越秀地產可能是今年最令人羨慕的房企了。今年上半年，他是地產50強中，唯一銷售額正增長的房企。而且，上半年他們的銷售均價還同比上漲了4.2%。樓市下行期，越秀的項目還在漲價，說明了兩個問題。一是越秀擅長做中高端項目，且在售項目大部分位於熱點城市，客戶購買力強；二是越秀的產品力在快速提升，客戶願意為價格買單。前段時間，明源君參觀了越秀聯和知識城、湖北聯投在廣州開發的一個低密度高端項目後，發現他們的產品又上了一個新臺階。該項目景觀資源豐富，三面環山，為了充分挖掘土地價值，越秀重金投入，在項目配備了最強大的設計團隊，最強的運營與資源。不誇張地說，這可能是今年我看過最好的大平層豪宅，這個項目或將成為越秀又一豪宅代表作，行業值得學習的新標杆。下面，明源君就帶大家一起來仔細鑑賞一下。讓建築在自然中生長為客戶帶來全新的生活方式越秀聯投知識城·居山澗位於廣州黃埔區知識城區域，距離廣州市區只有45分鐘車程。它南靠帽峰山森林公園，北鄰流沙河公園，生態環境優越，整個項目容積率僅1.2。當你從市區進入項目時，好像進入了另一個世界，瞬間能體會到“出則繁華、入則寧靜”的理想生活。

越秀聯投知識城·居山澗航拍圖

很多豪宅項目，受限於景觀或地形各因素，要麼為了面寬犧牲功能，要麼為了景觀犧牲朝向，難免會有各種遺憾。相比之下，居山澗的基本面非常優秀：

一是距離帽峰山只有10米距離，最小間距只有7米，二是項目三面環山，一面環水，且山景位於項目東南向，三是地形也很方正，面寬190-370m，縱深275m。綜合來看，景觀、功能、面寬、朝向，基本能同時得到最優解。這樣的地塊，放在廣州市場，絕對可遇不可求。其實，當初越秀之所以敢在周邊二手房賣3萬時，果斷以2.7萬㎡的樓面價拿下項目，除了對黃埔知識城區域發展的絕對看好，看中的正是其得天獨厚的景觀資源。因為越秀擅長中高端項目開發，他們希望藉此項目提升越秀在豪宅領域的影響力，也有信心將其打造成山居度假風住宅的新樣板。具體來看，越秀採用了什麼樣的規劃來成就這塊重量級土地呢？一、充分放大景觀價值，營造度假式的山居生活

居山澗在概念設計上是一個自然、無邊界的公園式社區。從項目總圖上看，整個項目被帽峰山、流沙河公園環抱著，房子融入了自然，不像是開發商在這裡特地修了房子，倒像建築是從自然中長出來一樣。

越秀聯投知識城·居山澗規劃圖

為了讓居山澗業主都能欣賞到最美的風景，居山澗的樓棟排布，經過非常細緻的規劃。依託地形，項目外圍是小高層，依山而建，其中190平主力戶型排布在離帽峰山最近的東南面，160平的大平層戶型則排布在項目西北面。項目中間的位置則排了疊拼產品，因為疊拼別墅對私密性要求較高，且需要享受前後花園。最終，不同的房子從自家房子看出去的角度都不一樣，收穫到了景觀都不一樣。處在不同樓層、朝向的業主，不妨找2個視角來看一下：這是建面約190平大平層從陽臺看出去的景觀

越秀聯投知識城·居山澗建面約190平戶型樣板房

這是建面約160平大平層從陽臺看出去的景色

越秀聯投知識城·居山澗建面約160平戶型樣板房每一戶看出去的風景都獨一無二，就好像居山澗為他們定製了景觀一樣。二、景觀強調人與自然、人與人的互動對於景觀打造，居山澗沒有像其他項目一樣，設計龐大而複雜的景觀系統。在越秀看來，帽峰山和流沙河公園才是居山澗的園林，而如何做好人與自然的互動、人與人的互動，才是最應該解決的問題。為此，居山澗做了很多巧妙設計。比如在離山最近的位置，打造了觀景平臺，在這裡可以獨自冥想，也可以約上朋友或鄰居在這裡喝茶聊天，近距離感受大自然的美好。

越秀聯投知識城·居山澗示範區實景圖

再比如社區內種植了形態各異、顏色不同的植物，像鳳凰木、紫花風鈴木、櫻花等等，這樣社區每個季節的景觀都不一樣，業主能輕易感知到自然的變化，獲得更好的感官刺激。而且，這些植物還能吸引鳥兒棲居，業主在家就能欣賞白鷺從眼前飛過，野趣滿滿。戶型設計挑戰客戶認知，實現墅級居住體驗除了規劃設計上將項目融入自然，越秀在戶型設計上也大膽創新。居山澗的客戶基本都屬於改善型購房，他們一般擁有多次置業經驗，對品質也更加挑剔。越秀認為，要想打動改善客戶，不能只拼物理指標，而要為客戶規劃全新的生活方式。一、大平層新物種，帶來墅級的極致體驗很多人嚮往別墅，其實嚮往的是前庭後院的生活，因為人天然就喜歡親近大自然。為了讓業主擁有墅級的居住體驗，居山澗的大平層產品打破常規，做了很多突破性設計。①200平以下卻做到一層一戶，市場罕見。為了最大限度放大景觀價值，居山澗大平層戶型都採取了獨層獨戶設計。一梯一戶的配置帶來四面環景，多面採光，尊貴感和歸傢俬密性更強。

