01

黃梁一夢

一支征戰了17年的老牌球隊——去年剛降級到中乙聯賽的上海申鑫，終因俱樂部財務困難，退出新賽季的中乙聯賽，曾經連續六年征戰中超賽場的上海申鑫，在2013年達到歷史巔峰，連萬人迷貝克漢姆都曾於2013年6月19日造訪上海申鑫足球訓練基地，小貝乘坐專車駛抵基地後，還是俱樂部老闆的女兒親自送上鮮花，現在卻悄然落幕，令許多球迷唏噓不已。

上海申鑫的故事，要從2003年初說起，當年上海市閘北區體育局決定以下屬的精文足球學校學員為班底，組建上海金貿足球俱樂部參加中乙聯賽，以解決學員的出路問題，在聯賽開賽前，一家低調無名的上海衡源企業發展有限公司突然出面接手了俱樂部，改名為上海衡源足球俱樂部。

為確保球隊能順利參加聯賽，2004年上海衡源轉戰南昌，購入當時解散的解放軍八一青年隊，2005年球隊奪得乙級聯賽冠軍，衝上中甲。之後球隊開始網羅一批來自申花足校等具有潛力的年輕隊員。到了2009年，球隊以當年中甲聯賽第二名的身份闖入了中超，之後於2012年，衡源回到上海，改名為上海申鑫，並引入了球隊歷史上最高3000萬元身價的凱撒，並在2013年創下聯賽排名第七，力壓同城兄弟申花和上港，成為2013年賽季中超聯賽上海足球第一名的記錄，這是上海申鑫的高光時刻，但之後於2015年，申鑫降至中甲，到了2019年，申鑫提前3輪降入了中乙，加上前一個賽季俱樂部持續虧損5000萬人民幣，球隊只能忍痛退出。

這17年來，上海申鑫的發展，最大的功臣可以歸因於俱樂部的單一投資人，也是衡源企業的實際控制人徐國良的持續投入，這麼多年來，徐國良對於中國及上海足球的熱愛始終不減。

但情懷沒有資本的支援，投入沒有得到應有的回報，夢幻破滅是早晚的事。

02

蛇吞象

低調的徐國良，祖籍江西，1969年出生、成長在上海，畢業於上海財經大學。

很多人可能沒聽過上海衡源企業這家公司，但如果說到城隍珠寶或是曾經輝煌過的上海申鑫，估計很多人都知道。這家公司背後的老闆正是徐國良，處事非常低調。

上海衡源企業發展有限公司，成立於2000年1月31日，其發跡，可以說是因為家裡有礦和房產地，業務涉及金屬礦產（黃金、硼礦）、房地產開發、金融支付、體育、貿易等領域，控股二十多家企業。但這些版圖裡面，房地產可以說是其重要的發展基石，早在2001年左右，徐國良在南寧投資了礦業，也在上海五角場黃興公園附近開發了一個小樓盤，住宅小區匯元坊，之後由於國內房地產市場的繁榮，衡源也進入了快速發展階段，這期間脫不了金融機構的貸款支援。

其中最為人所樂道的是徐國良於2016年初，下了雄心壯志，以小博大，拿下了中環百聯爛尾專案的三個資產包，總額為89.1億元。

2014年5月，百聯集團將其控股的這三個專案打包在上海聯合產權交易所，以總價72.6億元掛牌出讓，之後還降價過一次，但最後一直到了2015年5月百聯集團在官網中才低調的宣佈，備受業界矚目的百聯集團“資產包”（建配龍專案、興力達專案、濠泉專案）被一家大型房地產企業一舉摘得。這期間不斷傳出有大型集團感興趣，包括中科建、中信集團聯合體等，但最終都沒有下聞，直到有著美好夢想的徐國良以上海衡源拿下這個專案，可見這個資產是個難啃的骨頭。但眾所周知，上海衡源實際算不上一家大型房地產企業。

這個專案是魔都著名的爛尾樓之一，專案最早是在2001年，由於四川綿陽興力達集團的張鈞看上了位於中環邊上、真北路高架橋西南側的這塊地，找了普陀區長征鎮洽談合作開發，雙方併成立了合資公司，原本打算開發成一個大型的商業廣場，規劃之初還被譽為上海“第七CBD”，到了2005年8月，興力達集團徹底退出，之後於2005年12月，曾經位列2006年胡潤百富榜第56位的神祕富豪顏立燕，通過其控制的上海德泓投資及達德投資兩家公司，以大約18億元的價格從新長征集團手中拿下了當時的“興力達廣場”，也就是後來的上海百聯中環購物中心，其在2007年3月轉手出售給百聯股份，公開報道稱，顏立燕因此獲利近8億元。

不過到了2009年據傳與新長征集團改制有重要關係的顏立燕（男，生於1962年4月24日），已被公安機關依法逮捕，外界不清楚其因何罪被捕，不過2009年1月初，原上海新長征集團董事長王妙興被控貪汙受賄一案公開審理，顏立燕的名字出現在庭審提供的證據中，也給了大家想像的空間。之後，上海百聯集團將百聯中環廣場一期建完開業後，即將專案中剩餘部分打包出售。也就是從這裡開始，才有了徐國良的故事。

徐國良於2015年5月接手這個爛尾專案，實際上自己沒花多少錢，主要還是靠金融機構的融資。查了一下這三個專案的專案公司（上海建配龍、上海興力達、上海濠泉）的股權變更過程可以知道，2016年到2018年間，上海乾苑合夥才是三個專案公司的主要股東，而上海乾苑合夥是什麼角色呢？實際上這個有限合夥是上海銀行理財資金裡面的資管計劃的主體。

