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更快洞察商業地產最前沿

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歲寶百貨作為老牌百貨，外地人可能不太熟悉，但卻是深圳本地90後兒時的回憶。

從1996年紅嶺店首店開業，至今已走過23個年頭。

似乎所有老舊的東西最後都免不了要被淘汰的命運。

近些年由於電商衝擊，百貨業態逐漸走向蕭條，傳統百貨只能尋求轉型，而作為老牌百貨的歲寶更是面臨著必轉不可的尷尬局面。

“賣身”阿里，是歲寶邁出的轉型第一步。

2018年6月19日，歲寶百貨釋出公告，宣佈與阿里旗下的盒馬科技訂立戰略合作框架協議，於同年7月1日起兩年內，將深圳12間歲寶超市改造成盒馬鮮生超市。

而盒馬科技自生效日期起就使用相關區域向歲寶集團支付租金，歲寶搖身一變成為“地主家的傻兒子”，不過這個“傻兒子”可一點都不傻。

儘管歲寶官方表示此舉能以較低成本實現更穩定可靠的收入，然而資本市場的反應或許更為真實。

公告發布當日復牌之後，歲寶百貨的股價曾一度上漲18.644%，截至當日下午收盤時，報0.67港元，漲13.56%。

時隔一年，今年9月，歲寶與盒馬又有了新的動作。

歲寶百貨在中期業績報告中披露，公司將和阿里巴巴集團的盒馬合作，在深圳推出新百貨業務品牌盒馬裡。當然，這也是盒馬在深圳開的第一家shopping mall。

近日，獨角Mall得到最新訊息盒馬裡將於11月底開業。

10月29日，獨角mall團隊來到現場，直擊專案進度情況。

盒馬裡·歲寶logo已經亮相預計11月底開業

來到現場，可以明顯看出，外立面已經裝修的差不多了，上面“盒馬裡·歲寶”的logo很是醒目。

外面還有沙堆，正門口的腳手架沒有拆除，上面還在施工。為了確保安全，現場還有很多安保人員守在這裡。

行人很多，不少人正從商場裡走出來，筆者還看到一位老阿姨買完東西提著袋子回去。

沿著路可以看到施工圍欄，裡面還有很多工人正在施工。圍欄上面寫有“盒馬鮮生，正常營業”的引導顧客購物標語。可以看到外擺區在掛品牌招牌。

商場面積不到2萬㎡，盒馬鮮生正在營業，HUAWEI、肯德基、萬利記即將入駐

正門前的腳手架下面開了一條進出商場的小道。一進去，裡面都是裝修器材，還處於施工狀態。進門右邊能看到HUAWEI的圍擋牌，旁邊放置了好幾個招聘資訊展示牌，從這些牌子可以看出一些品牌，有六福珠寶、蟲蟲繪本館、瀾姨、肯德基、萬利記、利寶閣。

順著扶梯上二樓就是盒馬鮮生，從門口就能看出人還蠻多的。

門口旁邊有一個小型的親子樂園，不過沒人。

一進去就能聞到甜甜的菠蘿香，很多顧客都在買東西，筆者逛了一圈，感覺盒馬鮮生裡面的蔬菜都比較新鮮，價格比較實惠，種類也比較齊全。

菠蘿香氣四溢，吃過之後味道確實不錯，很新鮮。

不過後來筆者才了解到，盒馬鮮生每週二都有88折活動，這時候人才會多一些，平時人會稍微少一些。 雖然筆者用幾百字細緻描述了只用幾個字就能表達清楚的現場，仍不能改變它給筆者帶來的極端普通感覺。這個不到2萬㎡的商場甚至招不到什麼知名品牌入駐。 那蓮塘到底有什麼魔力，讓盒馬願意將第一個mall開在這裡？