越秀聯投知識城·居山澗建面約190平大平層戶型這種設計以往在300～400平以上的住宅大平層才會出現，200平以下就能做到一梯一戶，放在全國市場真不多見。除此，其物理指標也非常優秀，總面寬達到約20米，整個戶型長且薄。超薄戶型的好處是，能實現真正的南北對流，通風采光一流。六面寬朝南，最大程度實現了引景入室。②端廳設計，超大窗地比。採用端廳設計，並設有11.3米轉角陽臺，形成了270°無敵景觀，而且客廳看出去沒有任何遮擋，沒有柱子和門框，就好像掛了一幅超大山景畫。最令人驚喜的是，景觀陽臺與帽峰山只有7米距離，整座帽峰山就像是業主的私家庭院一樣。整個陽臺建面約16平米，業主除了在這裡看風景發呆，還能喝茶聊天、閱讀畫畫，或者健身運動。

越秀聯投知識城·居山澗建面約190平戶型樣板房

而且，為了更好地引景入室，房屋四角採用了無柱設計，餐廳、主臥以及主衛都做了270°轉角飄窗，次臥也做了超大飄窗。

越秀聯投知識城·居山澗建面約190平戶型模型圖，來源：公眾號談房更多的窗戶，意味著更大的景觀面，更延展通透的空間，更好的採光。比如建面約160平的戶型，看起來就跟200平的戶型差不多。

越秀聯投知識城·居山澗建面約160平戶型樣板房

③動區增設5個交流區除了常規的客餐廳一體化設計，這款戶型客廳不再以傳統沙發電視為中心，整個動區增設了更多交流區和活動區，包括社交餐廳、餐廳飄窗休閒區/閱讀區、沙發區、陽臺觀景區、親子活動區等，一家人在家裡能自得其樂，也能更好地互動交流，增進感情。在越秀看來，好的大平層產品，絕對不僅是面積上的放大，而是能為客戶提供更多生活場景，更多元的生活方式。

越秀聯投知識城·居山澗建面約160平戶型樣板房

④主臥系統強調奢華享受從面積來看，主臥配置相當豪華，建面約49平，包括了寬大床區、男女分區衣帽間、主衛五件套等豪宅常見配置。除此之外，還設有私人藏品收納間、化妝間，閱讀區以及超大飄窗觀景區，讓夫妻有更多私下相處的空間，找回戀愛時的甜蜜與溫馨。

越秀聯投知識城·居山澗建面約190平戶型樣板房

對於次臥套房，越秀也做了一個非常巧妙的設計，即在臥室的連接處通過衛生間與另外一間臥室，進行了環形動線設置，類似酒店裡的洄游動線。這樣很方便兩間臥室共用雙臺盆的空間，兩個孩子一起學習一起玩耍，也能相互照應。⑤空間靈活，具有很強的成長性居山澗大平層戶型的承重牆很少，只有客廳與兩個臥室之間有承重牆，加上設備全部放到了電梯廳，整個戶型其他空間都能按照不同階段的需求改造，具有很強的成長性。二、疊墅產品採用創新佈局，形成差異化優勢除了大平層戶型，居山澗還在項目中心位置，設計了疊拼產品。這幾年，疊墅產品經歷幾輪迭代升級後，設計已經相當成熟了，似乎很難再有突破。但在越秀看來，只要善於洞察客戶需求，產品就一定有優化空間。這次居山澗的疊拼產品，就有了新的優化升級：①採取上下疊+中間平層的組合模式市場上主流的疊墅產品主要是傳統對稱式，一般是上中下三疊。一方面，從收益角度來看，5～6層疊墅是市場最優選擇，另一方面，疊拼別墅層數一旦突破6層，私密性和舒適度都會大打折扣。這種組合模式下，為了提高中疊價值，往往將花園或地下空間這些享受空間平均分配，但這樣會拉低下疊戶型的品質。為了打造差異化優勢，居山澗設計師採取了上下疊+平層的組合模式。樓棟共6層，下疊兩層（1-2F），上疊兩層（5-6F），中間（3-4F）是兩層一戶一層的建面約140平的平層戶型。

這樣一來，下疊戶型可以享受到完整的花園空間和地下空間，居住體驗進一步提升。而對於建面約140平的中間平層戶型，一層一戶，六開間朝南，部分戶型還有四個露臺+陽臺。這在同面積段的平層戶型中，優勢也特別突出，大大增加了競爭力。

越秀聯投知識城·居山澗建面約140平戶型圖

②享受地面花園景觀，進一步提升下疊戶型價值這兩年，很多疊墅項目為了增強競爭力，上中下疊都有地下空間或庭院享受。但從客戶角度來看，享受空間不光看面積，更要看實用性，實用性強的空間才更加有價值。比如有些疊墅，本來一樓庭院和地下空間尺度有限，還要切割成三個空間給每一戶享受，最後就是空間非常雞肋。而居山澗下疊產品中，部分戶型單位可享受的花園面積超過150平，進深做到9米，並且地下空間也有驚喜，實用率非常高。

越秀聯投知識城·居山澗建面約175平下疊戶型圖

除了沒有屋頂露臺，其他都是獨棟別墅才能享受到的居住體驗了。小結做產品不難，做好產品難，做產品創新難上加難。因為創新意味著試錯，意味著高成本和高風險。但難做的事做成了就一定會有豐厚的回報。而越秀這次聯合五個國際級設計師，給行業帶來了很多驚喜。越秀聯投知識城·居山澗的創新，沒有辜負這塊稀缺的土地。現在居山澗所付出的努力，相信市場一定也會加倍回報他們。