上海乾苑合夥設立於2016年2月13日，最早註冊資本為88.01億元，其中上銀瑞金資本管理有限公司出億資72億元，衡源企業出資16億元。到了2016年4月13日股權進行變更時，註冊資本增加到98.702億元，其中上銀瑞金出資額由72億元增加到88億元（持股比例為由81.81%增加為89.16%），而衡源企業的出資額由16億元減少到10.692億元（持股比例由18.18%降低為10.83%），縮水了5個多億。

在這二年時間裡，雖然徐國良曾花重金挖來前萬科高管擔任衡源副Quattroporte，想把上海衡源打造為百億企業，但事與願違，徐國良在這2年內還是沒搞定專案，在後續的開發跟融資都跟不上的情況下，銀行理財計劃到期是有還款壓力的，是不能爆雷的，到最後上海銀行找了寶能來接盤，並在銀行的協調下，於2018年10月把三個專案公司股權變更至深圳寶能集團名下。

由於徐國良的發家，系由於上海銀行在過去的近20年間對上海衡源的發展提供了許多幫助，但事情到了這個地步，看似到嘴邊的肥肉，竟然被寶能搶走了，徐國良於是在2020年1月初，於上海衡源企業的公眾號上發了一封公開信，標題叫作《關於敦促上海銀行副行長黃某立即向上海紀監委投案自首、歸還我百億資產的公開信》，但之後其自行刪除了這封公開信。在年初時，還激起了千層浪，但由於信中所述的內容，在後來上海銀行的宣告中，被一一駁斥，因此實際上沒有起到什麼正面幫助。

徐國良在公開信中說：“上海銀行給予我方在百聯中環、徐匯濱江專案的貸款合計僅有107億元，利率在6.2-6.6%之間”，並憤憤不平寶能能拿到利率不到5.1%的265億貸款。但我們都知道寶能集團，人家有上市公司，有前海人壽，有各種的資產可以做擔保，有評級可以做增信，而一家從來沒有進過百強房企的衡源，其房地產專案能從金融機構拿到6.2-6.6%的融資成本，而且銀行冒著風險提供了107億的巨大槓桿，並且已經給了2年的時間，可以說上海銀行已經是非常仗義了。

而且上海銀行透過信託計劃給寶能的120億元首期款，差不多剛好能置換掉前一筆107億的貸款本金和利息。實際上，可以說上海銀行是拿寶能的實力和增信來救命，否則上市國有商業銀行開出百億級的天窗，那後果沒有任何人可以承擔。

在上海銀行於2018年10月找了寶能接手後，於2019年1月上海銀行虹口支行即對上海衡源貴金屬、西藏阿里朋成礦業、雲南鬥月礦業、上海上盛房地產開發公司及徐國良的銀行存款共計人民幣5.29億元進行了訴訟保全。此外，徐國良、徐國平及徐國勝在衡源企業的全部股權，以及其在上海乾苑合夥持有的權益也均被凍結。

至此，徐國良雖然已經面臨很大的困境，但仍不肯放棄他的足球夢，其在2019年，想方設法將旗下的上海申鑫足球俱樂部的原來大量主力陣容變賣套現，而從其它球隊租借年輕球員維持運轉，但最後仍無法挽回一切。

03

認清自己

近些年，我們看到了像是小黃車的戴威、中弘股份的王永紅、五洲國際的舒策城、樂視的賈躍亭、證大集團的戴志康，還有上海衡源的徐國良等，不勝列舉，這些人都是在某個專案上掘到了第一桶金，而且都是在年輕時就很輕易的獲得了大量的財富，然後擴張的野心吞噬了原本單純的心，忘了輕易賺到的錢是時代機遇帶給他的，是國家的政策帶給他的，是金融機構借給他的負債積累得到的虛幻的資產。

在這個爛尾專案的故事中，除了徐國良，我們相信還有許多不為人知的精彩故事，一位熟識徐國良而不願透露姓名的人士對其評價是“江湖人，出來混，早晚要還。”

趙本山曾經說過，人生最痛苦的事莫過於人死了但錢沒花完，而在房地產及金融這個行業，更痛苦的是玩不起和玩不了，玩不起是你看大家都在玩，但你也想玩，可是沒錢或錢不夠，而很多專案是就算你有錢了，你也不一定能玩得了，因為不動產行業不是有錢就能玩得轉的，特別是地產進入存量資產時代的今天，沒有資本、沒有金融支援、沒有專業、沒有團隊合作、沒有札實的功底想賺短平快的錢是不可能的，因為房地產時代已經過去了，不動產時代已經來臨，歷史上這個行業玩到最後傾家蕩產的比比皆是。

最後借用大笑江湖裡面的一句話，“江湖險惡，不行就撤”，我們可以學習扮演河盜的趙本山，打不過被武功高強的將軍老人暗中幫助扮演補鞋匠的小瀋陽，其雖為盜賊，但是個聰明人，打不過趕緊撤，為自己留活路，並尋找其他機會。

04

後記

不管是黃梁一夢，還是蛇吞象，最終都不如認清自己，地產江湖簡單粗暴的開發外衣已經逐漸的蛻去，未來的時代不再是看花拳繡腿的三腳貓功夫，不再是單打獨鬥的戰場，不再是圈一塊地，簡單開發完出售即可，而是需要紮紮實實的硬功夫，需要修煉九陰真經，需要不斷鍛鍊內功，蹲好馬步，打好木樁，借力使力，提升專業運營管理能力，引入金融及資本專業，懂得資本運作，並且講究群毆的時代。

夢終究都會醒的，現實是殘酷的，不久的將來，寶能將把這個爛尾專案進行爆破拆除重建，且讓我們拭目以待姚老闆，這位曾經透過資本運作成功的成為萬科第一大股東的大內高手，利用其多年積累的功力和資源，會在這個多年的爛尾專案上，打出一套什麼樣漂亮的組合拳？