要求開發商給“補差價”方案。

一個2年前新開的樓盤，去化速度慢，導致開發商存在大量的資金擱置，房子儲存在買房人手中，是資產，但是如果房子在開發商手中大量積壓銷售不掉，則是負債，因為房企們全部奉行高週轉、高負債運營的，每一個樓盤開發建設都需要數以億計的金融借債，試想一個樓盤總價值20億元，2年時間回款12億元，還有8億元資產無法變現，這對開發商而言是何等難受？

所以，開發商經過深思熟慮，決定降價銷售，原價2.4萬元，降至1.2萬元出售，這個降價幅度，估計很多買房人都沒有見過，原本200萬元的房產，在打折之後直接調低至100萬元，買房人節約了100萬元購房款。

當無房人興致勃勃地為“遇到降價好兒”高興的時候，已經買房的人表示“看不下去”了，50名已經按照2.4萬元購房的買房人一起到了售樓部，要求開發商給自己補償。他們的理由很簡單，在售房的時候，置業顧問全部說“這裡是城市的優質地段，房價只可能上漲，不可能下跌”，可是短短几個月的時間，自己的房子就貶值了50%，這事兒擱在誰身上都難以接受。

所以要求開發商給自己退房子，如果不退房子也行，就補償貶值的差價部分，買房人給出了具體的補償方案：張三在1年前買房時，單價2.4萬元，100平米的房子為240萬元，那麼依照現在1.2萬元的價格水平，張三這套房子縮水了120萬元，為了彌補因為開發商大幅降價給張三帶來的損失，要求開發商補差價。開發商經過認真探討之後，拋出了《房產保值》方案。

1、以10年為一個週期，當10年到期時，如果房價下跌，則開發商給業主補償差額。舉例：大明購買的房子120萬元，10年之後房子市值100萬元，那麼開發商給大明20萬元現金彌補虧空。

2、如果10年後房子升值了，則買房人（業主）需要把溢價部分補償給開發商。舉例：大明這套房子120萬元，在10年之後大明的房子升值到了200萬元，那麼大明應該把80萬元的溢價值彌補給開發商。

以上兩個條件，非常符合買房人要求的“房產保值”需求，然而買房人紛紛反對了。