高架橋對一個樓盤的影響到底有多大?

我們見過很多沿著馬路，靠著醫院，對著十字路口等各種各類的房子，一部分是人們對風水角度的判斷，一部分是因為房子本身沒問題，因為外在的環境因素的改變，導致居住品質發生改變。

看過無數套的房子，區位不同價格就不同，但凡是有明顯缺陷的房子，在新盤的價格中一般都作為特價房出售，也會低於其他房子5000元/左右；二手的就不一定的，因為後期加蓋的高架對業主原來的影響雖然增加，但是業主卻無法接受價格的大幅降低。

今天就給大家介紹一個樓盤，這個樓盤因為一座高架橋，價格蹭蹭蹭的往下掉！

水木菁華基礎數據

總棟數：13棟

總戶數：583戶

佔地面積：46000㎡

建築面積：81000㎡

交房時間：2004年

綠化率：35%

容積率：2.0

物業公司：敦煌物業

物業費：1.2元/平米

“世外桃源”榜山而建

銅盤路里頭的五鳳軟件園板塊，這裡被稱之為鼓樓區的後花園，因為坐落在五鳳山山腳下，三面環山的特點，雖然享受到了世外桃源般的清靜，但是也側面的說明這裡的配套是相當不齊全的。

五鳳山山脈把鼓樓與閩侯分割開來，馬鞍隧道前兩年通車後，銅盤一帶的居民上三環快速路就便利多了。正是由於馬鞍山隧道的通車，也導致了水木菁華部分樓棟，親臨著高架，業主也是苦不堪言。

哲學中是這麼理解的：當上帝把你的門關了，就會給你開一扇窗。水木菁華這個樓盤享受到了大自然的愜意同時，也註定失去繁華的生活配套。

樓盤優缺點

優點一、親近大自然，綠意盎然

水木菁華小區南面是五鳳山公園，東面是省軍區大院，西面是軟件園，三山環抱著一個樓盤，小區外牆又是綠色塗料，所以走進小區會感受到一種親近自然的感受。

優點二、小洋樓式建築，樓間距寬

小區為排列式建築，走進社區就是一個超大的中心花園，樓總的總高在9樓，所以相互之間並沒有遮擋，哪怕低層也會有很好的Sunny日照，因為小區一樓均為落地，部分帶花園設計。

優點三、劃片銅盤小，銅盤中

小區劃片鼓樓區第二實驗小區，銅盤中學，小學在這裡的口碑較好，需要片內生帶戶口本與產權證才能就讀，對比鼓樓以外的學校具有一定的優勢。

總評是這個社區不沿街的樓棟是不錯的選擇，可以作為養老所需，戶型結構不錯，而且社區的環境也很好，大部分樓棟都是原裝電梯。

缺點一、沿高架，噪音不斷

自從馬鞍山隧道通車，剛剛好把水木菁華的西南面半包圍住，所以8號樓、9號樓，10號樓業主苦不堪言，因為高架的高度基本把3456層都覆蓋了，再高一點的樓層全景高架。

缺點二、配套少，不便利

水木菁華的附近沒有大型的生活超市，門口只有一個較小的公交站點，雖然出行較為方便，但生活購物方面真的太缺乏了。

市場分析

水木菁華目前在售房源15套，在租房源5套，市場均價25000元/㎡。

從銅盤板塊的價格來看，水木菁華是電梯房，目前的大部分成交價格基本在22000元左右，雖然掛牌大部分是25000元/㎡，實際成交達不到。

水木菁華的小戶型較少，基本都是大戶型：120平米，140平米戶型結構，所以屬於置換型社區，目前在售的房源幾套性價比還不錯：

（1）120平米，低層，275萬，單價22000元/平米

（2）135平米，中間層，285萬，單價21000元/平米

（3）143平米，中間層，340萬，單價23000yuan/平米

雖然沿街與不沿街的差距較大，價格會相差2000元左右，沿街的房子目前處於有價無市的狀態，除非價格降低到2萬左右，否則沿街的房子就沒有客戶願意下定。具體的理由是：

1、自身的沿高架橋的缺陷。

3、銅盤板塊的配套不足。

購房建議

五鳳蘭庭八期目前市場的成交均價是25000元左右，低樓層剛剛成交的單價是22000元，社區自帶一個游泳池，也是沿著坡而建，門口一棵大榕樹更顯出五鳳八期的綠化率。八期在整個五鳳蘭庭系列當中算是最好的，品質好，樓盤好，位置好 ，而且只賣整個單價，所以水木菁華的價格應該在它之下。

水木菁華個人建議如下：

1、房子增值難度大，客戶群體基本是在軟件園上班族定居的人較多。

2、沿街的房子價格低，但是要脫手的速度也較慢。

3、樓王位置好，物業管理差，進電梯就可以看出來了。

4、都是大戶型，大戶型的客戶群體可選擇範圍廣，不看好。

好好談價格，才是最大的關鍵單！