這時節，誰容易呢？據說，汽車人的日子有點兒難。

  11月20日在中國汽車產業年會上，聽到專家和車企對今年明年汽車市場的分析是，總體不甚樂觀。從目前情況看，今年全年汽車銷售負增長是大概率事件。很多人沒有想到的是，新能源汽車下滑幅度這麼大，幾乎是斷崖式的。

  處於風口浪尖的蔚來汽車創始人李斌卻認為，新能源汽車目前的困境是暫時的，“電動汽車的春天已經不遠了”。按照他的邏輯，汽車市場很可能處在一個轉折點，既是傳統燃油車向新能源汽車的轉換點，也是新能源汽車從補貼推動向市場自驅動的轉換點。

  汽車界人士交流了看法，也交流了做法。比如，汽車金融的創新，營銷方式的創新，渠道和平臺的創新，等等。有沒有用？有用，少數車企還逆勢增長。但很難根本上扭轉市場形勢。無論是傳統車企，還是造車新勢力，都有年虧損幾十億的案例。

  地產界的日子也沒那麼好。

  明顯的表現是銷售阻滯。除了個別新房供應極度稀缺的城市如深圳，絕大多數一二線熱點城市，在售價受到管控的前提下，銷售週期拉長，回款時間變慢。要命的是，包括境內發債、信託等多個融資渠道，一再收緊。中小房企的融資成本升高。

  但今年前三季度，100強房企的銷售情況並沒有想象中那麼差，年度目標完成率還可以，這是為什麼？可能是因為，3月底至4月出現了一波銷售行情；9-10月，一批房企採取了打折促銷行動。而今年的銷售任務是去年年底、今年年初制定的，那時業界對今年走勢甚至比現在更不樂觀。這也避免了一些房企制定激進的目標。

  值得強調的是，凡是採取了打折促銷行動的房企，都取得了比較好的業績。為什麼10月份全國商品房銷售面積環比由負轉正？我個人認為就是因為看到了同行促銷的效果，有更多的房企加入了促銷行列。畢竟，現金流比利潤重要。

  雖然每當樓市轉入交易清淡，就聽到地產界一片叫苦聲，而且也確實不時傳來房企尤其是中小房企破產、關閉、轉行、裁員的訊息，但就我個人與其他產業的人士交流的體會看，房地產仍然是日子最好的行業之一。當然要比汽車好得多。

  人們的失落、不滿意，常常源於比較。橫向比，縱向比，跟過去比，跟別人比。地產人和汽車人有個相同點，近年來覺得日子不太好，主要是跟自己的過去比較。

  汽車是市場化最早的行業，也是啟動消費最早的大行業之一。我在目前供職的媒體，初始時人手較少，還跑過一段時間的汽車報道。人們曾經罵地產最多的是說它“暴利”，但與早年汽車行業相比，卻很冤枉。有家車企領導那時跟我說，賣一輛車賺那麼多錢，自己都覺得有點不好意思。早期做市場營銷推廣的從業人員，是隱富的一個群體。

  地產是比汽車後啟動幾年的行業，兩者都高速增長了10多年，為拉動中國經濟增長作出了巨大貢獻。不同之處在於，住宅是必需品，而且價值額高，汽車不是必需品，價值額相對也沒那麼高。必需、常常還是剛需的商品房，持續上漲這麼多年，尖銳而猛烈。榮光必然伴隨怨誹，毫不奇怪。所以，每當房企降價，還會出現前期業主打砸售樓處的非理性事件，卻很少聽到哪個4S店因為降價而被車主圍攻。

  我曾經創造了一個詞叫做流量紅利，基於流量而產生的商業模式就叫流量經濟。房地產和汽車都是依託於中國市場龐大的內生需求而實現持續快速增長。早期那些車很次，也賣那麼貴，而且一售而光；樓市黃金時代，房子像大白菜一樣搶，再差的房子也能賣得掉——都是因為人們對車的需求，對房子的需求，支撐並拉動的結果。

  毋庸置疑，政策對房地產和汽車都有著重大影響。過往10多年，刺激性政策在某個階段都推動了這兩個行業的發展。也因此，每當它們下行時，行業機構和企業，都呼籲出臺鼓勵性政策。比如，汽車界一直在呼籲取消汽車限購，倡議增加新能源汽車補貼；地產界20日聽到央行降低MLF利率的訊息，一片歡騰。

  對於地產來說，任何刺激性政策，行動最快也是最受益的往往都是投機投資者，可見的將來國家是不可能再刺激地產的；對於汽車來說，市場飽和度已經接近臨界點，刺激的邊際效應非常有限。房地產和汽車下行，最根本的因素，還是因為，支撐這兩個行業的流量紅利已經衰減，不足以推動它們繼續快速增長。

  我們沒有任何理由唱衰這兩個行業。它們依舊有強大的需求。但房企和車企都必須尋求變革。

  汽車市場要滿足改善性需求。傳統車企必須兩條腿走路。一條腿是造出品質更高、價效比更好的燃油車來，大約還有5年左右的時間窗；一條腿是研發或合作研發新能源汽車，5-10年後，新能源汽車將以自驅力（而非政策驅動）迎來它全面替代傳統燃油車的跨越式增長。

  房地產市場則要同時滿足剛性需求和改善性需求。由於增速放緩，一批中小房企出局，而主流房企尤其是大型上市房企，為了維持穩定增長，除了堅守銷售物業這個主營行業，還必須開闢新的賽道。這就是為什麼碧桂園要進入現代農業和機器人，恆大要造車，融創要做文旅和大健康。

  兩個行業的共同特點是，從依靠流量紅利的商業模式，向真正做優質產品轉變。在這一層面，它們與人民追求美好生活，經濟追求高品質增長，達成了共振。

  這是新的路徑。變革過程，也許會誕生新的房企物種、車企物種。