親子需求突出，地鐵即將開通，然而帶來的可能不是利好

//喝杯白酒盒馬與歲寶交了個朋友//

盒馬科技看中了歲寶百貨豐富的線下銷售經驗，而歲寶百貨看中了盒馬科技背靠電商巨頭阿里所能帶來的利好，他們之間的合作，確實是個雙贏局面。

也正是因為背靠阿里，不到2萬㎡的盒馬裡·歲寶才能招到像優衣庫這樣的快時尚品牌。

圖片來源：網路

整個商場一共3層。

一層主要是餐飲和零售業態，主力店有優衣庫，這也是優衣庫全國首次進這麼小的mall，店面面積也不大，一樓還有萬利記、萬寧、利寶閣、奈雪の茶、肯德基、華為體驗店。

二層主要是生活服務區，有盒馬鮮生和一個小的親子樂園。

三層主要是親子業態，不僅有蟲蟲繪本館，還有親子培訓，輪滑，兒童攝影，兒童spar，健身房。

招商沒什麼亮點，但也算業態齊全，對於一個社群mall來說也足夠了。

除了基本業態，使用者粘性對社群mall也至關重要。在調教消費者這一點上盒馬就做得非常好。

據了解盒馬在這邊的滲透率極高。來盒馬鮮生購物的顧客大多使用盒馬APP，或者使用現金支付，甚至連手機也不帶直接掃臉。

現場我們看的情況也是如此，收銀區站滿了人，付款的時候也會有導購建議辦會員。

而且據說盒馬的收費式會員是全國做得最好的，會定期開展各種活動。顧客只要購買會員每天就可以來線下店領一份指定蔬菜，既增加了使用者的粘性，又增加了店內的流量。

//定位親子搶佔蓮塘利好//

社群mall是一個購物中心，但一個好的社群mall還應該扮演社群活動中心的角色，所以以什麼定位聚流非常重要。盒馬裡·歲寶的主題定位非常清晰——親子。儘管蓮塘沒有寫字樓，但住宅密集，人流量並不缺。

附近居民裡已婚人士非常多，達到了50%以上，有孩子的家庭佔比也達到了30%-40%，親子需求非常大。

周邊幼兒園也非常多，盒馬裡·歲寶被幼兒園包圍在其中。

還有一點非常重要，周邊只有一條羅沙路，這條路如同一道門將附近的居民關在了裡面，在外出困難的情況下，近處的盒馬裡·歲寶就是一個散步遛娃的好選擇。

據了解，在還未與盒馬科技合作之前，這邊的歲寶百貨業績就很不錯。

//蓮塘重獲”老父親”關愛盒馬裡·歲寶內心毫無波動甚至想笑//

蓮塘片區與新秀僅一站之隔，而“備受寵愛”的新秀搭上2號線的末班車，成為終點站，“爹不疼，娘不愛”的蓮塘片區就這樣被落下了。

圖片來源：網路

雖然晚了幾年，蓮塘片區終於還是得到了來自“老父親”的關愛。預計2020年開通的地鐵2號線延長線，將會徹底結束蓮塘片區無地鐵的歷史。

圖片來源：網路

但是這種關愛盒馬裡·歲寶可能並不太想要。

盒馬裡·歲寶本身的定位就是一個社群mall，但與外面的商場同質化嚴重，甚至在招商品牌、地理位置以及體量上毫無優勢.

它的客流是固定的，無法做到異質化，也就吸引不了人進來，缺乏流動客流，當然這也是社群mall的通病。

但小體量也會使它壓力小很多，如果能把蓮塘片區的居民負責好，也還能接受，畢竟蓮塘片區居民的消費能力並不低.

只是因為片區內供需不平衡，即使交通不便也只能選擇去東門或者永珍城這樣的地方消費。

然而社群mall仍然無法使片區內供需平衡，地鐵開通打破了羅沙路閉口的局面，居民去東門或者永珍城這樣的地區購物只會更加便利。

地鐵為盒馬裡·歲寶帶來的可能不是利好，而是將它拖到了更大範圍的競爭圈，在沒有優勢的情況下極有可能加速消費群體的流失。

//區內有華潤萬家和蘇鮮生盒馬鮮生並非“獨子”//

蓮塘片區雖小，購買力卻不小。但是筆者在附近逛了一下，都是一些零售小店，沒有什麼大一點的購物中心或者是生鮮超市。

蘇寧估計也是看中這塊片區的潛力，即使已經有了華潤萬家和盒馬鮮生，也可以分到人流，所以選擇將蘇鮮生深圳首店開在這邊。

筆者也進蘇鮮生看了一下，感覺人並不太多，不過這是深圳11點多的超市常態。

即使不是“獨子”，盒馬鮮生也不用慌張，社群mall必定會給它引流，只要盒馬和歲寶後期運營走心，不會缺少流量。

社群mall不好做盒馬裡·歲寶能否殺出重圍？歲寶百貨能否成功轉型？

近些年電商對商業衝擊巨大，不少人便把目光轉向受電商衝擊較小的社群商業，但做的好的卻少之又少，社群商業仍然是一塊大蛋糕。

盒馬裡·歲寶作為盒馬的第一個mall，實為阿里向社群商業進軍的試水之作，做得好未來有望全國複製。

阿里CEO張勇，圖片來源：網路

然而盒馬裡·歲寶的順利與否同樣也關乎著歲寶百貨的轉型之路是否順暢，歲寶能否抓住這個機會，邁出成功轉型的第一步，至關重要。

不過商場行不行，還得看運營。儘管阿里和盒馬對這個商場很重視，但它們似乎都沒有什麼商場運營的經驗，唯一經驗比較豐富的應該只有歲寶了。

不過現在說什麼也為時過早，盒馬裡·歲寶的未來到底如何也只有等待時間來驗證了。